停貸聲是蒼生淚
歐洲金靴2022-07-14云阿云智庫•崛起中國•全球大事見聞
導(dǎo)讀：在我看來，這才是真正的“人口紅利”，而不是過去那些年里沿海打工潮、血汗工廠式的人肉堆砌。只是，改革——即解決「歷史遺留問題」，恐怕十年不夠……
文 / 歐洲金靴
1
從江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭開始，全國拉開了一場轟轟烈烈、席卷華夏大地的「爛尾樓停貸」大幕。
江西、廣西、河南、山西等多地業(yè)主紛紛抱團，宣布強制停貸，其中河南鄭州市為“重災(zāi)區(qū)”。
這不禁讓人唏噓：掏空三代人，房子拿不到；再問棺材本，困在村鎮(zhèn)行……
回想1988年2月25日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，這份方案第一次提出了“住房商品化”的概念。
同時，也是第一次明確了“使住房這個大商品進入消費品市場”的改革發(fā)展趨勢，第一次公開了“開發(fā)房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和建材工業(yè)發(fā)展”的全新構(gòu)想。
房子，從此有了“價格”。
這在當(dāng)時對已經(jīng)習(xí)慣了統(tǒng)一分配住房、并在交納極為低廉的租金后即可享受房屋使用權(quán)的億萬中國人來說，是既陌生好奇，卻又在西方勁風(fēng)的吹拂中感到一絲對自己“可能擁有私產(chǎn)”而興奮的。
可是三十余年之后，今天中國人對房價的態(tài)度、對房子的觀感恐怕無需多言。
當(dāng)眼下的中國人為自己“房奴”的身份、為自己在大城市中蝸居租房而生感到苦惱、為一群群拔地而起的地產(chǎn)財閥寡頭頤指氣使的現(xiàn)狀感到無語時，不知道還會否有人能夠想起1988年……
時下，沸騰的民怨、要求停貸的呼聲是有理由的：你銀行貸款給業(yè)主買房子，完了房企一邊收業(yè)主的錢，一邊老板和管理層集體套現(xiàn)攜款跑路、房子也不蓋了（無期限停工）——這時候還要業(yè)主給銀行還錢？
拿恒大集團來說，許家印自2021年爆雷以來已經(jīng)套現(xiàn)了近400億往海外，他個人身家一點不受影響。
但是，恒大地產(chǎn)集團則剛新增被執(zhí)行金額34.3億元，被執(zhí)行總金額已經(jīng)超過183億元，當(dāng)前投資者也不買單，恒大一筆45億元公司也債展期未通過，雪上加霜。
至于債務(wù)，恒大依然逼近兩萬億，其中金融債務(wù)6000億左右。
在操作層面，停貸是有難度的，房企不會輕易和業(yè)主解除合同。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
法院則會根據(jù)該條規(guī)定，結(jié)合公平原則做出判決，即，業(yè)主停貸需要滿足兩個條件：業(yè)主與開發(fā)商解除房屋買賣合同，繼而解除貸款合同；解除買賣合同和貸款合同，有法院的判決作為效力證明。
這都是房企資本不可能答應(yīng)的，已經(jīng)類似于“預(yù)售”行為的爛尾樓工程，宛若寡頭們的最后一根稻草…
2
諸房企的房子之所以爛尾，導(dǎo)火索還是2020年秋天住建部與央行指導(dǎo)下的“三條紅線”，徹底令恒大等一眾玩票企業(yè)爆雷。
三條紅線分別是：
1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；
2）凈負(fù)債率不得大于100%；
3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
根據(jù)2019年的年報數(shù)據(jù)，恒大集團系數(shù)全踩，其中凈負(fù)債率高達159%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，現(xiàn)金短債比為0.61。
有意思的是，當(dāng)時“三道紅線”全踩的五家房企中，有四家都涉足足球產(chǎn)業(yè)：恒大，富力，綠地，華夏幸福。
這也就是為什么過去十年為房地產(chǎn)所滲透的中國職業(yè)足球聯(lián)賽，也開始從前年秋天滑落谷底。
