張宏良：外資抄底中國房地產市場的可怕信號
張宏良2022-11-11云阿云智庫•人民利益
導讀：看到目前外資正在大規(guī)模涌入中國房地產市場，要抄底中國的房地產價格的報道，感到脊背有些發(fā)涼。這是一個特別可怕的信號。外資抄底中國房地產，意味著今天聳入云端的房產高價，很快就會變成外資眼里能夠發(fā)大財的低價。
作者：張宏良
來源：民族復興網
看到目前外資正在大規(guī)模涌入中國房地產市場，要抄底中國的房地產價格的報道，感到脊背有些發(fā)涼。這是一個特別可怕的信號。外資抄底中國房地產，意味著今天聳入云端的房產高價，很快就會變成外資眼里能夠發(fā)大財的低價。大家可以想想，一旦目前如此高的房產價格變成能夠讓世界房地產商發(fā)大財的低價，那將意味著人民幣的貶值幅度將不可想象，這個信號簡直太可怕了，可以說是所有可怕信號中最可怕的經濟信號，比五大行理財公司全部由外資控股的信息，還要讓人更加令人憂慮。
因為外資涌入中國房地產市場抄底，說明中國房地產市場肯定會暴漲，而絕不可能下跌，否則外資就賠大了，外資也不可能干這種賠本的買賣。因為國際壟斷資本的經濟牟利眼光比我們還要敏銳，他們知道當今中國的銀行，中國的財政，包括背負巨額房貸的中國房奴，絕對承受不了房地產價格下跌，所以此時購買中國房地產絕不會有任何風險。無論目前中國的政治還是貨幣發(fā)行量，都決定了中國的貨幣堰塞湖總有一天會決堤，最終會導致房地產價格再次暴漲，所以國際房地產商才會涌入中國抄底中國房地產，把目前中國房地產價格看成是鐵底。可是中國的房地產價格一旦再次暴漲，會帶動整個中國商品價格同時暴漲，通貨膨脹將會超出人們想象�？膳轮幘驮谶@里。
此前大家都估計中國房地產價格會下跌，馬云甚至說將來中國的房產價格比白菜價格都便宜，沒有一個人會想到目前中國的房產高價會成為西方資本的抄底價格。為什么在這個問題上西方壟斷資本會走在所有中國人的前面，會把中國所有的房地產商和經濟學家甩在后面？就是因為西方壟斷資本太講政治，太知道政治是經濟的統帥，政治工作是經濟工作的生命線了�？梢哉f在政治和經濟的關系上，西方壟斷資本以我們對毛澤東思想的領悟要更加深刻。所以西方壟斷資本才會耐心等待，等待中國老百姓把所有財富都放進房產之后，大家都認為房產價格已經高到了不能再高的程度之后，才開始大規(guī)模出手，要把目前中國讓人不敢相信的房產高價，變成未來同樣讓人不敢相信的房產“低價”。這個“低價”之所以要打引號，是指目前中國的房價不會下跌到低價程度，而是指貨幣貶值會把今天的房價變成低價。記得此前曾經有很多朋友問過我們：未來中國是存錢合適還是存房子合適，我們也一直在解釋，究竟未來是存錢好還是存房子好，關鍵是要看人民幣的幣值變化。如果未來人民幣的幣值沒有太大變化，那么目前中國的房價肯定會下跌，現在在任何價位賣出房子都是正確的；可是如果人民幣貶值，人民幣貶值程度超過了房地產貶值程度，那么房價肯定會上漲，并且上漲幅度會難以想象。目前西方壟斷資本涌入中國房地產市場，用事實印證了我們的這個判斷。經濟發(fā)展規(guī)律往往是成也蕭何，敗也蕭何。
中國的GDP和財政的高速增長是建立在房地產價格暴漲基礎上的，那么中國經濟和財政的發(fā)展也必然會受制于房地產價格。這就讓目前中國面臨著一個兩難選擇：要經濟發(fā)展還是要社會穩(wěn)定？如果要經濟發(fā)展，就必須讓房地產價格繼續(xù)上漲，實行大規(guī)模通貨膨脹；如果要社會穩(wěn)定，就要緊縮貨幣，降低房地產價格，降低老百姓的生活成本，而如果目前緊縮貨幣，房地產價格就會下跌，財政和經濟就會更加惡化，最終也會影響社會穩(wěn)定。所以當今中國完全處于了兩難選擇之中，無論怎么選擇都不行，無非是從根本上轉變經濟發(fā)展邏輯。可就在這個時候國際壟斷資本沖進了中國房地產市場，替中國作出了選擇，繼續(xù)推動房地產價格上漲，而西方壟斷資本替中國做出的這個選擇，又是我們在政治上很難接受的一個選擇。今天中國的兩難困境就在于此，只是不僅僅只是限于如此。
