張宏良：外資抄底中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可怕信號(hào)
張宏良2022-11-11云阿云智庫(kù)•人民利益
導(dǎo)讀：看到目前外資正在大規(guī)模涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要抄底中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)道，感到脊背有些發(fā)涼。這是一個(gè)特別可怕的信號(hào)。外資抄底中國(guó)房地產(chǎn)，意味著今天聳入云端的房產(chǎn)高價(jià)，很快就會(huì)變成外資眼里能夠發(fā)大財(cái)?shù)牡蛢r(jià)。
作者：張宏良
來(lái)源：民族復(fù)興網(wǎng)
看到目前外資正在大規(guī)模涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要抄底中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)道，感到脊背有些發(fā)涼。這是一個(gè)特別可怕的信號(hào)。外資抄底中國(guó)房地產(chǎn)，意味著今天聳入云端的房產(chǎn)高價(jià)，很快就會(huì)變成外資眼里能夠發(fā)大財(cái)?shù)牡蛢r(jià)。大家可以想想，一旦目前如此高的房產(chǎn)價(jià)格變成能夠讓世界房地產(chǎn)商發(fā)大財(cái)?shù)牡蛢r(jià)，那將意味著人民幣的貶值幅度將不可想象，這個(gè)信號(hào)簡(jiǎn)直太可怕了，可以說(shuō)是所有可怕信號(hào)中最可怕的經(jīng)濟(jì)信號(hào)，比五大行理財(cái)公司全部由外資控股的信息，還要讓人更加令人憂(yōu)慮。
因?yàn)橥赓Y涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)暴漲，而絕不可能下跌，否則外資就賠大了，外資也不可能干這種賠本的買(mǎi)賣(mài)。因?yàn)閲?guó)際壟斷資本的經(jīng)濟(jì)牟利眼光比我們還要敏銳，他們知道當(dāng)今中國(guó)的銀行，中國(guó)的財(cái)政，包括背負(fù)巨額房貸的中國(guó)房奴，絕對(duì)承受不了房地產(chǎn)價(jià)格下跌，所以此時(shí)購(gòu)買(mǎi)中國(guó)房地產(chǎn)絕不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論目前中國(guó)的政治還是貨幣發(fā)行量，都決定了中國(guó)的貨幣堰塞湖總有一天會(huì)決堤，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格再次暴漲，所以國(guó)際房地產(chǎn)商才會(huì)涌入中國(guó)抄底中國(guó)房地產(chǎn)，把目前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格看成是鐵底。可是中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一旦再次暴漲，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)中國(guó)商品價(jià)格同時(shí)暴漲，通貨膨脹將會(huì)超出人們想象�？膳轮幘驮谶@里。
此前大家都估計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，馬云甚至說(shuō)將來(lái)中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格比白菜價(jià)格都便宜，沒(méi)有一個(gè)人會(huì)想到目前中國(guó)的房產(chǎn)高價(jià)會(huì)成為西方資本的抄底價(jià)格。為什么在這個(gè)問(wèn)題上西方壟斷資本會(huì)走在所有中國(guó)人的前面，會(huì)把中國(guó)所有的房地產(chǎn)商和經(jīng)濟(jì)學(xué)家甩在后面？就是因?yàn)槲鞣綁艛噘Y本太講政治，太知道政治是經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)帥，政治工作是經(jīng)濟(jì)工作的生命線(xiàn)了�？梢哉f(shuō)在政治和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系上，西方壟斷資本以我們對(duì)毛澤東思想的領(lǐng)悟要更加深刻。所以西方壟斷資本才會(huì)耐心等待，等待中國(guó)老百姓把所有財(cái)富都放進(jìn)房產(chǎn)之后，大家都認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高到了不能再高的程度之后，才開(kāi)始大規(guī)模出手，要把目前中國(guó)讓人不敢相信的房產(chǎn)高價(jià)，變成未來(lái)同樣讓人不敢相信的房產(chǎn)“低價(jià)”。這個(gè)“低價(jià)”之所以要打引號(hào)，是指目前中國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌到低價(jià)程度，而是指貨幣貶值會(huì)把今天的房?jī)r(jià)變成低價(jià)。記得此前曾經(jīng)有很多朋友問(wèn)過(guò)我們：未來(lái)中國(guó)是存錢(qián)合適還是存房子合適，我們也一直在解釋?zhuān)烤刮磥?lái)是存錢(qián)好還是存房子好，關(guān)鍵是要看人民幣的幣值變化。如果未來(lái)人民幣的幣值沒(méi)有太大變化，那么目前中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌，現(xiàn)在在任何價(jià)位賣(mài)出房子都是正確的；可是如果人民幣貶值，人民幣貶值程度超過(guò)了房地產(chǎn)貶值程度，那么房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲，并且上漲幅度會(huì)難以想象。目前西方壟斷資本涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，用事實(shí)印證了我們的這個(gè)判斷。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律往往是成也蕭何，敗也蕭何。