在那之前，房企憑借地皮（地皮怎么拿到的這就是各有各的故事了）去貸款蓋房，蓋房的同時配合炒房團抬價，收取業(yè)主高額的首付（有的房子甚至要付幾十萬的“茶水費”才能搶到），在實質(zhì)“預(yù)售模式”的融資操作下攏款，進而把龐大的資金再投入到其他領(lǐng)域，最集中的就是金融領(lǐng)域（放貸）。
數(shù)不勝數(shù)的地產(chǎn)集團擴張金融戰(zhàn)線，本金就是這么來的。
炒房客們拼命地配合房企加杠桿，買房、賣房，紅利享受到了，賺得盆滿缽滿，暴富的亦有不少；
房企則在這大好形勢下拼命擴張拿地、大漲房價、然后繼續(xù)貸款融資擴張；
房價漲，地價也沒閑著，各地方財政全數(shù)充盈。
但是，這種看似三贏的泡沫局面不會長久，因為老百姓的兜里不可能有那么多錢源源不斷的供給。
在這套模式里，房企和銀行都是兩頭通吃，只有業(yè)主是被兩頭剝削，且還是在房子能夠正常交付的情況下。
同時，地方政府看似也“享受紅利”、吸納著地產(chǎn)財閥們的財政上貢，只是風(fēng)險也是在悄然增加。
一旦財閥們爆雷，各地方政府「破產(chǎn)」的危險絕不是危言聳聽。
而這背后，政府系統(tǒng)、特別是銀行系統(tǒng)，必然存在「問題」。
根據(jù)鄭州名門翠園業(yè)主的強制停貸告知書顯示，在房屋預(yù)售過程中，作為貸款銀行（諸如工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、華夏銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行等），卻存在著不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)的行為。
名門翠園業(yè)主的做法并非個案，武漢綠地光谷星河繪全體業(yè)主也發(fā)布了停貸告知書，直指開發(fā)商違規(guī)挪用7.25億元監(jiān)管資金，以及當(dāng)?shù)劂y行未封頂即放貸的違規(guī)做法。
嚴(yán)格來說，這不僅是違規(guī)，更是違紀(jì)，如若屬實，背后毫無疑問存有嚴(yán)重的貪腐行為。
西安世茂璀璨傾城二期業(yè)主也指出，與開發(fā)商合作的銀行未按照購房合同和國家相關(guān)法律規(guī)定將按揭貸款的收款賬戶設(shè)定為監(jiān)管賬戶，而是設(shè)定為開發(fā)商一般賬戶，這導(dǎo)致業(yè)主的按揭款脫離監(jiān)管，并被開發(fā)商暗箱挪用。
我查了一下，早在2003年，央行就出臺了“121號文件”明確：
只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金。
這種局面下，一旦房企因貸款困難而爆雷、全成爛尾樓，業(yè)主等于是花錢買空氣。
3
近二十年來，一套房子對于一個家庭意味著什么？
恩格斯在其著作《論住宅問題》中曾指出：
一切歷史時代的被剝削者，幾乎都無例外地遭受到住宅缺乏的威脅。在資本主義時代，工人階級本來已經(jīng)處在很惡劣的居住條件，又因人口大量涌進城市而更加惡化。不僅房租大幅度地提高，甚至難于找到住所。
在《共產(chǎn)黨宣言》里描述得則更加精準(zhǔn)具體：
當(dāng)廠主對工人的剝削告一段落，工人領(lǐng)到了用現(xiàn)錢支付的工資的時候，馬上就有資產(chǎn)階級中的另一部分人——房東、小店主、當(dāng)鋪老板等等向他們撲來。
80年代末，中國引進了土地拍賣制度，允許地方政府拍賣“國有土地使用權(quán)”；
1994年進行了分稅制改革，中央政府回收了部分稅權(quán)，各地方政府獲得城市土地出讓收益權(quán)；同年，商品房預(yù)售制落地。
1998年房地產(chǎn)市場化改革；
2003年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》出臺……
從此，網(wǎng)絡(luò)鍵政圈喜歡稱呼的“黃金十年”正式開啟，各地方政府均開始了“靠土地養(yǎng)財政”的日子，房價徹底壓制不住……
