張宏良：外資抄底中國房地產(chǎn)市場的可怕信號
張宏良2022-11-11云阿云智庫•人民利益
導(dǎo)讀：看到目前外資正在大規(guī)模涌入中國房地產(chǎn)市場，要抄底中國的房地產(chǎn)價格的報道，感到脊背有些發(fā)涼。這是一個特別可怕的信號。外資抄底中國房地產(chǎn)，意味著今天聳入云端的房產(chǎn)高價，很快就會變成外資眼里能夠發(fā)大財?shù)牡蛢r。
作者：張宏良
來源：民族復(fù)興網(wǎng)
看到目前外資正在大規(guī)模涌入中國房地產(chǎn)市場，要抄底中國的房地產(chǎn)價格的報道，感到脊背有些發(fā)涼。這是一個特別可怕的信號。外資抄底中國房地產(chǎn)，意味著今天聳入云端的房產(chǎn)高價，很快就會變成外資眼里能夠發(fā)大財?shù)牡蛢r。大家可以想想，一旦目前如此高的房產(chǎn)價格變成能夠讓世界房地產(chǎn)商發(fā)大財?shù)牡蛢r，那將意味著人民幣的貶值幅度將不可想象，這個信號簡直太可怕了，可以說是所有可怕信號中最可怕的經(jīng)濟(jì)信號，比五大行理財公司全部由外資控股的信息，還要讓人更加令人憂慮。
因為外資涌入中國房地產(chǎn)市場抄底，說明中國房地產(chǎn)市場肯定會暴漲，而絕不可能下跌，否則外資就賠大了，外資也不可能干這種賠本的買賣。因為國際壟斷資本的經(jīng)濟(jì)牟利眼光比我們還要敏銳，他們知道當(dāng)今中國的銀行，中國的財政，包括背負(fù)巨額房貸的中國房奴，絕對承受不了房地產(chǎn)價格下跌，所以此時購買中國房地產(chǎn)絕不會有任何風(fēng)險。無論目前中國的政治還是貨幣發(fā)行量，都決定了中國的貨幣堰塞湖總有一天會決堤，最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格再次暴漲，所以國際房地產(chǎn)商才會涌入中國抄底中國房地產(chǎn)，把目前中國房地產(chǎn)價格看成是鐵底。可是中國的房地產(chǎn)價格一旦再次暴漲，會帶動整個中國商品價格同時暴漲，通貨膨脹將會超出人們想象�？膳轮幘驮谶@里。
此前大家都估計中國房地產(chǎn)價格會下跌，馬云甚至說將來中國的房產(chǎn)價格比白菜價格都便宜，沒有一個人會想到目前中國的房產(chǎn)高價會成為西方資本的抄底價格。為什么在這個問題上西方壟斷資本會走在所有中國人的前面，會把中國所有的房地產(chǎn)商和經(jīng)濟(jì)學(xué)家甩在后面？就是因為西方壟斷資本太講政治，太知道政治是經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)帥，政治工作是經(jīng)濟(jì)工作的生命線了�？梢哉f在政治和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系上，西方壟斷資本以我們對毛澤東思想的領(lǐng)悟要更加深刻。所以西方壟斷資本才會耐心等待，等待中國老百姓把所有財富都放進(jìn)房產(chǎn)之后，大家都認(rèn)為房產(chǎn)價格已經(jīng)高到了不能再高的程度之后，才開始大規(guī)模出手，要把目前中國讓人不敢相信的房產(chǎn)高價，變成未來同樣讓人不敢相信的房產(chǎn)“低價”。這個“低價”之所以要打引號，是指目前中國的房價不會下跌到低價程度，而是指貨幣貶值會把今天的房價變成低價。記得此前曾經(jīng)有很多朋友問過我們：未來中國是存錢合適還是存房子合適，我們也一直在解釋，究竟未來是存錢好還是存房子好，關(guān)鍵是要看人民幣的幣值變化。如果未來人民幣的幣值沒有太大變化，那么目前中國的房價肯定會下跌，現(xiàn)在在任何價位賣出房子都是正確的；可是如果人民幣貶值，人民幣貶值程度超過了房地產(chǎn)貶值程度，那么房價肯定會上漲，并且上漲幅度會難以想象。目前西方壟斷資本涌入中國房地產(chǎn)市場，用事實印證了我們的這個判斷。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律往往是成也蕭何，敗也蕭何。
中國的GDP和財政的高速增長是建立在房地產(chǎn)價格暴漲基礎(chǔ)上的，那么中國經(jīng)濟(jì)和財政的發(fā)展也必然會受制于房地產(chǎn)價格。這就讓目前中國面臨著一個兩難選擇：要經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是要社會穩(wěn)定？如果要經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就必須讓房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，實行大規(guī)模通貨膨脹；如果要社會穩(wěn)定，就要緊縮貨幣，降低房地產(chǎn)價格，降低老百姓的生活成本，而如果目前緊縮貨幣，房地產(chǎn)價格就會下跌，財政和經(jīng)濟(jì)就會更加惡化，最終也會影響社會穩(wěn)定。所以當(dāng)今中國完全處于了兩難選擇之中，無論怎么選擇都不行，無非是從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯。可就在這個時候國際壟斷資本沖進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場，替中國作出了選擇，繼續(xù)推動房地產(chǎn)價格上漲，而西方壟斷資本替中國做出的這個選擇，又是我們在政治上很難接受的一個選擇。今天中國的兩難困境就在于此，只是不僅僅只是限于如此。