但愿天佑中華，不要讓國際壟斷資本替中國做出這個選擇。歷史已經證明，凡是國際壟斷資本替中國安排的選擇，往往都是死路一條的最壞選擇。不僅對中國來講是如此，對其他國家來講也都是如此。南美七個最大國家就是因為一次又一次被西方壟斷資本的選擇帶入死路，最終才選擇了社會主義道路，成為了左翼國家。所以目前中國應該堅決把國際壟斷資本擋在中國房地產市場之外，避免被西方壟斷資本推入比南美國家更大的政治和經濟雙重陷阱之中。
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外資加速進入中國房地產，嗅到了什么信號？
金磚財經 2022-11-07 云阿云智庫•商界
以下文章來源于金磚BUSINESS ，作者金磚財經
截止目前，凱德地產、黑石、大和房屋、太古地產、新世界集團等一眾外資房地產機構加大對中國的投資。在房地產持續(xù)遇冷的情況下，外資機構進入房地產市場，成為今年房地產市場比較重要的一大信號。
文/白若凌 金磚財經
今年以來，房地產市場持續(xù)下跌，2022年1-9月份，全國房地產開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。在房地產持續(xù)遇冷的情況下，外資機構進入房地產市場，成為今年房地產市場比較重要的一大信號。
10月24日，凱德地產（中國）以14.68億元成功收購杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，這是凱德地產近期又一大的動作。在此前的10月17日，凱德商用旗下公司北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司以20.37億元競拍北京朝陽區(qū)東三環(huán)內的博瑞大廈。
在分析看來，凱德在商業(yè)資產與住宅地塊多個條線“攻城略地”，顯現了外資機構逆周期投資的戰(zhàn)略眼光。截止目前，凱德地產、黑石、大和房屋、太古地產、新世界集團等一眾外資房地產機構加大對中國的投資。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水接受《金磚財經》采訪時指出，外資房企善于跨周期經營，規(guī)避周期性風險，在市場低迷期積極進入。
“對于一線城市來講，基本面始終保持強勁穩(wěn)定，機會一直都在�！� 仲量聯行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對《金磚財經》獨家表示，對外資來說，這個時點進入市場是一個不錯的窗口期。
1.外資機構加速布局中國房地產
凱德地產斬獲的杭州這塊地塊位于錢塘區(qū)，毗鄰龍湖吾角天街。地塊于2022年6月30日由杭州大江東地產開發(fā)有限公司以底價14.2億元競得，是杭州第二批次出讓土地中錢塘區(qū)唯一一宗出讓地塊。在杭州市場，凱德地產已布局不少項目，位于錢江新城CBD核心位置的杭州來福士即是代表之一。
2022年10月17日，凱德地產通過法拍形式競買到的北京博瑞大廈，位于北京市朝陽區(qū)團結湖附近。對外披露的評估信息顯示，這一物業(yè)總建筑面積約5.82萬平，評估單價為5萬元/平，評估總價為29.1億元，較出讓價格高8.73億元，相當于打了7折，還是創(chuàng)出了今年北京法拍的最高價。
在此之前，2022年3月31日，凱德地產同樣通過競拍方式，在武漢和成都各獲得一個優(yōu)質住宅地塊，總價34.93億元。