預(yù)售制、公攤面積、土地批租制，這些在香港操弄純熟、卻也早已把香港市民壓榨掏空的房產(chǎn)業(yè)規(guī)則，大搖大擺地進入了社會主義中國的大陸地區(qū)。
大衛(wèi)·哈維在著作《社會正義與城市》中，曾將土地看作“純粹的金融資產(chǎn)”，而不是再像馬克思那樣強調(diào)“土地作為生產(chǎn)資料或生產(chǎn)條件”的地位與作用。
哈維的觀點一針見血：
土地一旦被視為金融資產(chǎn)，便與股票、政府債券等投資對象一樣，成了虛擬資本的一種形式。
2017年，哈維還曾在演講中留下過這樣三段話：
房地產(chǎn)成了21世紀(jì)以來中國經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)，從1980年以來，中國的房產(chǎn)量增長了300%。從2012年以來，中國生產(chǎn)的水泥混凝土量已經(jīng)超過了美國自1900年以來的生產(chǎn)量。
最近30年，房屋已經(jīng)成為一種投機手段和投機目標(biāo)，中國越來越趨向于采用資本運作模式。金融危機之時，中國政府向市場投入大量貨幣救市，在2008-2009年，中國對美國的出口下降，中國出口部門大約損失了近3000萬個工作崗位。
但是中國政府在2008-2010年創(chuàng)造出大約3400萬個工作崗位，消費市場并沒有因此而活躍，房地產(chǎn)市場反而越來越容易出現(xiàn)投機熱潮和資產(chǎn)泡沫。
這其實也為當(dāng)下房地產(chǎn)稅推行不下去、各地向中央施壓埋下了伏筆。
為什么當(dāng)下房地產(chǎn)稅阻力巨大？
可以一覽，一直到2020年，土地財政依賴度超過100%的城市有二十個，土地財政依賴度超過50%的城市有四十個（所以“試點”也就順理成章選在了深圳這種土地依賴度低又沒有過多歷史遺留政治勢力的城市）。
細化到省級，去年財政對土地依存度超100%的也有多達五個省份，這簡直不可思議。
這就是各地揭竿、使推行房地產(chǎn)稅和取消預(yù)售制全部受阻的現(xiàn)實原因。
當(dāng)?shù)胤秸皇志o握地根、一手緊握銀根而以土地財政為核心目標(biāo)，將房地產(chǎn)業(yè)搞成表面上“強政府控制且自身扮演行業(yè)監(jiān)管角色”，卻又縱容行業(yè)進入了大批魚龍混雜者時，所謂的行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關(guān)和可俘獲的了。
4
本次的爛尾樓風(fēng)波中，不僅是購房的業(yè)主其金錢付諸東流，蓋房子的工人其體力付出也血本無歸，成了欠薪群體。
真實應(yīng)了馬克思的話：
農(nóng)奴曾經(jīng)在農(nóng)奴制度下掙扎到公社社員的地位，小資產(chǎn)者也曾經(jīng)在封建專制制度的束縛下掙扎到資產(chǎn)者的地位。而現(xiàn)代的工人卻相反，他們并不是隨著工業(yè)的進步而上升，而是越來越降到本階級的生存條件以下。工人變成赤貧者，貧困比人口和財富增長得還要快。
綠地香港之前就貼公告公然聲稱：
拉橫幅討薪屬于違法；
堵塞道路、阻礙交通、封鎖出入口討薪屬于違法；
采取跳樓、爬塔吊討薪屬于違法；
切斷水電、沖擊施工現(xiàn)場討薪屬于違法；
圍堵辦公區(qū)域討薪屬于違法；
擾亂現(xiàn)場調(diào)處管理秩序討薪屬于違法；
違法討薪行為輕則罰款、拘留，重則判刑。
好家伙，工人們討薪都是違法，你欠薪違不違法？轉(zhuǎn)移資產(chǎn)違不違法？
這里面還有一點，就是所謂的“欠銀行一百萬，銀行是你大爺；欠銀行一百億，你是銀行大爺”——房企也是欠銀行錢的，房企也早已經(jīng)事實“停貸”了，銀行和政府的態(tài)度往往卻是“幫助企業(yè)脫困”……
而對業(yè)主的停貸呢？以影響征信相威脅！
這太不合理。
嚴(yán)格來說，自去年以來金融系統(tǒng)的反腐力度已經(jīng)是改革開放最巨，其背景正是多年來冗雜的腐敗沉珂，一眼望去幾乎盡是歷史遺留問題。
前文提到的2020年秋天推出的三條紅線，正是為了為這趟飛奔的列車踩剎車、停止房地產(chǎn)業(yè)以貸養(yǎng)貸的泡沫繼續(xù)吹大。