中國(guó)的GDP和財(cái)政的高速增長(zhǎng)是建立在房地產(chǎn)價(jià)格暴漲基礎(chǔ)上的，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政的發(fā)展也必然會(huì)受制于房地產(chǎn)價(jià)格。這就讓目前中國(guó)面臨著一個(gè)兩難選擇：要經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是要社會(huì)穩(wěn)定？如果要經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就必須讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，實(shí)行大規(guī)模通貨膨脹；如果要社會(huì)穩(wěn)定，就要緊縮貨幣，降低房地產(chǎn)價(jià)格，降低老百姓的生活成本，而如果目前緊縮貨幣，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌，財(cái)政和經(jīng)濟(jì)就會(huì)更加惡化，最終也會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。所以當(dāng)今中國(guó)完全處于了兩難選擇之中，無(wú)論怎么選擇都不行，無(wú)非是從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯。可就在這個(gè)時(shí)候國(guó)際壟斷資本沖進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，替中國(guó)作出了選擇，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而西方壟斷資本替中國(guó)做出的這個(gè)選擇，又是我們?cè)谡紊虾茈y接受的一個(gè)選擇。今天中國(guó)的兩難困境就在于此，只是不僅僅只是限于如此。
但愿天佑中華，不要讓國(guó)際壟斷資本替中國(guó)做出這個(gè)選擇。歷史已經(jīng)證明，凡是國(guó)際壟斷資本替中國(guó)安排的選擇，往往都是死路一條的最壞選擇。不僅對(duì)中國(guó)來(lái)講是如此，對(duì)其他國(guó)家來(lái)講也都是如此。南美七個(gè)最大國(guó)家就是因?yàn)橐淮斡忠淮伪晃鞣綁艛噘Y本的選擇帶入死路，最終才選擇了社會(huì)主義道路，成為了左翼國(guó)家。所以目前中國(guó)應(yīng)該堅(jiān)決把國(guó)際壟斷資本擋在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，避免被西方壟斷資本推入比南美國(guó)家更大的政治和經(jīng)濟(jì)雙重陷阱之中。
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外資加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，嗅到了什么信號(hào)？
金磚財(cái)經(jīng) 2022-11-07 云阿云智庫(kù)•商界
以下文章來(lái)源于金磚BUSINESS ，作者金磚財(cái)經(jīng)
截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團(tuán)等一眾外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)中國(guó)的投資。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較重要的一大信號(hào)。
文/白若凌 金磚財(cái)經(jīng)
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下跌，2022年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較重要的一大信號(hào)。
10月24日，凱德地產(chǎn)（中國(guó)）以14.68億元成功收購(gòu)杭州錢(qián)塘區(qū)約40畝住宅地塊，這是凱德地產(chǎn)近期又一大的動(dòng)作。在此前的10月17日，凱德商用旗下公司北京拾捌時(shí)宜企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司以20.37億元競(jìng)拍北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)內(nèi)的博瑞大廈。
在分析看來(lái)，凱德在商業(yè)資產(chǎn)與住宅地塊多個(gè)條線(xiàn)“攻城略地”，顯現(xiàn)了外資機(jī)構(gòu)逆周期投資的戰(zhàn)略眼光。截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團(tuán)等一眾外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)中國(guó)的投資。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水接受《金磚財(cái)經(jīng)》采訪(fǎng)時(shí)指出，外資房企善于跨周期經(jīng)營(yíng)，規(guī)避周期性風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)低迷期積極進(jìn)入。
“對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)講，基本面始終保持強(qiáng)勁穩(wěn)定，機(jī)會(huì)一直都在�！� 仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對(duì)《金磚財(cái)經(jīng)》獨(dú)家表示，對(duì)外資來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期。
1.外資機(jī)構(gòu)加速布局中國(guó)房地產(chǎn)
凱德地產(chǎn)斬獲的杭州這塊地塊位于錢(qián)塘區(qū)，毗鄰龍湖吾角天街。地塊于2022年6月30日由杭州大江東地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)14.2億元競(jìng)得，是杭州第二批次出讓土地中錢(qián)塘區(qū)唯一一宗出讓地塊。在杭州市場(chǎng)，凱德地產(chǎn)已布局不少項(xiàng)目，位于錢(qián)江新城CBD核心位置的杭州來(lái)福士即是代表之一。
2022年10月17日，凱德地產(chǎn)通過(guò)法拍形式競(jìng)買(mǎi)到的北京博瑞大廈，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近。對(duì)外披露的評(píng)估信息顯示，這一物業(yè)總建筑面積約5.82萬(wàn)平，評(píng)估單價(jià)為5萬(wàn)元/平，評(píng)估總價(jià)為29.1億元，較出讓價(jià)格高8.73億元，相當(dāng)于打了7折，還是創(chuàng)出了今年北京法拍的最高價(jià)。