凱德地產首席執(zhí)行官廖茸桐早前對媒體表示，當前中國房地產行業(yè)正在經歷的深度調整，會助推行業(yè)邁向更加健康、高質量發(fā)展的新階段。中國作為凱德的核心市場之一，長期看好中國市場前景。對于符合投資策略的資產，凱德將積極尋找機會擴大投資，把握中國機遇。
大和房屋株式會社聯合浙江寶業(yè)房地產有限公司，2021年、2022年相繼在江蘇蘇州、南通獲取商業(yè)和住宅項目。作為深耕中國超過30年的日本著名房企，以住宅工業(yè)化著稱，日本大和房屋的持續(xù)“下注”中國市場，顯現了對中國市場的認可。
2022年9月，從管理規(guī)模來看，僅次于黑石的博楓資產管理收購一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目，這也是是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。
無獨有偶，港資在內市場拿地也顯現其擴展步伐。新世界集團宣布在12個月內，將在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣。新世界行政總裁鄭志剛早前稱，中國的房地產市場已經觸底，將慢慢復蘇，未來一兩年會復蘇得非常好，這是一個收購土地和資產、獲得戰(zhàn)利品的好機會。
2022年10月25日，太古集團宣布與全球最大免稅運營商中國旅游集團中免股份有限公司的全資子公司中免投資發(fā)展有限公司，將在海南省三亞市合作發(fā)展一個零售地標項目，這也是太古地產發(fā)展的首個度假型零售項目。
太古地產對外披露稱，該新項目位于海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬平方米。這被視為太古地產計劃未來十年，在核心市場（包括東南亞、中國內地及中國香港）投資1000億港元以推動業(yè)務增長的重要投資項目之一。
2022年3月，太古地產在2021年業(yè)績發(fā)布會上表示，計劃投資超過一半的資金投資中國內地市場，并以一線及新一線城市的零售主導綜合發(fā)展項目為重點。預期未來十年中國內地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。在太古地產新增投資項目中，除三亞外，今年已宣布發(fā)展西安太古里，并正在探索兩個分別位于廣州市荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的潛在零售主導商業(yè)項目。
此外，2022年以來，十年未曾拿地的和記黃埔參與廣州首輪集中供地競拍。嘉里建設出價133.29億元將上海市黃浦一核心項目收入囊中，該地塊位于黃浦區(qū)核心地段，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標，是以交通導向的綜合用途發(fā)展項目之一部分，總建面高達19.9萬平方米。
“外資機構動作頻頻，顯示了這些企業(yè)對中國房地產市場發(fā)展充滿期待�！眲⑺J為，當前是逆勢發(fā)展的有利時機，港資、新加坡企業(yè)經營及財務穩(wěn)健，資金充裕，在積極拿地，將為未來發(fā)展做好土地儲備。
2.外資加速布局的背后意圖
無論是針對商業(yè)物業(yè)收并購、還是從拍賣市場獲取項目，以及在住宅市場大舉進入，這無疑成為這一輪外資進入市場的一個觀察窗口。
“外資機構是站在資產收購的這個角度，不是單純站在房地產的角度去看待整個市場，所以說資產的價格是否被低估，主要看收購以后的成長性有多大，這是外資機構最關注的。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國房地產金融》表示。
