外資加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)，嗅到了什么信號？
金磚財(cái)經(jīng) 2022-11-07 云阿云智庫•商界
以下文章來源于金磚BUSINESS ，作者金磚財(cái)經(jīng)
截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團(tuán)等一眾外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)加大對中國的投資。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，成為今年房地產(chǎn)市場比較重要的一大信號。
文/白若凌 金磚財(cái)經(jīng)
今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌，2022年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，成為今年房地產(chǎn)市場比較重要的一大信號。
10月24日，凱德地產(chǎn)（中國）以14.68億元成功收購杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，這是凱德地產(chǎn)近期又一大的動作。在此前的10月17日，凱德商用旗下公司北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司以20.37億元競拍北京朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)的博瑞大廈。
在分析看來，凱德在商業(yè)資產(chǎn)與住宅地塊多個條線“攻城略地”，顯現(xiàn)了外資機(jī)構(gòu)逆周期投資的戰(zhàn)略眼光。截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團(tuán)等一眾外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)加大對中國的投資。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水接受《金磚財(cái)經(jīng)》采訪時指出，外資房企善于跨周期經(jīng)營，規(guī)避周期性風(fēng)險(xiǎn)，在市場低迷期積極進(jìn)入。
“對于一線城市來講，基本面始終保持強(qiáng)勁穩(wěn)定，機(jī)會一直都在�！� 仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對《金磚財(cái)經(jīng)》獨(dú)家表示，對外資來說，這個時點(diǎn)進(jìn)入市場是一個不錯的窗口期。
1.外資機(jī)構(gòu)加速布局中國房地產(chǎn)
凱德地產(chǎn)斬獲的杭州這塊地塊位于錢塘區(qū)，毗鄰龍湖吾角天街。地塊于2022年6月30日由杭州大江東地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價14.2億元競得，是杭州第二批次出讓土地中錢塘區(qū)唯一一宗出讓地塊。在杭州市場，凱德地產(chǎn)已布局不少項(xiàng)目，位于錢江新城CBD核心位置的杭州來福士即是代表之一。
2022年10月17日，凱德地產(chǎn)通過法拍形式競買到的北京博瑞大廈，位于北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近。對外披露的評估信息顯示，這一物業(yè)總建筑面積約5.82萬平，評估單價為5萬元/平，評估總價為29.1億元，較出讓價格高8.73億元，相當(dāng)于打了7折，還是創(chuàng)出了今年北京法拍的最高價。
在此之前，2022年3月31日，凱德地產(chǎn)同樣通過競拍方式，在武漢和成都各獲得一個優(yōu)質(zhì)住宅地塊，總價34.93億元。
凱德地產(chǎn)首席執(zhí)行官廖茸桐早前對媒體表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的深度調(diào)整，會助推行業(yè)邁向更加健康、高質(zhì)量發(fā)展的新階段。中國作為凱德的核心市場之一，長期看好中國市場前景。對于符合投資策略的資產(chǎn)，凱德將積極尋找機(jī)會擴(kuò)大投資，把握中國機(jī)遇。
大和房屋株式會社聯(lián)合浙江寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司，2021年、2022年相繼在江蘇蘇州、南通獲取商業(yè)和住宅項(xiàng)目。作為深耕中國超過30年的日本著名房企，以住宅工業(yè)化著稱，日本大和房屋的持續(xù)“下注”中國市場，顯現(xiàn)了對中國市場的認(rèn)可。
2022年9月，從管理規(guī)模來看，僅次于黑石的博楓資產(chǎn)管理收購一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項(xiàng)目，這也是是博楓在中國的第一個租賃住宅項(xiàng)目。