但愿天佑中華，不要讓國際壟斷資本替中國做出這個選擇。歷史已經(jīng)證明，凡是國際壟斷資本替中國安排的選擇，往往都是死路一條的最壞選擇。不僅對中國來講是如此，對其他國家來講也都是如此。南美七個最大國家就是因為一次又一次被西方壟斷資本的選擇帶入死路，最終才選擇了社會主義道路，成為了左翼國家。所以目前中國應(yīng)該堅決把國際壟斷資本擋在中國房地產(chǎn)市場之外，避免被西方壟斷資本推入比南美國家更大的政治和經(jīng)濟(jì)雙重陷阱之中。
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外資加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)，嗅到了什么信號？
金磚財經(jīng) 2022-11-07 云阿云智庫•商界
以下文章來源于金磚BUSINESS ，作者金磚財經(jīng)
截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團(tuán)等一眾外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)加大對中國的投資。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，成為今年房地產(chǎn)市場比較重要的一大信號。
文/白若凌 金磚財經(jīng)
今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌，2022年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，成為今年房地產(chǎn)市場比較重要的一大信號。
10月24日，凱德地產(chǎn)（中國）以14.68億元成功收購杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，這是凱德地產(chǎn)近期又一大的動作。在此前的10月17日，凱德商用旗下公司北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司以20.37億元競拍北京朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)的博瑞大廈。
在分析看來，凱德在商業(yè)資產(chǎn)與住宅地塊多個條線“攻城略地”，顯現(xiàn)了外資機(jī)構(gòu)逆周期投資的戰(zhàn)略眼光。截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團(tuán)等一眾外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)加大對中國的投資。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水接受《金磚財經(jīng)》采訪時指出，外資房企善于跨周期經(jīng)營，規(guī)避周期性風(fēng)險，在市場低迷期積極進(jìn)入。
“對于一線城市來講，基本面始終保持強(qiáng)勁穩(wěn)定，機(jī)會一直都在�！� 仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對《金磚財經(jīng)》獨家表示，對外資來說，這個時點進(jìn)入市場是一個不錯的窗口期。
1.外資機(jī)構(gòu)加速布局中國房地產(chǎn)
凱德地產(chǎn)斬獲的杭州這塊地塊位于錢塘區(qū)，毗鄰龍湖吾角天街。地塊于2022年6月30日由杭州大江東地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價14.2億元競得，是杭州第二批次出讓土地中錢塘區(qū)唯一一宗出讓地塊。在杭州市場，凱德地產(chǎn)已布局不少項目，位于錢江新城CBD核心位置的杭州來福士即是代表之一。
2022年10月17日，凱德地產(chǎn)通過法拍形式競買到的北京博瑞大廈，位于北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近。對外披露的評估信息顯示，這一物業(yè)總建筑面積約5.82萬平，評估單價為5萬元/平，評估總價為29.1億元，較出讓價格高8.73億元，相當(dāng)于打了7折，還是創(chuàng)出了今年北京法拍的最高價。
在此之前，2022年3月31日，凱德地產(chǎn)同樣通過競拍方式，在武漢和成都各獲得一個優(yōu)質(zhì)住宅地塊，總價34.93億元。
凱德地產(chǎn)首席執(zhí)行官廖茸桐早前對媒體表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的深度調(diào)整，會助推行業(yè)邁向更加健康、高質(zhì)量發(fā)展的新階段。中國作為凱德的核心市場之一，長期看好中國市場前景。對于符合投資策略的資產(chǎn)，凱德將積極尋找機(jī)會擴(kuò)大投資，把握中國機(jī)遇。
大和房屋株式會社聯(lián)合浙江寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司，2021年、2022年相繼在江蘇蘇州、南通獲取商業(yè)和住宅項目。作為深耕中國超過30年的日本著名房企，以住宅工業(yè)化著稱，日本大和房屋的持續(xù)“下注”中國市場，顯現(xiàn)了對中國市場的認(rèn)可。