對于法拍市場的熱度，嚴躍進表示，“外資房企進入法拍房，主要是因為在房地產市場下行的情況下，這些資產是被低估的。所以從收購的角度來講性價比增加了，也體現了外資機構對一線城市布局的看好。同時，這也體現出了一種擴張的態(tài)勢，說明外資機構持續(xù)看好一線城市的基本面和物業(yè)發(fā)展空間�！�
看好中國市場機會不僅僅是地產開發(fā)背景的機構，還來自黑石、領盛、紅杉中國等投資機構，相繼設立房地產基金欲從市場中捕獲機會。
黑石集團成立的最新一只房地產基金規(guī)模高達500億美元，用以并購買入震蕩市場當中被低估的資產。在亞洲市場，黑石集團先后設立三只基金，在疫情當中于2020年、2022年設立第二、第三只房地產基金，募集規(guī)模分別高達110億美元、90億美元，這些資金目標是中國、日本、新加坡亞洲市場的不動產資產。
紅杉中國在2022年初設立新基建股權投資基金，這也是紅杉資本在中國的首只不動產基金，主要聚焦于數字經濟、新能源和生命科學這三大領域，投資方向將主要涵蓋新能源基礎設施、高標準物流、冷庫、數據中心、新經濟產業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產業(yè)園等。
除了紅杉中國之外，高瓴資本也設立房地產基金。原華平投資亞太區(qū)房地產業(yè)務負責人周知(Joe Gagnon)出任高瓴資本新基礎設施投資部門合伙人，在2022年8月完成3億美元（20億人民幣）的亞太房地產基金的募集。
2022年9月8日，領盛(LaSalle)披露其旗下亞洲機會系列基金第六支基金募集規(guī)模超22億美元，從六號基金已經投出25%的承諾出資總額，投資組合呈現多元化，包括新加坡及澳大利亞的寫字樓改造項目、中國的物流開發(fā)項目以及日本的長租公寓項目等。
經歷疫情和俄烏沖突之后，不動產投資基金并沒有放慢腳步，而是相繼設立機會型的投資基金，意圖在經濟下行以及疫情擾動情況下買入優(yōu)質資產，為穿越行業(yè)周期提供足夠的資產保障，也體現出對于機會的把握和對經濟周期的深刻理解。
從房地產基金投向來看，外資機構偏向存量類型物業(yè)資產。姚耀表示，在中國市場，三大類型資產是外資持續(xù)關注的標的，一類是另類資產，主要包括生命科學相關產業(yè)物業(yè)以及長租公寓，其中生命科學、數據中心相關的資產是一大看點；第二類是傳統的辦公樓和零售物業(yè)；第三類是物流相關資產，疫情之后物流資產保持穩(wěn)健的租金增長，這也被視為優(yōu)質資產流動性活躍的標志。
從投資策略上來說，劉水指出外資投資機構策略風格相對穩(wěn)健。第一，發(fā)展策略上，注重經營及財務穩(wěn)健，規(guī)避周期風險。外資機構更關注經營收益、財務層面的穩(wěn)健并注重規(guī)避行業(yè)的周期性風險。第二，從投資城市布局來看，投資更為偏好核心一線和強二線城市。第三，發(fā)展模式，不同于內地房企“規(guī)模導向”發(fā)展路徑，以港資為代表的外資房企注重“租售并舉”經營模式，重視持有物業(yè)運營。
對于內地房地產投資機構而言，劉水認為有很多借鑒之處。內地房企及房地產投資機構，特別是經過本輪房地產市場深度調整的洗禮，應積極吸取經驗，應更加注重穩(wěn)健經營，更加聚焦深耕一、二線城市，更加注重存量發(fā)展機會。
千億房企啟示錄
金磚財經2022-11-06 云阿云智庫•政商成敗案例