在此之前，2022年3月31日，凱德地產(chǎn)同樣通過(guò)競(jìng)拍方式，在武漢和成都各獲得一個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅地塊，總價(jià)34.93億元。
凱德地產(chǎn)首席執(zhí)行官廖茸桐早前對(duì)媒體表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的深度調(diào)整，會(huì)助推行業(yè)邁向更加健康、高質(zhì)量發(fā)展的新階段。中國(guó)作為凱德的核心市場(chǎng)之一，長(zhǎng)期看好中國(guó)市場(chǎng)前景。對(duì)于符合投資策略的資產(chǎn)，凱德將積極尋找機(jī)會(huì)擴(kuò)大投資，把握中國(guó)機(jī)遇。
大和房屋株式會(huì)社聯(lián)合浙江寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司，2021年、2022年相繼在江蘇蘇州、南通獲取商業(yè)和住宅項(xiàng)目。作為深耕中國(guó)超過(guò)30年的日本著名房企，以住宅工業(yè)化著稱(chēng)，日本大和房屋的持續(xù)“下注”中國(guó)市場(chǎng)，顯現(xiàn)了對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的認(rèn)可。
2022年9月，從管理規(guī)模來(lái)看，僅次于黑石的博楓資產(chǎn)管理收購(gòu)一處位于上海市五角場(chǎng)新江灣板塊的租賃住宅項(xiàng)目，這也是是博楓在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。
無(wú)獨(dú)有偶，港資在內(nèi)市場(chǎng)拿地也顯現(xiàn)其擴(kuò)展步伐。新世界集團(tuán)宣布在12個(gè)月內(nèi)，將在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣。新世界行政總裁鄭志剛早前稱(chēng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，將慢慢復(fù)蘇，未來(lái)一兩年會(huì)復(fù)蘇得非常好，這是一個(gè)收購(gòu)?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會(huì)。
2022年10月25日，太古集團(tuán)宣布與全球最大免稅運(yùn)營(yíng)商中國(guó)旅游集團(tuán)中免股份有限公司的全資子公司中免投資發(fā)展有限公司，將在海南省三亞市合作發(fā)展一個(gè)零售地標(biāo)項(xiàng)目，這也是太古地產(chǎn)發(fā)展的首個(gè)度假型零售項(xiàng)目。
太古地產(chǎn)對(duì)外披露稱(chēng)，該新項(xiàng)目位于海棠區(qū)三亞國(guó)際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬(wàn)平方米。這被視為太古地產(chǎn)計(jì)劃未來(lái)十年，在核心市場(chǎng)（包括東南亞、中國(guó)內(nèi)地及中國(guó)香港）投資1000億港元以推動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的重要投資項(xiàng)目之一。
2022年3月，太古地產(chǎn)在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，計(jì)劃投資超過(guò)一半的資金投資中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，并以一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)。預(yù)期未來(lái)十年中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。在太古地產(chǎn)新增投資項(xiàng)目中，除三亞外，今年已宣布發(fā)展西安太古里，并正在探索兩個(gè)分別位于廣州市荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的潛在零售主導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目。
此外，2022年以來(lái)，十年未曾拿地的和記黃埔參與廣州首輪集中供地競(jìng)拍。嘉里建設(shè)出價(jià)133.29億元將上海市黃浦一核心項(xiàng)目收入囊中，該地塊位于黃浦區(qū)核心地段，毗鄰?fù)鉃⒃@、南京東路步行街及人民廣場(chǎng)等地標(biāo)，是以交通導(dǎo)向的綜合用途發(fā)展項(xiàng)目之一部分，總建面高達(dá)19.9萬(wàn)平方米。
“外資機(jī)構(gòu)動(dòng)作頻頻，顯示了這些企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿(mǎn)期待�！眲⑺J(rèn)為，當(dāng)前是逆勢(shì)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，港資、新加坡企業(yè)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資金充裕，在積極拿地，將為未來(lái)發(fā)展做好土地儲(chǔ)備。
2.外資加速布局的背后意圖
無(wú)論是針對(duì)商業(yè)物業(yè)收并購(gòu)、還是從拍賣(mài)市場(chǎng)獲取項(xiàng)目，以及在住宅市場(chǎng)大舉進(jìn)入，這無(wú)疑成為這一輪外資進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)觀(guān)察窗口。
“外資機(jī)構(gòu)是站在資產(chǎn)收購(gòu)的這個(gè)角度，不是單純站在房地產(chǎn)的角度去看待整個(gè)市場(chǎng)，所以說(shuō)資產(chǎn)的價(jià)格是否被低估，主要看收購(gòu)以后的成長(zhǎng)性有多大，這是外資機(jī)構(gòu)最關(guān)注的。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示。