無獨(dú)有偶，港資在內(nèi)市場拿地也顯現(xiàn)其擴(kuò)展步伐。新世界集團(tuán)宣布在12個月內(nèi)，將在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣。新世界行政總裁鄭志剛早前稱，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，將慢慢復(fù)蘇，未來一兩年會復(fù)蘇得非常好，這是一個收購?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會。
2022年10月25日，太古集團(tuán)宣布與全球最大免稅運(yùn)營商中國旅游集團(tuán)中免股份有限公司的全資子公司中免投資發(fā)展有限公司，將在海南省三亞市合作發(fā)展一個零售地標(biāo)項(xiàng)目，這也是太古地產(chǎn)發(fā)展的首個度假型零售項(xiàng)目。
太古地產(chǎn)對外披露稱，該新項(xiàng)目位于海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬平方米。這被視為太古地產(chǎn)計(jì)劃未來十年，在核心市場（包括東南亞、中國內(nèi)地及中國香港）投資1000億港元以推動業(yè)務(wù)增長的重要投資項(xiàng)目之一。
2022年3月，太古地產(chǎn)在2021年業(yè)績發(fā)布會上表示，計(jì)劃投資超過一半的資金投資中國內(nèi)地市場，并以一線及新一線城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)。預(yù)期未來十年中國內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。在太古地產(chǎn)新增投資項(xiàng)目中，除三亞外，今年已宣布發(fā)展西安太古里，并正在探索兩個分別位于廣州市荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的潛在零售主導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目。
此外，2022年以來，十年未曾拿地的和記黃埔參與廣州首輪集中供地競拍。嘉里建設(shè)出價133.29億元將上海市黃浦一核心項(xiàng)目收入囊中，該地塊位于黃浦區(qū)核心地段，毗鄰?fù)鉃�、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標(biāo)，是以交通導(dǎo)向的綜合用途發(fā)展項(xiàng)目之一部分，總建面高達(dá)19.9萬平方米。
“外資機(jī)構(gòu)動作頻頻，顯示了這些企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿期待�！眲⑺J(rèn)為，當(dāng)前是逆勢發(fā)展的有利時機(jī)，港資、新加坡企業(yè)經(jīng)營及財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資金充裕，在積極拿地，將為未來發(fā)展做好土地儲備。
2.外資加速布局的背后意圖
無論是針對商業(yè)物業(yè)收并購、還是從拍賣市場獲取項(xiàng)目，以及在住宅市場大舉進(jìn)入，這無疑成為這一輪外資進(jìn)入市場的一個觀察窗口。
“外資機(jī)構(gòu)是站在資產(chǎn)收購的這個角度，不是單純站在房地產(chǎn)的角度去看待整個市場，所以說資產(chǎn)的價格是否被低估，主要看收購以后的成長性有多大，這是外資機(jī)構(gòu)最關(guān)注的。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國房地產(chǎn)金融》表示。
對于法拍市場的熱度，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“外資房企進(jìn)入法拍房，主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場下行的情況下，這些資產(chǎn)是被低估的。所以從收購的角度來講性價比增加了，也體現(xiàn)了外資機(jī)構(gòu)對一線城市布局的看好。同時，這也體現(xiàn)出了一種擴(kuò)張的態(tài)勢，說明外資機(jī)構(gòu)持續(xù)看好一線城市的基本面和物業(yè)發(fā)展空間�！�
看好中國市場機(jī)會不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)背景的機(jī)構(gòu)，還來自黑石、領(lǐng)盛、紅杉中國等投資機(jī)構(gòu)，相繼設(shè)立房地產(chǎn)基金欲從市場中捕獲機(jī)會。
黑石集團(tuán)成立的最新一只房地產(chǎn)基金規(guī)模高達(dá)500億美元，用以并購買入震蕩市場當(dāng)中被低估的資產(chǎn)。在亞洲市場，黑石集團(tuán)先后設(shè)立三只基金，在疫情當(dāng)中于2020年、2022年設(shè)立第二、第三只房地產(chǎn)基金，募集規(guī)模分別高達(dá)110億美元、90億美元，這些資金目標(biāo)是中國、日本、新加坡亞洲市場的不動產(chǎn)資產(chǎn)。