導讀：2019年以來，在“三道紅線”“房地產貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經引領整個地產行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經營困境，處于垂死爭扎的邊緣。
以下文章來源于金磚BUSINESS ，作者金磚財經
盡管地產行業(yè)的政策約束在不斷放松，但地產行業(yè)所面臨的危機以及自身所陷入的困局并沒有改善的跡象。站在當前時點來看，千億地產企業(yè)接連暴露，讓人們不得不重新審視千億房企這樣一個特殊群體，以便更清晰地把握地產行業(yè)陷入困局的歷史邏輯與未來脫困的主要方向。
一、千億地產企業(yè)群體變局叢生
在地產行業(yè)中，年銷售規(guī)模達到千億元的地產企業(yè)是一類特殊的群體，其市場地位和市場關注之高以及影響之大是其它地產企業(yè)所不能比擬的。
（一）部分地產企業(yè)接連暴雷。2019年以來，在“三道紅線”“房地產貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經引領整個地產行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經營困境，處于垂死爭扎的邊緣。
據不完全統計：
1、2021年全年銷售金額超過2000億元的地產企業(yè)中，已有融創(chuàng)、恒大、世茂等地產企業(yè)暴雷，其余部分地產企業(yè)基本也處于暴雷的邊緣中，甚至一些頭部優(yōu)質地產企業(yè)目前陷入負面輿情不斷的漩渦之中，前景不明。
2、2021年全年銷售金額位于1000-2000億元之間的地產企業(yè)中，已有陽光城、龍光、融信、富力、正榮、雅居樂、佳兆業(yè)、建業(yè)等多家地企業(yè)處于暴雷過程或邊緣中，且這一群體仍在持續(xù)擴大中。
（二）千億地產企業(yè)群體數量將會出現腰斬。受行業(yè)規(guī)模見頂、發(fā)展步伐明顯放緩以及地產行業(yè)預期惡化等因素影響，整個地產行業(yè)的銷售情況不容樂觀。這意味著，部分地產企業(yè)可能會面臨沖“千億”失敗，當然也有部分地產企業(yè)則會無奈退出“千億”陣營。實際上，近年來，已有華夏幸福、泰禾集團、藍光發(fā)展、奧園集團等暴雷地產企業(yè)退出千億地產企業(yè)行列中，而這一過程還將持續(xù)。
根據國家統計局公布的數據，今年前8個月商品房銷售額同比大幅下降28%，而克而瑞統計的數據也顯示今年前8個月多數地產企業(yè)銷售情況不容樂觀，若根據目前推測，預計2022年全年千億地產企業(yè)數量將會腰斬，重回20家以下，我們判斷應為18家左右。
其中，預計華發(fā)、中國鐵建、遠洋集團、美的置業(yè)、世茂集團、金科集團、中南置地、中駿集團、龍光集團、中梁控股、雅居樂、融信集團、恒大、陽光城、富力地產、榮盛發(fā)展、建業(yè)集團、祥生集團、正榮集團、佳兆業(yè)等20家地產企業(yè)將會退出千億地產企業(yè)行列，而金輝集團、卓越集團、合景泰富、時代中國、寶龍地產、禹洲集團等地產企業(yè)沖“千億”目標基本會宣告失敗。
二、千億地產企業(yè)的躍進之路放緩
（一）跨過“千億”一直是大部分地產企業(yè)的執(zhí)念。在中國的地產行業(yè)中，一直有一條隱晦的生存法則，并在2018年“房住不炒”被提出后而成為行業(yè)共識，甚至是執(zhí)念，即只有年銷售額跨過“千億”的地產企業(yè)才有未來，只有邁入“千億”俱樂部才有可能通過成本優(yōu)勢來改善盈利能力、擴大生存空間。
因此，跨過“千億”級體量一直是大部分地產企業(yè)追逐的夢想，也是地產企業(yè)規(guī)�；\營以及能否獲得資本市場和地方政府認可的一個重要門檻。