對(duì)于法拍市場(chǎng)的熱度，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“外資房企進(jìn)入法拍房，主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，這些資產(chǎn)是被低估的。所以從收購(gòu)的角度來(lái)講性?xún)r(jià)比增加了，也體現(xiàn)了外資機(jī)構(gòu)對(duì)一線(xiàn)城市布局的看好。同時(shí)，這也體現(xiàn)出了一種擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明外資機(jī)構(gòu)持續(xù)看好一線(xiàn)城市的基本面和物業(yè)發(fā)展空間。”
看好中國(guó)市場(chǎng)機(jī)會(huì)不僅僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的機(jī)構(gòu)，還來(lái)自黑石、領(lǐng)盛、紅杉中國(guó)等投資機(jī)構(gòu)，相繼設(shè)立房地產(chǎn)基金欲從市場(chǎng)中捕獲機(jī)會(huì)。
黑石集團(tuán)成立的最新一只房地產(chǎn)基金規(guī)模高達(dá)500億美元，用以并購(gòu)買(mǎi)入震蕩市場(chǎng)當(dāng)中被低估的資產(chǎn)。在亞洲市場(chǎng)，黑石集團(tuán)先后設(shè)立三只基金，在疫情當(dāng)中于2020年、2022年設(shè)立第二、第三只房地產(chǎn)基金，募集規(guī)模分別高達(dá)110億美元、90億美元，這些資金目標(biāo)是中國(guó)、日本、新加坡亞洲市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
紅杉中國(guó)在2022年初設(shè)立新基建股權(quán)投資基金，這也是紅杉資本在中國(guó)的首只不動(dòng)產(chǎn)基金，主要聚焦于數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新能源和生命科學(xué)這三大領(lǐng)域，投資方向?qū)⒅饕w新能源基礎(chǔ)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)物流、冷庫(kù)、數(shù)據(jù)中心、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠(chǎng)房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等。
除了紅杉中國(guó)之外，高瓴資本也設(shè)立房地產(chǎn)基金。原華平投資亞太區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知(Joe Gagnon)出任高瓴資本新基礎(chǔ)設(shè)施投資部門(mén)合伙人，在2022年8月完成3億美元（20億人民幣）的亞太房地產(chǎn)基金的募集。
2022年9月8日，領(lǐng)盛(LaSalle)披露其旗下亞洲機(jī)會(huì)系列基金第六支基金募集規(guī)模超22億美元，從六號(hào)基金已經(jīng)投出25%的承諾出資總額，投資組合呈現(xiàn)多元化，包括新加坡及澳大利亞的寫(xiě)字樓改造項(xiàng)目、中國(guó)的物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及日本的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目等。
經(jīng)歷疫情和俄烏沖突之后，不動(dòng)產(chǎn)投資基金并沒(méi)有放慢腳步，而是相繼設(shè)立機(jī)會(huì)型的投資基金，意圖在經(jīng)濟(jì)下行以及疫情擾動(dòng)情況下買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為穿越行業(yè)周期提供足夠的資產(chǎn)保障，也體現(xiàn)出對(duì)于機(jī)會(huì)的把握和對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的深刻理解。
從房地產(chǎn)基金投向來(lái)看，外資機(jī)構(gòu)偏向存量類(lèi)型物業(yè)資產(chǎn)。姚耀表示，在中國(guó)市場(chǎng)，三大類(lèi)型資產(chǎn)是外資持續(xù)關(guān)注的標(biāo)的，一類(lèi)是另類(lèi)資產(chǎn)，主要包括生命科學(xué)相關(guān)產(chǎn)業(yè)物業(yè)以及長(zhǎng)租公寓，其中生命科學(xué)、數(shù)據(jù)中心相關(guān)的資產(chǎn)是一大看點(diǎn)；第二類(lèi)是傳統(tǒng)的辦公樓和零售物業(yè)；第三類(lèi)是物流相關(guān)資產(chǎn)，疫情之后物流資產(chǎn)保持穩(wěn)健的租金增長(zhǎng)，這也被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流動(dòng)性活躍的標(biāo)志。
從投資策略上來(lái)說(shuō)，劉水指出外資投資機(jī)構(gòu)策略風(fēng)格相對(duì)穩(wěn)健。第一，發(fā)展策略上，注重經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)穩(wěn)健，規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)。外資機(jī)構(gòu)更關(guān)注經(jīng)營(yíng)收益、財(cái)務(wù)層面的穩(wěn)健并注重規(guī)避行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。第二，從投資城市布局來(lái)看，投資更為偏好核心一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市。第三，發(fā)展模式，不同于內(nèi)地房企“規(guī)模導(dǎo)向”發(fā)展路徑，以港資為代表的外資房企注重“租售并舉”經(jīng)營(yíng)模式，重視持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)。
對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)而言，劉水認(rèn)為有很多借鑒之處。內(nèi)地房企及房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，特別是經(jīng)過(guò)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的洗禮，應(yīng)積極吸取經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)更加注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，更加聚焦深耕一、二線(xiàn)城市，更加注重存量發(fā)展機(jī)會(huì)。