2022年9月，從管理規(guī)模來看，僅次于黑石的博楓資產(chǎn)管理收購一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目，這也是是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。
無獨有偶，港資在內(nèi)市場拿地也顯現(xiàn)其擴(kuò)展步伐。新世界集團(tuán)宣布在12個月內(nèi)，將在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣。新世界行政總裁鄭志剛早前稱，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，將慢慢復(fù)蘇，未來一兩年會復(fù)蘇得非常好，這是一個收購?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會。
2022年10月25日，太古集團(tuán)宣布與全球最大免稅運(yùn)營商中國旅游集團(tuán)中免股份有限公司的全資子公司中免投資發(fā)展有限公司，將在海南省三亞市合作發(fā)展一個零售地標(biāo)項目，這也是太古地產(chǎn)發(fā)展的首個度假型零售項目。
太古地產(chǎn)對外披露稱，該新項目位于海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬平方米。這被視為太古地產(chǎn)計劃未來十年，在核心市場（包括東南亞、中國內(nèi)地及中國香港）投資1000億港元以推動業(yè)務(wù)增長的重要投資項目之一。
2022年3月，太古地產(chǎn)在2021年業(yè)績發(fā)布會上表示，計劃投資超過一半的資金投資中國內(nèi)地市場，并以一線及新一線城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項目為重點。預(yù)期未來十年中國內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。在太古地產(chǎn)新增投資項目中，除三亞外，今年已宣布發(fā)展西安太古里，并正在探索兩個分別位于廣州市荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的潛在零售主導(dǎo)商業(yè)項目。
此外，2022年以來，十年未曾拿地的和記黃埔參與廣州首輪集中供地競拍。嘉里建設(shè)出價133.29億元將上海市黃浦一核心項目收入囊中，該地塊位于黃浦區(qū)核心地段，毗鄰?fù)鉃�、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標(biāo)，是以交通導(dǎo)向的綜合用途發(fā)展項目之一部分，總建面高達(dá)19.9萬平方米。
“外資機(jī)構(gòu)動作頻頻，顯示了這些企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿期待�！眲⑺J(rèn)為，當(dāng)前是逆勢發(fā)展的有利時機(jī)，港資、新加坡企業(yè)經(jīng)營及財務(wù)穩(wěn)健，資金充裕，在積極拿地，將為未來發(fā)展做好土地儲備。
2.外資加速布局的背后意圖
無論是針對商業(yè)物業(yè)收并購、還是從拍賣市場獲取項目，以及在住宅市場大舉進(jìn)入，這無疑成為這一輪外資進(jìn)入市場的一個觀察窗口。
“外資機(jī)構(gòu)是站在資產(chǎn)收購的這個角度，不是單純站在房地產(chǎn)的角度去看待整個市場，所以說資產(chǎn)的價格是否被低估，主要看收購以后的成長性有多大，這是外資機(jī)構(gòu)最關(guān)注的�！� 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國房地產(chǎn)金融》表示。
對于法拍市場的熱度，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“外資房企進(jìn)入法拍房，主要是因為在房地產(chǎn)市場下行的情況下，這些資產(chǎn)是被低估的。所以從收購的角度來講性價比增加了，也體現(xiàn)了外資機(jī)構(gòu)對一線城市布局的看好。同時，這也體現(xiàn)出了一種擴(kuò)張的態(tài)勢，說明外資機(jī)構(gòu)持續(xù)看好一線城市的基本面和物業(yè)發(fā)展空間。”
看好中國市場機(jī)會不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)背景的機(jī)構(gòu)，還來自黑石、領(lǐng)盛、紅杉中國等投資機(jī)構(gòu)，相繼設(shè)立房地產(chǎn)基金欲從市場中捕獲機(jī)會。
黑石集團(tuán)成立的最新一只房地產(chǎn)基金規(guī)模高達(dá)500億美元，用以并購買入震蕩市場當(dāng)中被低估的資產(chǎn)。在亞洲市場，黑石集團(tuán)先后設(shè)立三只基金，在疫情當(dāng)中于2020年、2022年設(shè)立第二、第三只房地產(chǎn)基金，募集規(guī)模分別高達(dá)110億美元、90億美元，這些資金目標(biāo)是中國、日本、新加坡亞洲市場的不動產(chǎn)資產(chǎn)。