事實上，實踐中也是如此，2017年以來，大部分金融機構會把年銷售額進入前50，甚至20的地產企業(yè)納入授信白名單，同時往往也只有排名靠前的地產企業(yè)能夠順利從資本市場獲得融資。也即，只有邁入“千億”門檻的地產企業(yè)，才算是進入了安全陣營，才有可能獲得更多的拿地機會、更低的融資成本、更優(yōu)的人力資源、更多的政策傾斜以及更高的市場關注。
（二）做大還是做強既是一種選擇，也是一種無奈，更多是一種焦慮。對邁向“千億”門檻的大多數地產企業(yè)來說，做大與做強誰先誰后既是一種選擇，也是一種無奈，更多是一種焦慮。實踐中來看，更多的地產企業(yè)選擇了前者，即只有先做大才能做強，頭部房地產企業(yè)在集中度趨于上升、應對政策與環(huán)境多變、成本與風險承受、資金來源、市場話語權等方面的伸縮性明顯更強。
某種程度上來說，邁向“千億”目標使得這些地產企業(yè)可以通過全國性的區(qū)域布局實現了風險分散、規(guī)模效益，并獲得了在收并購領域獲得了足夠想象空間。
（三）2015年以來，跨過“千億”的地產企業(yè)數量大幅攀升。2010年萬科率先實現銷售額破“千億”目標，隨后在2010-2015年期間，綠地、保利、中海、碧桂園、恒大等相繼邁入“千億”地產企業(yè)名單，國內“千億”地產企業(yè)數量始終穩(wěn)定在10家以內。
2015年后，跨過“千億”門檻的地產企業(yè)數量便大幅攀升，2016年達到12家，2017-2020年分別達到17家、27家、30家和35家，2021年則放緩至36家，華潤、華夏幸福、綠地、融創(chuàng)、金地、招商、龍湖、新城、旭輝、中南、陽光城、中梁、祥生、正榮、金科、富力、金茂、融信、遠洋、雅居樂、藍光、泰禾等相繼達成“千億”目標。與此同時，躋身頭部的門檻也越來越高，而“千億”地產企業(yè)之間的分化也越來越明顯，參差不齊的問題愈發(fā)突出。
（四）支撐千億地產企業(yè)的躍進之路有多種。地產企業(yè)躍過“千億”之路需要多種因素的配合與加持，比較典型的代表大致有三類：
1、外部環(huán)境積極配合下的“高周轉”模式，以2012-2013年的碧桂園和旭輝為典型代表。
2、根據2016-2018年“去庫存”這一行業(yè)環(huán)境及政策變化下的主動作為模式，主要以金地集團、融創(chuàng)、新城控股、世茂、金茂為代表。
3、最后一種模式是典型的順勢而為或穩(wěn)扎穩(wěn)打型。
因此，總的來看，千億房企數量擴容的兩個時間段分別為2012-2013年期間以及2016-2018年期間。
（五）千億房企的集中度大幅提升。若以前30大房企來代表千億房企數據來看，則會發(fā)現前30大房企的市場集中度在2019年以呈逐漸提升趨勢，其市場份額已由2010年的16%左右大幅提升至2018年的45%以上。與此同時，2012-2013年與2016-2018年期間，恰恰是千億地產企業(yè)數量擴容的主要時間段。
（六）在跨過“千億”的地產企業(yè)中，“高負債、高杠桿、高周轉”一直被視為教科書級的路徑。隨著“千億”成為行業(yè)共識，大部分年銷售額徘徊于100-500億元的地產企業(yè)開始在2015年后集體發(fā)力，大多數地產企業(yè)從百億規(guī)模到跨過千億規(guī)模的用時在5-10年，部分地產企業(yè)則僅用了3-5年（如祥生控股用時3年、泰禾集團和藍光發(fā)展用時為4年）。而發(fā)力的路徑正是被碧桂園、恒大奉為經典的“高負債、高杠桿、高周轉”模式。事實上，以不斷壓縮拿地開工和竣工時間為代表的“高周轉”并匹配以高杠桿是上述模式的根基所在。