千億房企啟示錄
金磚財(cái)經(jīng)2022-11-06 云阿云智庫(kù)•政商成敗案例
導(dǎo)讀：2019年以來(lái)，在“三道紅線(xiàn)”“房地產(chǎn)貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經(jīng)引領(lǐng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經(jīng)營(yíng)困境，處于垂死爭(zhēng)扎的邊緣。
以下文章來(lái)源于金磚BUSINESS ，作者金磚財(cái)經(jīng)
盡管地產(chǎn)行業(yè)的政策約束在不斷放松，但地產(chǎn)行業(yè)所面臨的危機(jī)以及自身所陷入的困局并沒(méi)有改善的跡象。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)來(lái)看，千億地產(chǎn)企業(yè)接連暴露，讓人們不得不重新審視千億房企這樣一個(gè)特殊群體，以便更清晰地把握地產(chǎn)行業(yè)陷入困局的歷史邏輯與未來(lái)脫困的主要方向。
一、千億地產(chǎn)企業(yè)群體變局叢生
在地產(chǎn)行業(yè)中，年銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到千億元的地產(chǎn)企業(yè)是一類(lèi)特殊的群體，其市場(chǎng)地位和市場(chǎng)關(guān)注之高以及影響之大是其它地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的。
（一）部分地產(chǎn)企業(yè)接連暴雷。2019年以來(lái)，在“三道紅線(xiàn)”“房地產(chǎn)貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經(jīng)引領(lǐng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經(jīng)營(yíng)困境，處于垂死爭(zhēng)扎的邊緣。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：
1、2021年全年銷(xiāo)售金額超過(guò)2000億元的地產(chǎn)企業(yè)中，已有融創(chuàng)、恒大、世茂等地產(chǎn)企業(yè)暴雷，其余部分地產(chǎn)企業(yè)基本也處于暴雷的邊緣中，甚至一些頭部?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)目前陷入負(fù)面輿情不斷的漩渦之中，前景不明。
2、2021年全年銷(xiāo)售金額位于1000-2000億元之間的地產(chǎn)企業(yè)中，已有陽(yáng)光城、龍光、融信、富力、正榮、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、建業(yè)等多家地企業(yè)處于暴雷過(guò)程或邊緣中，且這一群體仍在持續(xù)擴(kuò)大中。
（二）千億地產(chǎn)企業(yè)群體數(shù)量將會(huì)出現(xiàn)腰斬。受行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂、發(fā)展步伐明顯放緩以及地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期惡化等因素影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀(guān)。這意味著，部分地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨沖“千億”失敗，當(dāng)然也有部分地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)無(wú)奈退出“千億”陣營(yíng)。實(shí)際上，近年來(lái)，已有華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、奧園集團(tuán)等暴雷地產(chǎn)企業(yè)退出千億地產(chǎn)企業(yè)行列中，而這一過(guò)程還將持續(xù)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月商品房銷(xiāo)售額同比大幅下降28%，而克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示今年前8個(gè)月多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀(guān)，若根據(jù)目前推測(cè)，預(yù)計(jì)2022年全年千億地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將會(huì)腰斬，重回20家以下，我們判斷應(yīng)為18家左右。
其中，預(yù)計(jì)華發(fā)、中國(guó)鐵建、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、世茂集團(tuán)、金科集團(tuán)、中南置地、中駿集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中梁控股、雅居樂(lè)、融信集團(tuán)、恒大、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、建業(yè)集團(tuán)、祥生集團(tuán)、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)等20家地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)退出千億地產(chǎn)企業(yè)行列，而金輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)、合景泰富、時(shí)代中國(guó)、寶龍地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等地產(chǎn)企業(yè)沖“千億”目標(biāo)基本會(huì)宣告失敗。
二、千億地產(chǎn)企業(yè)的躍進(jìn)之路放緩
（一）跨過(guò)“千億”一直是大部分地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)念。在中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)中，一直有一條隱晦的生存法則，并在2018年“房住不炒”被提出后而成為行業(yè)共識(shí)，甚至是執(zhí)念，即只有年銷(xiāo)售額跨過(guò)“千億”的地產(chǎn)企業(yè)才有未來(lái)，只有邁入“千億”俱樂(lè)部才有可能通過(guò)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)改善盈利能力、擴(kuò)大生存空間。