紅杉中國在2022年初設(shè)立新基建股權(quán)投資基金，這也是紅杉資本在中國的首只不動產(chǎn)基金，主要聚焦于數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新能源和生命科學(xué)這三大領(lǐng)域，投資方向?qū)⒅饕w新能源基礎(chǔ)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)物流、冷庫、數(shù)據(jù)中心、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等。
除了紅杉中國之外，高瓴資本也設(shè)立房地產(chǎn)基金。原華平投資亞太區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知(Joe Gagnon)出任高瓴資本新基礎(chǔ)設(shè)施投資部門合伙人，在2022年8月完成3億美元（20億人民幣）的亞太房地產(chǎn)基金的募集。
2022年9月8日，領(lǐng)盛(LaSalle)披露其旗下亞洲機(jī)會系列基金第六支基金募集規(guī)模超22億美元，從六號基金已經(jīng)投出25%的承諾出資總額，投資組合呈現(xiàn)多元化，包括新加坡及澳大利亞的寫字樓改造項目、中國的物流開發(fā)項目以及日本的長租公寓項目等。
經(jīng)歷疫情和俄烏沖突之后，不動產(chǎn)投資基金并沒有放慢腳步，而是相繼設(shè)立機(jī)會型的投資基金，意圖在經(jīng)濟(jì)下行以及疫情擾動情況下買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為穿越行業(yè)周期提供足夠的資產(chǎn)保障，也體現(xiàn)出對于機(jī)會的把握和對經(jīng)濟(jì)周期的深刻理解。
從房地產(chǎn)基金投向來看，外資機(jī)構(gòu)偏向存量類型物業(yè)資產(chǎn)。姚耀表示，在中國市場，三大類型資產(chǎn)是外資持續(xù)關(guān)注的標(biāo)的，一類是另類資產(chǎn)，主要包括生命科學(xué)相關(guān)產(chǎn)業(yè)物業(yè)以及長租公寓，其中生命科學(xué)、數(shù)據(jù)中心相關(guān)的資產(chǎn)是一大看點；第二類是傳統(tǒng)的辦公樓和零售物業(yè)；第三類是物流相關(guān)資產(chǎn)，疫情之后物流資產(chǎn)保持穩(wěn)健的租金增長，這也被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流動性活躍的標(biāo)志。
從投資策略上來說，劉水指出外資投資機(jī)構(gòu)策略風(fēng)格相對穩(wěn)健。第一，發(fā)展策略上，注重經(jīng)營及財務(wù)穩(wěn)健，規(guī)避周期風(fēng)險。外資機(jī)構(gòu)更關(guān)注經(jīng)營收益、財務(wù)層面的穩(wěn)健并注重規(guī)避行業(yè)的周期性風(fēng)險。第二，從投資城市布局來看，投資更為偏好核心一線和強(qiáng)二線城市。第三，發(fā)展模式，不同于內(nèi)地房企“規(guī)模導(dǎo)向”發(fā)展路徑，以港資為代表的外資房企注重“租售并舉”經(jīng)營模式，重視持有物業(yè)運(yùn)營。
對于內(nèi)地房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)而言，劉水認(rèn)為有很多借鑒之處。內(nèi)地房企及房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，特別是經(jīng)過本輪房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的洗禮，應(yīng)積極吸取經(jīng)驗，應(yīng)更加注重穩(wěn)健經(jīng)營，更加聚焦深耕一、二線城市，更加注重存量發(fā)展機(jī)會。
千億房企啟示錄
金磚財經(jīng)2022-11-06 云阿云智庫•政商成敗案例
導(dǎo)讀：2019年以來，在“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經(jīng)引領(lǐng)整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經(jīng)營困境，處于垂死爭扎的邊緣。
以下文章來源于金磚BUSINESS ，作者金磚財經(jīng)
盡管地產(chǎn)行業(yè)的政策約束在不斷放松，但地產(chǎn)行業(yè)所面臨的危機(jī)以及自身所陷入的困局并沒有改善的跡象。站在當(dāng)前時點來看，千億地產(chǎn)企業(yè)接連暴露，讓人們不得不重新審視千億房企這樣一個特殊群體，以便更清晰地把握地產(chǎn)行業(yè)陷入困局的歷史邏輯與未來脫困的主要方向。
一、千億地產(chǎn)企業(yè)群體變局叢生
在地產(chǎn)行業(yè)中，年銷售規(guī)模達(dá)到千億元的地產(chǎn)企業(yè)是一類特殊的群體，其市場地位和市場關(guān)注之高以及影響之大是其它地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的。
（一）部分地產(chǎn)企業(yè)接連暴雷。2019年以來，在“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度”等系列政策的約束下，曾經(jīng)引領(lǐng)整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的千億房企正在承受著巨大壓力，大部分千億房企已陷入經(jīng)營困境，處于垂死爭扎的邊緣。