紅杉中國在2022年初設(shè)立新基建股權(quán)投資基金，這也是紅杉資本在中國的首只不動產(chǎn)基金，主要聚焦于數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新能源和生命科學(xué)這三大領(lǐng)域，投資方向?qū)⒅饕w新能源基礎(chǔ)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)物流、冷庫、數(shù)據(jù)中心、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等。
除了紅杉中國之外，高瓴資本也設(shè)立房地產(chǎn)基金。原華平投資亞太區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知(Joe Gagnon)出任高瓴資本新基礎(chǔ)設(shè)施投資部門合伙人，在2022年8月完成3億美元（20億人民幣）的亞太房地產(chǎn)基金的募集。
2022年9月8日，領(lǐng)盛(LaSalle)披露其旗下亞洲機(jī)會系列基金第六支基金募集規(guī)模超22億美元，從六號基金已經(jīng)投出25%的承諾出資總額，投資組合呈現(xiàn)多元化，包括新加坡及澳大利亞的寫字樓改造項(xiàng)目、中國的物流開發(fā)項(xiàng)目以及日本的長租公寓項(xiàng)目等。
經(jīng)歷疫情和俄烏沖突之后，不動產(chǎn)投資基金并沒有放慢腳步，而是相繼設(shè)立機(jī)會型的投資基金，意圖在經(jīng)濟(jì)下行以及疫情擾動情況下買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為穿越行業(yè)周期提供足夠的資產(chǎn)保障，也體現(xiàn)出對于機(jī)會的把握和對經(jīng)濟(jì)周期的深刻理解。
從房地產(chǎn)基金投向來看，外資機(jī)構(gòu)偏向存量類型物業(yè)資產(chǎn)。姚耀表示，在中國市場，三大類型資產(chǎn)是外資持續(xù)關(guān)注的標(biāo)的，一類是另類資產(chǎn)，主要包括生命科學(xué)相關(guān)產(chǎn)業(yè)物業(yè)以及長租公寓，其中生命科學(xué)、數(shù)據(jù)中心相關(guān)的資產(chǎn)是一大看點(diǎn)；第二類是傳統(tǒng)的辦公樓和零售物業(yè)；第三類是物流相關(guān)資產(chǎn)，疫情之后物流資產(chǎn)保持穩(wěn)健的租金增長，這也被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流動性活躍的標(biāo)志。
從投資策略上來說，劉水指出外資投資機(jī)構(gòu)策略風(fēng)格相對穩(wěn)健。第一，發(fā)展策略上，注重經(jīng)營及財(cái)務(wù)穩(wěn)健，規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)。外資機(jī)構(gòu)更關(guān)注經(jīng)營收益、財(cái)務(wù)層面的穩(wěn)健并注重規(guī)避行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。第二，從投資城市布局來看，投資更為偏好核心一線和強(qiáng)二線城市。第三，發(fā)展模式，不同于內(nèi)地房企“規(guī)模導(dǎo)向”發(fā)展路徑，以港資為代表的外資房企注重“租售并舉”經(jīng)營模式，重視持有物業(yè)運(yùn)營。
對于內(nèi)地房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)而言，劉水認(rèn)為有很多借鑒之處。內(nèi)地房企及房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，特別是經(jīng)過本輪房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的洗禮，應(yīng)積極吸取經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)更加注重穩(wěn)健經(jīng)營，更加聚焦深耕一、二線城市，更加注重存量發(fā)展機(jī)會。
千億房企啟示錄
金磚財(cái)經(jīng)2022-11-06 云阿云智庫•政商成敗案例
導(dǎo)讀：2019年以來，在“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經(jīng)引領(lǐng)整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經(jīng)營困境，處于垂死爭扎的邊緣。
以下文章來源于金磚BUSINESS ，作者金磚財(cái)經(jīng)
盡管地產(chǎn)行業(yè)的政策約束在不斷放松，但地產(chǎn)行業(yè)所面臨的危機(jī)以及自身所陷入的困局并沒有改善的跡象。站在當(dāng)前時點(diǎn)來看，千億地產(chǎn)企業(yè)接連暴露，讓人們不得不重新審視千億房企這樣一個特殊群體，以便更清晰地把握地產(chǎn)行業(yè)陷入困局的歷史邏輯與未來脫困的主要方向。
一、千億地產(chǎn)企業(yè)群體變局叢生
在地產(chǎn)行業(yè)中，年銷售規(guī)模達(dá)到千億元的地產(chǎn)企業(yè)是一類特殊的群體，其市場地位和市場關(guān)注之高以及影響之大是其它地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的。