因此，跨過(guò)“千億”級(jí)體量一直是大部分地產(chǎn)企業(yè)追逐的夢(mèng)想，也是地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)以及能否獲得資本市場(chǎng)和地方政府認(rèn)可的一個(gè)重要門(mén)檻。
事實(shí)上，實(shí)踐中也是如此，2017年以來(lái)，大部分金融機(jī)構(gòu)會(huì)把年銷(xiāo)售額進(jìn)入前50，甚至20的地產(chǎn)企業(yè)納入授信白名單，同時(shí)往往也只有排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)能夠順利從資本市場(chǎng)獲得融資。也即，只有邁入“千億”門(mén)檻的地產(chǎn)企業(yè)，才算是進(jìn)入了安全陣營(yíng)，才有可能獲得更多的拿地機(jī)會(huì)、更低的融資成本、更優(yōu)的人力資源、更多的政策傾斜以及更高的市場(chǎng)關(guān)注。
（二）做大還是做強(qiáng)既是一種選擇，也是一種無(wú)奈，更多是一種焦慮。對(duì)邁向“千億”門(mén)檻的大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做大與做強(qiáng)誰(shuí)先誰(shuí)后既是一種選擇，也是一種無(wú)奈，更多是一種焦慮。實(shí)踐中來(lái)看，更多的地產(chǎn)企業(yè)選擇了前者，即只有先做大才能做強(qiáng)，頭部房地產(chǎn)企業(yè)在集中度趨于上升、應(yīng)對(duì)政策與環(huán)境多變、成本與風(fēng)險(xiǎn)承受、資金來(lái)源、市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)等方面的伸縮性明顯更強(qiáng)。
某種程度上來(lái)說(shuō)，邁向“千億”目標(biāo)使得這些地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)全國(guó)性的區(qū)域布局實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散、規(guī)模效益，并獲得了在收并購(gòu)領(lǐng)域獲得了足夠想象空間。
（三）2015年以來(lái)，跨過(guò)“千億”的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅攀升。2010年萬(wàn)科率先實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額破“千億”目標(biāo)，隨后在2010-2015年期間，綠地、保利、中海、碧桂園、恒大等相繼邁入“千億”地產(chǎn)企業(yè)名單，國(guó)內(nèi)“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量始終穩(wěn)定在10家以?xún)?nèi)。
2015年后，跨過(guò)“千億”門(mén)檻的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量便大幅攀升，2016年達(dá)到12家，2017-2020年分別達(dá)到17家、27家、30家和35家，2021年則放緩至36家，華潤(rùn)、華夏幸福、綠地、融創(chuàng)、金地、招商、龍湖、新城、旭輝、中南、陽(yáng)光城、中梁、祥生、正榮、金科、富力、金茂、融信、遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)、藍(lán)光、泰禾等相繼達(dá)成“千億”目標(biāo)。與此同時(shí)，躋身頭部的門(mén)檻也越來(lái)越高，而“千億”地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也越來(lái)越明顯，參差不齊的問(wèn)題愈發(fā)突出。
（四）支撐千億地產(chǎn)企業(yè)的躍進(jìn)之路有多種。地產(chǎn)企業(yè)躍過(guò)“千億”之路需要多種因素的配合與加持，比較典型的代表大致有三類(lèi)：
1、外部環(huán)境積極配合下的“高周轉(zhuǎn)”模式，以2012-2013年的碧桂園和旭輝為典型代表。
2、根據(jù)2016-2018年“去庫(kù)存”這一行業(yè)環(huán)境及政策變化下的主動(dòng)作為模式，主要以金地集團(tuán)、融創(chuàng)、新城控股、世茂、金茂為代表。
3、最后一種模式是典型的順勢(shì)而為或穩(wěn)扎穩(wěn)打型。
因此，總的來(lái)看，千億房企數(shù)量擴(kuò)容的兩個(gè)時(shí)間段分別為2012-2013年期間以及2016-2018年期間。
（五）千億房企的集中度大幅提升。若以前30大房企來(lái)代表千億房企數(shù)據(jù)來(lái)看，則會(huì)發(fā)現(xiàn)前30大房企的市場(chǎng)集中度在2019年以呈逐漸提升趨勢(shì)，其市場(chǎng)份額已由2010年的16%左右大幅提升至2018年的45%以上。與此同時(shí)，2012-2013年與2016-2018年期間，恰恰是千億地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量擴(kuò)容的主要時(shí)間段。
（六）在跨過(guò)“千億”的地產(chǎn)企業(yè)中，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”一直被視為教科書(shū)級(jí)的路徑。隨著“千億”成為行業(yè)共識(shí)，大部分年銷(xiāo)售額徘徊于100-500億元的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始在2015年后集體發(fā)力，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)從百億規(guī)模到跨過(guò)千億規(guī)模的用時(shí)在5-10年，部分地產(chǎn)企業(yè)則僅用了3-5年（如祥生控股用時(shí)3年、泰禾集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展用時(shí)為4年）。而發(fā)力的路徑正是被碧桂園、恒大奉為經(jīng)典的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。事實(shí)上，以不斷壓縮拿地開(kāi)工和竣工時(shí)間為代表的“高周轉(zhuǎn)”并匹配以高杠桿是上述模式的根基所在。