這便也催生出了一副“哀鴻遍野”的民營房企群像，尤以恒大集團為首，包括建業(yè)集團等，均紛紛向政府伸出雙手、要求行政力量施以援手。
但問題在于，集團一個個看似危如累卵，但那幫寡頭們自身（及其所轄管理層）不會受到半點傷害（如果不受到政治層面的清算的話）。
真正流血流淚的，只會是拿不到工資的建筑工人，以及售樓處里哀嚎停貸的業(yè)主。
前文提及2003年央行出臺了“121號文件”，但同在2003年，國務(wù)院也下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。
這就為房產(chǎn)巨賈們搖身一變、從當(dāng)年土改中的被專政對象“翻身”成為中國經(jīng)濟的支柱，提供了強力的法統(tǒng)支撐。
量化國民經(jīng)濟的唯一指標(biāo)當(dāng)然就是GDP了，所以完全可以說：GDP綁架了房地產(chǎn)，也讓新時代的房產(chǎn)寡頭們一躍而成國家各處的座上賓。
那么這些握有巨量財富和跨境資源的寡頭，其體量達到一定程度后，愿景又是什么呢？
還是馬克思導(dǎo)師，曾給出過答案：
由此，必然產(chǎn)生的結(jié)果就是政治的集中。
尾大不掉、大而不倒，地產(chǎn)財閥們今天已經(jīng)是一株株有恃無恐的參天大樹。
土地融資養(yǎng)活了地方政府的財政，房企信貸養(yǎng)活了商業(yè)銀行的賬本，作為“硬通貨”、“硬質(zhì)押”的土地和房產(chǎn)又養(yǎng)活了房企自生或寄生的金融公司。
那么，誰沒被養(yǎng)活？
只能是買不起房的打工人、供不起房的房奴。
特別是在疫情沖擊下，普通人的生活更加難以為繼。
房地產(chǎn)的這波動蕩已持續(xù)兩年之久，根據(jù)國家統(tǒng)計局1-5月份的數(shù)據(jù)，全國銷售面積跌23.6%，銷售額跌31.5%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為近年最低值。
然而，縱使停貸聲是蒼生淚，卻問朱門觥籌嘆何知？
跋
最后，我還是要說幾句……希望各位同志能看懂（結(jié)合前文房地產(chǎn)稅的相關(guān)文段）。
古代有云：
反貪官不反皇帝。
此話雖有巨大的歷史局限性和階級回避性（毛主席就曾嚴(yán)厲批判過），但放在具體語境里的現(xiàn)實層面，倒也是可以理解的。
皇帝往往沒有個人私利，會從全局考慮統(tǒng)籌百姓利益、撫恤百姓溫飽、維護統(tǒng)治根基。
但是朝堂貪官們、既得利益當(dāng)權(quán)者和門閥諸侯們則不然，他們哪管死后洪水滔天，只知搜刮民脂民膏、陽奉陰違、暗中對抗皇帝。
去年的10月16日，第20期《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實推動共同富�！罚�
要防止社會階層固化，暢通向上流動通道，給更多人創(chuàng)造致富機會，形成人人參與的發(fā)展環(huán)境，避免‘內(nèi)卷’、‘躺平’”、“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。
一個禮拜后，全國人民代表大會常務(wù)委員會決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點改革試點工作。
非要最高聲音出來定調(diào)，才能真正落錘。
但令人震驚的是，即便如此，不到一年就宣告夭折。
早在2013年11月，十八屆三中全會就通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。
當(dāng)時這份文件最關(guān)鍵、也是那一階段不太為人注目的點在于，其提出了“盡快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。
這意味著，稅種已經(jīng)從“房產(chǎn)稅”被明確為“房地產(chǎn)稅”。
一字之差，盡是玄妙。
“房地產(chǎn)稅”，這就不是某個單一的新稅種了，而是整合現(xiàn)有“房產(chǎn)稅”和“城鎮(zhèn)土地使用稅”兩大稅種、同時開征新稅種的一套組合拳。