（一）部分地產(chǎn)企業(yè)接連暴雷。2019年以來，在“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經(jīng)引領(lǐng)整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經(jīng)營困境，處于垂死爭扎的邊緣。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：
1、2021年全年銷售金額超過2000億元的地產(chǎn)企業(yè)中，已有融創(chuàng)、恒大、世茂等地產(chǎn)企業(yè)暴雷，其余部分地產(chǎn)企業(yè)基本也處于暴雷的邊緣中，甚至一些頭部優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)目前陷入負(fù)面輿情不斷的漩渦之中，前景不明。
2、2021年全年銷售金額位于1000-2000億元之間的地產(chǎn)企業(yè)中，已有陽光城、龍光、融信、富力、正榮、雅居樂、佳兆業(yè)、建業(yè)等多家地企業(yè)處于暴雷過程或邊緣中，且這一群體仍在持續(xù)擴(kuò)大中。
（二）千億地產(chǎn)企業(yè)群體數(shù)量將會出現(xiàn)腰斬。受行業(yè)規(guī)模見頂、發(fā)展步伐明顯放緩以及地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期惡化等因素影響，整個地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況不容樂觀。這意味著，部分地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨沖“千億”失敗，當(dāng)然也有部分地產(chǎn)企業(yè)則會無奈退出“千億”陣營。實(shí)際上，近年來，已有華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、奧園集團(tuán)等暴雷地產(chǎn)企業(yè)退出千億地產(chǎn)企業(yè)行列中，而這一過程還將持續(xù)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年前8個月商品房銷售額同比大幅下降28%，而克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示今年前8個月多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不容樂觀，若根據(jù)目前推測，預(yù)計(jì)2022年全年千億地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將會腰斬，重回20家以下，我們判斷應(yīng)為18家左右。
其中，預(yù)計(jì)華發(fā)、中國鐵建、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、世茂集團(tuán)、金科集團(tuán)、中南置地、中駿集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中梁控股、雅居樂、融信集團(tuán)、恒大、陽光城、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、建業(yè)集團(tuán)、祥生集團(tuán)、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)等20家地產(chǎn)企業(yè)將會退出千億地產(chǎn)企業(yè)行列，而金輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)、合景泰富、時代中國、寶龍地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等地產(chǎn)企業(yè)沖“千億”目標(biāo)基本會宣告失敗。
二、千億地產(chǎn)企業(yè)的躍進(jìn)之路放緩
（一）跨過“千億”一直是大部分地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)念。在中國的地產(chǎn)行業(yè)中，一直有一條隱晦的生存法則，并在2018年“房住不炒”被提出后而成為行業(yè)共識，甚至是執(zhí)念，即只有年銷售額跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)才有未來，只有邁入“千億”俱樂部才有可能通過成本優(yōu)勢來改善盈利能力、擴(kuò)大生存空間。
因此，跨過“千億”級體量一直是大部分地產(chǎn)企業(yè)追逐的夢想，也是地產(chǎn)企業(yè)規(guī)�；\(yùn)營以及能否獲得資本市場和地方政府認(rèn)可的一個重要門檻。
事實(shí)上，實(shí)踐中也是如此，2017年以來，大部分金融機(jī)構(gòu)會把年銷售額進(jìn)入前50，甚至20的地產(chǎn)企業(yè)納入授信白名單，同時往往也只有排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)能夠順利從資本市場獲得融資。也即，只有邁入“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)，才算是進(jìn)入了安全陣營，才有可能獲得更多的拿地機(jī)會、更低的融資成本、更優(yōu)的人力資源、更多的政策傾斜以及更高的市場關(guān)注。