在“高周轉(zhuǎn)”模式之下，定金及預(yù)收款構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，其占比由2014年的25%以下大幅提升至2021年的36%以上，五年多的時(shí)間里提升10個(gè)百分點(diǎn)以上。與此同時(shí)，銷(xiāo)售端進(jìn)一步需要個(gè)人住房貸款的支撐，所以我們看到個(gè)人住房貸款在金融機(jī)構(gòu)全部貸款中的比例由2015年13%左右大幅提升至2020年的20%附近。而我們看到的另外一個(gè)情況，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)境不那么友好的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的其它來(lái)源則很大程度上依靠高成本的非標(biāo)融資和海外債券來(lái)支撐。
三、千億地產(chǎn)企業(yè)的困局之路開(kāi)啟
2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”的理念后，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展便邁入到新常態(tài)。對(duì)于邁入“千億”門(mén)檻的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在拿到地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的所謂入場(chǎng)券后，也在承受著前期沖擊“千億”目標(biāo)所帶來(lái)的種種隱患，那些不顧自身實(shí)力而盲目沖過(guò)“千億”的地產(chǎn)企業(yè)很有可能進(jìn)入了另外一個(gè)美麗的陷阱，如今正在為過(guò)去的盲目買(mǎi)單。因?yàn)�，很多東西很難被復(fù)制。
（一）2018年是一個(gè)很特殊的年份。對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，尤其是對(duì)于那些跨過(guò)“千億”的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2018年是一個(gè)很特殊的年份，這一年萬(wàn)達(dá)的王健林通過(guò)賣(mài)資產(chǎn)的方式的降負(fù)債，“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅攀升，而同一年的萬(wàn)科則因?yàn)楦吆啊盎钕氯ァ倍蛘麄�(gè)行業(yè)發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，不過(guò)這些并沒(méi)有引起整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的足夠重視，反而進(jìn)一步強(qiáng)化了“千億”目標(biāo)的重要性及必要性。
當(dāng)然，對(duì)于2018年“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大擴(kuò)容的理解，還需要置于特別的環(huán)境中。某種程度上來(lái)說(shuō)，2016年提及的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”及2017年的棚改貨幣化安置是那一時(shí)期地產(chǎn)行業(yè)表面上“欣欣向榮”的助推器。
（二）短時(shí)間內(nèi)邁入“千億”的地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很多后遺癥。通過(guò)傳統(tǒng)“高周轉(zhuǎn)”模式邁入“千億”地產(chǎn)企業(yè)大多需要“高負(fù)債”“高杠桿”經(jīng)營(yíng)模式的配合，這在某種程度上會(huì)降低地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性與盈利能力，使得地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力無(wú)法跟上快速增長(zhǎng)的規(guī)模，并進(jìn)一步加大債務(wù)償還壓力和能力，而這些幾乎成為近年來(lái)“千億”地產(chǎn)企業(yè)的通病。所以，市場(chǎng)看到的結(jié)果通常是，“千億”地產(chǎn)企業(yè)變得多了，但整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)及“千億”地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力卻下降了，規(guī)模的增長(zhǎng)伴隨著債務(wù)壓力的同步甚至更大幅度的增長(zhǎng)，并對(duì)覆蓋債務(wù)壓力的盈利能力提出更高的訴求，而這些顯然是不可調(diào)和的矛盾。
（三）“千億”地產(chǎn)企業(yè)的后遺癥漸顯。2015年以來(lái)，“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的大幅擴(kuò)容很大程度上得益于行業(yè)與政策環(huán)境的加持，尤以“去庫(kù)存”和“棚改”為典型代表。盡管這一時(shí)期，地產(chǎn)行業(yè)所面臨的融資環(huán)境并沒(méi)有特別友好（如2017年以來(lái)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本整體上處于高位），但銷(xiāo)售端與投資端還是在很大程度抵消了融資環(huán)境的沖擊。因此，基本上可以認(rèn)為，銷(xiāo)售端與投資端是支撐地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)期仍能夠保持快速增長(zhǎng)的主要力量。
這意味著，當(dāng)銷(xiāo)售端與投資端無(wú)法支撐時(shí)，融資端的約束力度才會(huì)真正顯現(xiàn)出來(lái)；而當(dāng)融資端的約束開(kāi)始全面體現(xiàn)時(shí)，先前主要依靠銷(xiāo)售端與投資端支撐的地產(chǎn)行業(yè)則需要付出更高的代價(jià)。無(wú)疑，這正是2019年以來(lái)房地產(chǎn)金融管理制度逐步出臺(tái)以后地產(chǎn)行業(yè)所正在經(jīng)歷的變局。
（四）融資端、投資端與銷(xiāo)售端的負(fù)循環(huán)開(kāi)啟。2020年8月與12月，“三道紅線(xiàn)”與“房地產(chǎn)貸款集中度”等房地產(chǎn)金融制度正式推進(jìn)實(shí)施，在某種程度上放大了先前被隱藏的危機(jī)，并加劇了地產(chǎn)行業(yè)困局。這其中，大致的邏輯是：