據(jù)不完全統(tǒng)計：
1、2021年全年銷售金額超過2000億元的地產(chǎn)企業(yè)中，已有融創(chuàng)、恒大、世茂等地產(chǎn)企業(yè)暴雷，其余部分地產(chǎn)企業(yè)基本也處于暴雷的邊緣中，甚至一些頭部優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)目前陷入負(fù)面輿情不斷的漩渦之中，前景不明。
2、2021年全年銷售金額位于1000-2000億元之間的地產(chǎn)企業(yè)中，已有陽光城、龍光、融信、富力、正榮、雅居樂、佳兆業(yè)、建業(yè)等多家地企業(yè)處于暴雷過程或邊緣中，且這一群體仍在持續(xù)擴(kuò)大中。
（二）千億地產(chǎn)企業(yè)群體數(shù)量將會出現(xiàn)腰斬。受行業(yè)規(guī)模見頂、發(fā)展步伐明顯放緩以及地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期惡化等因素影響，整個地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況不容樂觀。這意味著，部分地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨沖“千億”失敗，當(dāng)然也有部分地產(chǎn)企業(yè)則會無奈退出“千億”陣營。實際上，近年來，已有華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、奧園集團(tuán)等暴雷地產(chǎn)企業(yè)退出千億地產(chǎn)企業(yè)行列中，而這一過程還將持續(xù)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年前8個月商品房銷售額同比大幅下降28%，而克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示今年前8個月多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不容樂觀，若根據(jù)目前推測，預(yù)計2022年全年千億地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將會腰斬，重回20家以下，我們判斷應(yīng)為18家左右。
其中，預(yù)計華發(fā)、中國鐵建、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、世茂集團(tuán)、金科集團(tuán)、中南置地、中駿集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中梁控股、雅居樂、融信集團(tuán)、恒大、陽光城、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、建業(yè)集團(tuán)、祥生集團(tuán)、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)等20家地產(chǎn)企業(yè)將會退出千億地產(chǎn)企業(yè)行列，而金輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)、合景泰富、時代中國、寶龍地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等地產(chǎn)企業(yè)沖“千億”目標(biāo)基本會宣告失敗。
二、千億地產(chǎn)企業(yè)的躍進(jìn)之路放緩
（一）跨過“千億”一直是大部分地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)念。在中國的地產(chǎn)行業(yè)中，一直有一條隱晦的生存法則，并在2018年“房住不炒”被提出后而成為行業(yè)共識，甚至是執(zhí)念，即只有年銷售額跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)才有未來，只有邁入“千億”俱樂部才有可能通過成本優(yōu)勢來改善盈利能力、擴(kuò)大生存空間。
因此，跨過“千億”級體量一直是大部分地產(chǎn)企業(yè)追逐的夢想，也是地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化運(yùn)營以及能否獲得資本市場和地方政府認(rèn)可的一個重要門檻。
事實上，實踐中也是如此，2017年以來，大部分金融機(jī)構(gòu)會把年銷售額進(jìn)入前50，甚至20的地產(chǎn)企業(yè)納入授信白名單，同時往往也只有排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)能夠順利從資本市場獲得融資。也即，只有邁入“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)，才算是進(jìn)入了安全陣營，才有可能獲得更多的拿地機(jī)會、更低的融資成本、更優(yōu)的人力資源、更多的政策傾斜以及更高的市場關(guān)注。