（二）做大還是做強(qiáng)既是一種選擇，也是一種無奈，更多是一種焦慮。對邁向“千億”門檻的大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，做大與做強(qiáng)誰先誰后既是一種選擇，也是一種無奈，更多是一種焦慮。實(shí)踐中來看，更多的地產(chǎn)企業(yè)選擇了前者，即只有先做大才能做強(qiáng)，頭部房地產(chǎn)企業(yè)在集中度趨于上升、應(yīng)對政策與環(huán)境多變、成本與風(fēng)險(xiǎn)承受、資金來源、市場話語權(quán)等方面的伸縮性明顯更強(qiáng)。
某種程度上來說，邁向“千億”目標(biāo)使得這些地產(chǎn)企業(yè)可以通過全國性的區(qū)域布局實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散、規(guī)模效益，并獲得了在收并購領(lǐng)域獲得了足夠想象空間。
（三）2015年以來，跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅攀升。2010年萬科率先實(shí)現(xiàn)銷售額破“千億”目標(biāo)，隨后在2010-2015年期間，綠地、保利、中海、碧桂園、恒大等相繼邁入“千億”地產(chǎn)企業(yè)名單，國內(nèi)“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量始終穩(wěn)定在10家以內(nèi)。
2015年后，跨過“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量便大幅攀升，2016年達(dá)到12家，2017-2020年分別達(dá)到17家、27家、30家和35家，2021年則放緩至36家，華潤、華夏幸福、綠地、融創(chuàng)、金地、招商、龍湖、新城、旭輝、中南、陽光城、中梁、祥生、正榮、金科、富力、金茂、融信、遠(yuǎn)洋、雅居樂、藍(lán)光、泰禾等相繼達(dá)成“千億”目標(biāo)。與此同時，躋身頭部的門檻也越來越高，而“千億”地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也越來越明顯，參差不齊的問題愈發(fā)突出。
（四）支撐千億地產(chǎn)企業(yè)的躍進(jìn)之路有多種。地產(chǎn)企業(yè)躍過“千億”之路需要多種因素的配合與加持，比較典型的代表大致有三類：
1、外部環(huán)境積極配合下的“高周轉(zhuǎn)”模式，以2012-2013年的碧桂園和旭輝為典型代表。
2、根據(jù)2016-2018年“去庫存”這一行業(yè)環(huán)境及政策變化下的主動作為模式，主要以金地集團(tuán)、融創(chuàng)、新城控股、世茂、金茂為代表。
3、最后一種模式是典型的順勢而為或穩(wěn)扎穩(wěn)打型。
因此，總的來看，千億房企數(shù)量擴(kuò)容的兩個時間段分別為2012-2013年期間以及2016-2018年期間。
（五）千億房企的集中度大幅提升。若以前30大房企來代表千億房企數(shù)據(jù)來看，則會發(fā)現(xiàn)前30大房企的市場集中度在2019年以呈逐漸提升趨勢，其市場份額已由2010年的16%左右大幅提升至2018年的45%以上。與此同時，2012-2013年與2016-2018年期間，恰恰是千億地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量擴(kuò)容的主要時間段。
（六）在跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)中，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”一直被視為教科書級的路徑。隨著“千億”成為行業(yè)共識，大部分年銷售額徘徊于100-500億元的地產(chǎn)企業(yè)開始在2015年后集體發(fā)力，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)從百億規(guī)模到跨過千億規(guī)模的用時在5-10年，部分地產(chǎn)企業(yè)則僅用了3-5年（如祥生控股用時3年、泰禾集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展用時為4年）。而發(fā)力的路徑正是被碧桂園、恒大奉為經(jīng)典的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。事實(shí)上，以不斷壓縮拿地開工和竣工時間為代表的“高周轉(zhuǎn)”并匹配以高杠桿是上述模式的根基所在。