在“高周轉”模式之下，定金及預收款構成了房地產開發(fā)資金的主要來源，其占比由2014年的25%以下大幅提升至2021年的36%以上，五年多的時間里提升10個百分點以上。與此同時，銷售端進一步需要個人住房貸款的支撐，所以我們看到個人住房貸款在金融機構全部貸款中的比例由2015年13%左右大幅提升至2020年的20%附近。而我們看到的另外一個情況，在國內房地產開發(fā)貸款環(huán)境不那么友好的情況下，房地產開發(fā)資金的其它來源則很大程度上依靠高成本的非標融資和海外債券來支撐。
三、千億地產企業(yè)的困局之路開啟
2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”的理念后，地產行業(yè)的發(fā)展便邁入到新常態(tài)。對于邁入“千億”門檻的地產企業(yè)來說，在拿到地產行業(yè)下半場的所謂入場券后，也在承受著前期沖擊“千億”目標所帶來的種種隱患，那些不顧自身實力而盲目沖過“千億”的地產企業(yè)很有可能進入了另外一個美麗的陷阱，如今正在為過去的盲目買單。因為，很多東西很難被復制。
（一）2018年是一個很特殊的年份。對于整個地產行業(yè)，尤其是對于那些跨過“千億”的地產企業(yè)來說，2018年是一個很特殊的年份，這一年萬達的王健林通過賣資產的方式的降負債，“千億”地產企業(yè)數量大幅攀升，而同一年的萬科則因為高喊“活下去”而向整個行業(yè)發(fā)出了風險預警，不過這些并沒有引起整個地產行業(yè)的足夠重視，反而進一步強化了“千億”目標的重要性及必要性。
當然，對于2018年“千億”地產企業(yè)數量大擴容的理解，還需要置于特別的環(huán)境中。某種程度上來說，2016年提及的房地產“去庫存”及2017年的棚改貨幣化安置是那一時期地產行業(yè)表面上“欣欣向榮”的助推器。
（二）短時間內邁入“千億”的地產企業(yè)帶來了很多后遺癥。通過傳統“高周轉”模式邁入“千億”地產企業(yè)大多需要“高負債”“高杠桿”經營模式的配合，這在某種程度上會降低地產企業(yè)經營的穩(wěn)定性與盈利能力，使得地產企業(yè)的盈利能力無法跟上快速增長的規(guī)模，并進一步加大債務償還壓力和能力，而這些幾乎成為近年來“千億”地產企業(yè)的通病。所以，市場看到的結果通常是，“千億”地產企業(yè)變得多了，但整個地產行業(yè)及“千億”地產企業(yè)的盈利能力卻下降了，規(guī)模的增長伴隨著債務壓力的同步甚至更大幅度的增長，并對覆蓋債務壓力的盈利能力提出更高的訴求，而這些顯然是不可調和的矛盾。
（三）“千億”地產企業(yè)的后遺癥漸顯。2015年以來，“千億”地產企業(yè)數量的大幅擴容很大程度上得益于行業(yè)與政策環(huán)境的加持，尤以“去庫存”和“棚改”為典型代表。盡管這一時期，地產行業(yè)所面臨的融資環(huán)境并沒有特別友好（如2017年以來地產企業(yè)的融資成本整體上處于高位），但銷售端與投資端還是在很大程度抵消了融資環(huán)境的沖擊。因此，基本上可以認為，銷售端與投資端是支撐地產行業(yè)過去很長時期仍能夠保持快速增長的主要力量。
這意味著，當銷售端與投資端無法支撐時，融資端的約束力度才會真正顯現出來；而當融資端的約束開始全面體現時，先前主要依靠銷售端與投資端支撐的地產行業(yè)則需要付出更高的代價。無疑，這正是2019年以來房地產金融管理制度逐步出臺以后地產行業(yè)所正在經歷的變局。
（四）融資端、投資端與銷售端的負循環(huán)開啟。2020年8月與12月，“三道紅線”與“房地產貸款集中度”等房地產金融制度正式推進實施，在某種程度上放大了先前被隱藏的危機，并加劇了地產行業(yè)困局。這其中，大致的邏輯是：