征收“房產(chǎn)稅”是受到桎梏的，想要動那幫炒房團、囤房客、各種包租公包租婆、甚至上游資本的“多房黨”……都是很困難的。
阻力重重，遍地是動不了的既得奶酪。
但是征收“房地產(chǎn)稅”，就可以起到“一棒子打死整個上游”的效果，這又是人民心聲。
根據(jù)中國財政科學(xué)研究院公共收入研究中心張學(xué)誕老師的看法：
綜合看，建議國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據(jù)實際情況確定具體人均免稅面積。
按此標(biāo)準(zhǔn)，中國多數(shù)剛需普通住戶都有望在免稅范圍內(nèi)，而囤房黨（所謂的富人階群）則迎來了腦袋頂上的達摩克利斯劍。
房地產(chǎn)稅，十八大后的十年來真的從來沒有停止過出臺的努力，人民群眾是看得見的。
但我們同樣看得見的是：中央在推行改革時遭遇的攔路虎有多么兇猛。
去年秋天的重錘，就是要用房地產(chǎn)稅將格局平衡，既是保證最底層家庭不在征稅之內(nèi)，又是保證中上游交出的稅收能夠反哺三四線地方政府的財政。
看去年6月的這條新聞：
公平，才是最有效的維穩(wěn)。
對富人與窮人來說，是；對富省與窮省來說，同樣是。
今天，以恒大集團總部所在的深圳為案，這個晚近四十年的典型城市，二手房房價曾連漲30個月，全國租售比榜單倒數(shù)第二，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難、打工群體生活艱辛難，寶安區(qū)廠房租金一度超過30元/m2/天。
連科技巨頭華為都被迫逃去東莞。
放眼望去，今天中國財富榜上還有幾位富豪是做科技與實業(yè)的？
華為被趕出深圳的側(cè)面，一度是呼嘯風(fēng)云的電商財閥與地產(chǎn)巨鱷們壟斷著福布斯排行榜，稱為創(chuàng)業(yè)者和精神資本家的“偶像”。
深圳作為改革開放的形象城市，2019年的工業(yè)投資已是負(fù)增長……
不說遠的西方，就說近的香港，從發(fā)達工業(yè)化到產(chǎn)業(yè)空心化，只需一代人而已。
錢進了金融客和地產(chǎn)商的口袋里，那么老百姓呢？
從消費的角度看，去年國慶，出行人數(shù)的體量已經(jīng)達到2019年（疫情前）的90%，但是旅游消費卻只達到60%。
中國老百姓可支配收入的規(guī)模只占GDP比重42%，最多數(shù)的群眾，其實真的哭窮啊。
窮，則思變，中央一直在做動作。
從2020年秋天開始到去年房地產(chǎn)稅幾乎落地的一年時間，國家連續(xù)針對房地產(chǎn)行業(yè)、金融信貸行業(yè)、教培行業(yè)、娛樂文藝行業(yè)、游戲電競行業(yè)祭出重拳，整治這些領(lǐng)域過去二十多年來瘋狂的資本入侵。
國家整治資本市場、特別是整頓與境外勢力糾纏不清的國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)財閥，這已經(jīng)是大勢所趨，也是人民群眾的呼聲所就。
直至去年秋天落錘的房地產(chǎn)稅，人民的呼聲一向是源于現(xiàn)實。
國家統(tǒng)計局曾對2007—2012年居民收入增長來源做過分析，結(jié)果顯示勞動報酬（含工資收入、農(nóng)戶及個體工商戶經(jīng)營收入）貢獻了80%，政府轉(zhuǎn)移型收入貢獻15%左右，財產(chǎn)性收入貢獻僅為3.7%。
究其原因，我國居民投資渠道確實太狹窄了，七成家庭的財富都集中在房產(chǎn)（房產(chǎn)增值屬于紙上財富，不算財產(chǎn)收入，租金收入有限）上，而金融資產(chǎn)中，銀行儲蓄占大頭，股市和債券投資比例過低。
這也是為什么在去年，領(lǐng)袖會宣布成立北京證券交易所，力圖“吸引和服務(wù)中小企業(yè)”。
這都是內(nèi)循環(huán)的組合拳，特別是在國際疫情難消（去年以來世界經(jīng)濟收縮3.5%）+美國輸出通脹（8月美國貿(mào)易逆差＄733億仍瘋狂印錢）的背景下。
在我看來，這才是真正的“人口紅利”，而不是過去那些年里沿海打工潮、血汗工廠式的人肉堆砌。
只是，改革——即解決「歷史遺留問題」，恐怕十年不夠……就說這么多。
關(guān)注手機移動微站
14441
集體停貸背后 