在“高周轉(zhuǎn)”模式之下，定金及預(yù)收款構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，其占比由2014年的25%以下大幅提升至2021年的36%以上，五年多的時間里提升10個百分點(diǎn)以上。與此同時，銷售端進(jìn)一步需要個人住房貸款的支撐，所以我們看到個人住房貸款在金融機(jī)構(gòu)全部貸款中的比例由2015年13%左右大幅提升至2020年的20%附近。而我們看到的另外一個情況，在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)境不那么友好的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)資金的其它來源則很大程度上依靠高成本的非標(biāo)融資和海外債券來支撐。
三、千億地產(chǎn)企業(yè)的困局之路開啟
2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”的理念后，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展便邁入到新常態(tài)。對于邁入“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)來說，在拿到地產(chǎn)行業(yè)下半場的所謂入場券后，也在承受著前期沖擊“千億”目標(biāo)所帶來的種種隱患，那些不顧自身實(shí)力而盲目沖過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)很有可能進(jìn)入了另外一個美麗的陷阱，如今正在為過去的盲目買單。因?yàn)�，很多東西很難被復(fù)制。
（一）2018年是一個很特殊的年份。對于整個地產(chǎn)行業(yè)，尤其是對于那些跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)來說，2018年是一個很特殊的年份，這一年萬達(dá)的王健林通過賣資產(chǎn)的方式的降負(fù)債，“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅攀升，而同一年的萬科則因?yàn)楦吆啊盎钕氯ァ倍蛘麄�行業(yè)發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，不過這些并沒有引起整個地產(chǎn)行業(yè)的足夠重視，反而進(jìn)一步強(qiáng)化了“千億”目標(biāo)的重要性及必要性。
當(dāng)然，對于2018年“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大擴(kuò)容的理解，還需要置于特別的環(huán)境中。某種程度上來說，2016年提及的房地產(chǎn)“去庫存”及2017年的棚改貨幣化安置是那一時期地產(chǎn)行業(yè)表面上“欣欣向榮”的助推器。
（二）短時間內(nèi)邁入“千億”的地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多后遺癥。通過傳統(tǒng)“高周轉(zhuǎn)”模式邁入“千億”地產(chǎn)企業(yè)大多需要“高負(fù)債”“高杠桿”經(jīng)營模式的配合，這在某種程度上會降低地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性與盈利能力，使得地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力無法跟上快速增長的規(guī)模，并進(jìn)一步加大債務(wù)償還壓力和能力，而這些幾乎成為近年來“千億”地產(chǎn)企業(yè)的通病。所以，市場看到的結(jié)果通常是，“千億”地產(chǎn)企業(yè)變得多了，但整個地產(chǎn)行業(yè)及“千億”地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力卻下降了，規(guī)模的增長伴隨著債務(wù)壓力的同步甚至更大幅度的增長，并對覆蓋債務(wù)壓力的盈利能力提出更高的訴求，而這些顯然是不可調(diào)和的矛盾。
（三）“千億”地產(chǎn)企業(yè)的后遺癥漸顯。2015年以來，“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的大幅擴(kuò)容很大程度上得益于行業(yè)與政策環(huán)境的加持，尤以“去庫存”和“棚改”為典型代表。盡管這一時期，地產(chǎn)行業(yè)所面臨的融資環(huán)境并沒有特別友好（如2017年以來地產(chǎn)企業(yè)的融資成本整體上處于高位），但銷售端與投資端還是在很大程度抵消了融資環(huán)境的沖擊。因此，基本上可以認(rèn)為，銷售端與投資端是支撐地產(chǎn)行業(yè)過去很長時期仍能夠保持快速增長的主要力量。
這意味著，當(dāng)銷售端與投資端無法支撐時，融資端的約束力度才會真正顯現(xiàn)出來；而當(dāng)融資端的約束開始全面體現(xiàn)時，先前主要依靠銷售端與投資端支撐的地產(chǎn)行業(yè)則需要付出更高的代價。無疑，這正是2019年以來房地產(chǎn)金融管理制度逐步出臺以后地產(chǎn)行業(yè)所正在經(jīng)歷的變局。
（四）融資端、投資端與銷售端的負(fù)循環(huán)開啟。2020年8月與12月，“三道紅線”與“房地產(chǎn)貸款集中度”等房地產(chǎn)金融制度正式推進(jìn)實(shí)施，在某種程度上放大了先前被隱藏的危機(jī)，并加劇了地產(chǎn)行業(yè)困局。這其中，大致的邏輯是：