1、2017年以來，地產行業(yè)在融資條件整體偏緊的環(huán)境下依然能夠保持高速增長主要依靠銷售端與投資端的支撐，即銷售端與投資端的“欣欣向榮”一定程度上能夠彌補端融資端帶來的困局。可以說，這一時期，融資整體偏緊的不利環(huán)境（如地產企業(yè)偏高的融資成本及龐大的債務體量等）并非不存在，而是被掩蓋了，地產企業(yè)大致還能夠通過所謂的“高周轉”模式遮擋住其所面臨的融資困境。
2、2020年以來，隨著房地產長效機制的逐步建立，市場對地產行業(yè)及頭部地產企業(yè)的預期出現了根本性變化，使得構成地產行業(yè)發(fā)展基石的銷售端與投資端出現了明顯變化，原先被掩蓋的融資端問題開始顯現，三道紅線與房地產貸款集中度所帶來新的融資問題亦開始發(fā)揮效用，并進一步沖擊到投資端與銷售端。
四、千億地產企業(yè)的未來之路待解
（一）誠然，地產行業(yè)低谷時期，困局仍在延續(xù)，先前執(zhí)著于邁過“千億”門檻的地產企業(yè)正在為曾經的盲目付出代價，這些代價包括但不限于曾經基于“高周轉”模式開發(fā)的項目無法繼續(xù)完工、拿到的地無法繼續(xù)開發(fā)、開發(fā)完工的項目無法順利銷售、無法銷售而帶來的債務壓力凸顯以及融來的資金無法及時足額償還等，并由此引發(fā)我們正在經歷的問題樓盤危機、地產類金融產品暴雷、債務違約和重組以及地產行業(yè)重新洗牌等等。
（二）千億地產企業(yè)給市場帶來的思考之一，做大或做強不應被視為地產企業(yè)未來生存的不二法則，而做好才是活得更久的根本前提。而第二個思考則是，“千億”本身也不應被視為地產行業(yè)的一個重要門檻，邁過它并不意味著不會再回去，也不意味著邁入了安全之門，沒有根基的“千億”之門注定很難牢固。所以未來我們將會看到，2016年以大幅擴容的“千億”地產企業(yè)數量，將會在2020年以來的這一地產行業(yè)洗牌中，重新回歸到常態(tài)。
（三）顯然，“高周轉、高負債”等過去幾年支撐“千億”房企的邏輯已不復存在，地產行業(yè)很難再回到2012-2013年以及2016-2018年的特殊行情中，年均20%，甚至10%以上的增速已不可能。在新發(fā)展理念中，保持與潛在經濟增速相近的增速，應是地產行業(yè)未來可以預期的常態(tài)和穩(wěn)態(tài)，這意味著2022年大幅收縮的“千億”地產企業(yè)群體，應被視為過去非理性環(huán)境下的理性回歸。
（四）受到部分頭部民營地產企業(yè)在全國范圍內無序擴張以及潛在風險較大等因素影響，使得單家地產企業(yè)暴雷很容易在全國范圍內蔓延，并放大地產行業(yè)整體風險。這意味著，為避免風險無序蔓延，過去幾年支撐“千億”房企擴張的另外一個重要因素，全國化布局以及民營地產企業(yè)無序擴張的邏輯如今也受到一定程度的挑戰(zhàn)，地產企業(yè)的本土化與國企化可能會成為一種方向。
（五）當然，環(huán)境終究無法改變，大部分“千億”房企只能窮盡一切手段度過這個寒冬，將安全與活著放在第一位，大致的思路不外乎以下幾種：
1、在做好銷售與業(yè)績個位數甚至負增長的情況下，更加聚焦并深耕于特定區(qū)域和優(yōu)質項目，避免大而全，不再單純地追求規(guī)模擴張。
2、主動降負債以尋求財務安全，主動進行“躺平式”地債務重組以應對市場變化、緩解債務壓力。
3、通過收縮精簡組織框架（如整合事業(yè)部、合并區(qū)域公司等），提升運營管控效率，有效控制成本，實現資源配置優(yōu)化。
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張宏良：江澤民主席一路走好！人民想念您！ 