1、2017年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)在融資條件整體偏緊的環(huán)境下依然能夠保持高速增長(zhǎng)主要依靠銷(xiāo)售端與投資端的支撐，即銷(xiāo)售端與投資端的“欣欣向榮”一定程度上能夠彌補(bǔ)端融資端帶來(lái)的困局。可以說(shuō)，這一時(shí)期，融資整體偏緊的不利環(huán)境（如地產(chǎn)企業(yè)偏高的融資成本及龐大的債務(wù)體量等）并非不存在，而是被掩蓋了，地產(chǎn)企業(yè)大致還能夠通過(guò)所謂的“高周轉(zhuǎn)”模式遮擋住其所面臨的融資困境。
2、2020年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)及頭部地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期出現(xiàn)了根本性變化，使得構(gòu)成地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基石的銷(xiāo)售端與投資端出現(xiàn)了明顯變化，原先被掩蓋的融資端問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)，三道紅線(xiàn)與房地產(chǎn)貸款集中度所帶來(lái)新的融資問(wèn)題亦開(kāi)始發(fā)揮效用，并進(jìn)一步?jīng)_擊到投資端與銷(xiāo)售端。
四、千億地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)之路待解
（一）誠(chéng)然，地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)期，困局仍在延續(xù)，先前執(zhí)著于邁過(guò)“千億”門(mén)檻的地產(chǎn)企業(yè)正在為曾經(jīng)的盲目付出代價(jià)，這些代價(jià)包括但不限于曾經(jīng)基于“高周轉(zhuǎn)”模式開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)完工、拿到的地?zé)o法繼續(xù)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)完工的項(xiàng)目無(wú)法順利銷(xiāo)售、無(wú)法銷(xiāo)售而帶來(lái)的債務(wù)壓力凸顯以及融來(lái)的資金無(wú)法及時(shí)足額償還等，并由此引發(fā)我們正在經(jīng)歷的問(wèn)題樓盤(pán)危機(jī)、地產(chǎn)類(lèi)金融產(chǎn)品暴雷、債務(wù)違約和重組以及地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌等等。
（二）千億地產(chǎn)企業(yè)給市場(chǎng)帶來(lái)的思考之一，做大或做強(qiáng)不應(yīng)被視為地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)生存的不二法則，而做好才是活得更久的根本前提。而第二個(gè)思考則是，“千億”本身也不應(yīng)被視為地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要門(mén)檻，邁過(guò)它并不意味著不會(huì)再回去，也不意味著邁入了安全之門(mén)，沒(méi)有根基的“千億”之門(mén)注定很難牢固。所以未來(lái)我們將會(huì)看到，2016年以大幅擴(kuò)容的“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，將會(huì)在2020年以來(lái)的這一地產(chǎn)行業(yè)洗牌中，重新回歸到常態(tài)。
（三）顯然，“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”等過(guò)去幾年支撐“千億”房企的邏輯已不復(fù)存在，地產(chǎn)行業(yè)很難再回到2012-2013年以及2016-2018年的特殊行情中，年均20%，甚至10%以上的增速已不可能。在新發(fā)展理念中，保持與潛在經(jīng)濟(jì)增速相近的增速，應(yīng)是地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可以預(yù)期的常態(tài)和穩(wěn)態(tài)，這意味著2022年大幅收縮的“千億”地產(chǎn)企業(yè)群體，應(yīng)被視為過(guò)去非理性環(huán)境下的理性回歸。
（四）受到部分頭部民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)序擴(kuò)張以及潛在風(fēng)險(xiǎn)較大等因素影響，使得單家地產(chǎn)企業(yè)暴雷很容易在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延，并放大地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，為避免風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序蔓延，過(guò)去幾年支撐“千億”房企擴(kuò)張的另外一個(gè)重要因素，全國(guó)化布局以及民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)序擴(kuò)張的邏輯如今也受到一定程度的挑戰(zhàn)，地產(chǎn)企業(yè)的本土化與國(guó)企化可能會(huì)成為一種方向。
（五）當(dāng)然，環(huán)境終究無(wú)法改變，大部分“千億”房企只能窮盡一切手段度過(guò)這個(gè)寒冬，將安全與活著放在第一位，大致的思路不外乎以下幾種：
1、在做好銷(xiāo)售與業(yè)績(jī)個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況下，更加聚焦并深耕于特定區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，避免大而全，不再單純地追求規(guī)模擴(kuò)張。
2、主動(dòng)降負(fù)債以尋求財(cái)務(wù)安全，主動(dòng)進(jìn)行“躺平式”地債務(wù)重組以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、緩解債務(wù)壓力。
3、通過(guò)收縮精簡(jiǎn)組織框架（如整合事業(yè)部、合并區(qū)域公司等），提升運(yùn)營(yíng)管控效率，有效控制成本，實(shí)現(xiàn)資源配置優(yōu)化。
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張宏良：江澤民主席一路走好！人民想念您！ 