1、2017年以來，地產(chǎn)行業(yè)在融資條件整體偏緊的環(huán)境下依然能夠保持高速增長主要依靠銷售端與投資端的支撐，即銷售端與投資端的“欣欣向榮”一定程度上能夠彌補(bǔ)端融資端帶來的困局�？梢哉f，這一時期，融資整體偏緊的不利環(huán)境（如地產(chǎn)企業(yè)偏高的融資成本及龐大的債務(wù)體量等）并非不存在，而是被掩蓋了，地產(chǎn)企業(yè)大致還能夠通過所謂的“高周轉(zhuǎn)”模式遮擋住其所面臨的融資困境。
2、2020年以來，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的逐步建立，市場對地產(chǎn)行業(yè)及頭部地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期出現(xiàn)了根本性變化，使得構(gòu)成地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基石的銷售端與投資端出現(xiàn)了明顯變化，原先被掩蓋的融資端問題開始顯現(xiàn)，三道紅線與房地產(chǎn)貸款集中度所帶來新的融資問題亦開始發(fā)揮效用，并進(jìn)一步?jīng)_擊到投資端與銷售端。
四、千億地產(chǎn)企業(yè)的未來之路待解
（一）誠然，地產(chǎn)行業(yè)低谷時期，困局仍在延續(xù)，先前執(zhí)著于邁過“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)正在為曾經(jīng)的盲目付出代價，這些代價包括但不限于曾經(jīng)基于“高周轉(zhuǎn)”模式開發(fā)的項(xiàng)目無法繼續(xù)完工、拿到的地?zé)o法繼續(xù)開發(fā)、開發(fā)完工的項(xiàng)目無法順利銷售、無法銷售而帶來的債務(wù)壓力凸顯以及融來的資金無法及時足額償還等，并由此引發(fā)我們正在經(jīng)歷的問題樓盤危機(jī)、地產(chǎn)類金融產(chǎn)品暴雷、債務(wù)違約和重組以及地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌等等。
（二）千億地產(chǎn)企業(yè)給市場帶來的思考之一，做大或做強(qiáng)不應(yīng)被視為地產(chǎn)企業(yè)未來生存的不二法則，而做好才是活得更久的根本前提。而第二個思考則是，“千億”本身也不應(yīng)被視為地產(chǎn)行業(yè)的一個重要門檻，邁過它并不意味著不會再回去，也不意味著邁入了安全之門，沒有根基的“千億”之門注定很難牢固。所以未來我們將會看到，2016年以大幅擴(kuò)容的“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，將會在2020年以來的這一地產(chǎn)行業(yè)洗牌中，重新回歸到常態(tài)。
（三）顯然，“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”等過去幾年支撐“千億”房企的邏輯已不復(fù)存在，地產(chǎn)行業(yè)很難再回到2012-2013年以及2016-2018年的特殊行情中，年均20%，甚至10%以上的增速已不可能。在新發(fā)展理念中，保持與潛在經(jīng)濟(jì)增速相近的增速，應(yīng)是地產(chǎn)行業(yè)未來可以預(yù)期的常態(tài)和穩(wěn)態(tài)，這意味著2022年大幅收縮的“千億”地產(chǎn)企業(yè)群體，應(yīng)被視為過去非理性環(huán)境下的理性回歸。
（四）受到部分頭部民營地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)無序擴(kuò)張以及潛在風(fēng)險(xiǎn)較大等因素影響，使得單家地產(chǎn)企業(yè)暴雷很容易在全國范圍內(nèi)蔓延，并放大地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，為避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延，過去幾年支撐“千億”房企擴(kuò)張的另外一個重要因素，全國化布局以及民營地產(chǎn)企業(yè)無序擴(kuò)張的邏輯如今也受到一定程度的挑戰(zhàn)，地產(chǎn)企業(yè)的本土化與國企化可能會成為一種方向。
（五）當(dāng)然，環(huán)境終究無法改變，大部分“千億”房企只能窮盡一切手段度過這個寒冬，將安全與活著放在第一位，大致的思路不外乎以下幾種：
1、在做好銷售與業(yè)績個位數(shù)甚至負(fù)增長的情況下，更加聚焦并深耕于特定區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，避免大而全，不再單純地追求規(guī)模擴(kuò)張。
2、主動降負(fù)債以尋求財(cái)務(wù)安全，主動進(jìn)行“躺平式”地債務(wù)重組以應(yīng)對市場變化、緩解債務(wù)壓力。
3、通過收縮精簡組織框架（如整合事業(yè)部、合并區(qū)域公司等），提升運(yùn)營管控效率，有效控制成本，實(shí)現(xiàn)資源配置優(yōu)化。
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馬云回國的背后 