（二）做大還是做強(qiáng)既是一種選擇，也是一種無奈，更多是一種焦慮。對邁向“千億”門檻的大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，做大與做強(qiáng)誰先誰后既是一種選擇，也是一種無奈，更多是一種焦慮。實踐中來看，更多的地產(chǎn)企業(yè)選擇了前者，即只有先做大才能做強(qiáng)，頭部房地產(chǎn)企業(yè)在集中度趨于上升、應(yīng)對政策與環(huán)境多變、成本與風(fēng)險承受、資金來源、市場話語權(quán)等方面的伸縮性明顯更強(qiáng)。
某種程度上來說，邁向“千億”目標(biāo)使得這些地產(chǎn)企業(yè)可以通過全國性的區(qū)域布局實現(xiàn)了風(fēng)險分散、規(guī)模效益，并獲得了在收并購領(lǐng)域獲得了足夠想象空間。
（三）2015年以來，跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅攀升。2010年萬科率先實現(xiàn)銷售額破“千億”目標(biāo)，隨后在2010-2015年期間，綠地、保利、中海、碧桂園、恒大等相繼邁入“千億”地產(chǎn)企業(yè)名單，國內(nèi)“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量始終穩(wěn)定在10家以內(nèi)。
2015年后，跨過“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量便大幅攀升，2016年達(dá)到12家，2017-2020年分別達(dá)到17家、27家、30家和35家，2021年則放緩至36家，華潤、華夏幸福、綠地、融創(chuàng)、金地、招商、龍湖、新城、旭輝、中南、陽光城、中梁、祥生、正榮、金科、富力、金茂、融信、遠(yuǎn)洋、雅居樂、藍(lán)光、泰禾等相繼達(dá)成“千億”目標(biāo)。與此同時，躋身頭部的門檻也越來越高，而“千億”地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也越來越明顯，參差不齊的問題愈發(fā)突出。
（四）支撐千億地產(chǎn)企業(yè)的躍進(jìn)之路有多種。地產(chǎn)企業(yè)躍過“千億”之路需要多種因素的配合與加持，比較典型的代表大致有三類：
1、外部環(huán)境積極配合下的“高周轉(zhuǎn)”模式，以2012-2013年的碧桂園和旭輝為典型代表。
2、根據(jù)2016-2018年“去庫存”這一行業(yè)環(huán)境及政策變化下的主動作為模式，主要以金地集團(tuán)、融創(chuàng)、新城控股、世茂、金茂為代表。
3、最后一種模式是典型的順勢而為或穩(wěn)扎穩(wěn)打型。
因此，總的來看，千億房企數(shù)量擴(kuò)容的兩個時間段分別為2012-2013年期間以及2016-2018年期間。
（五）千億房企的集中度大幅提升。若以前30大房企來代表千億房企數(shù)據(jù)來看，則會發(fā)現(xiàn)前30大房企的市場集中度在2019年以呈逐漸提升趨勢，其市場份額已由2010年的16%左右大幅提升至2018年的45%以上。與此同時，2012-2013年與2016-2018年期間，恰恰是千億地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量擴(kuò)容的主要時間段。
（六）在跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)中，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”一直被視為教科書級的路徑。隨著“千億”成為行業(yè)共識，大部分年銷售額徘徊于100-500億元的地產(chǎn)企業(yè)開始在2015年后集體發(fā)力，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)從百億規(guī)模到跨過千億規(guī)模的用時在5-10年，部分地產(chǎn)企業(yè)則僅用了3-5年（如祥生控股用時3年、泰禾集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展用時為4年）。而發(fā)力的路徑正是被碧桂園、恒大奉為經(jīng)典的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。事實上，以不斷壓縮拿地開工和竣工時間為代表的“高周轉(zhuǎn)”并匹配以高杠桿是上述模式的根基所在。
在“高周轉(zhuǎn)”模式之下，定金及預(yù)收款構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，其占比由2014年的25%以下大幅提升至2021年的36%以上，五年多的時間里提升10個百分點以上。與此同時，銷售端進(jìn)一步需要個人住房貸款的支撐，所以我們看到個人住房貸款在金融機(jī)構(gòu)全部貸款中的比例由2015年13%左右大幅提升至2020年的20%附近。而我們看到的另外一個情況，在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)境不那么友好的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)資金的其它來源則很大程度上依靠高成本的非標(biāo)融資和海外債券來支撐。
三、千億地產(chǎn)企業(yè)的困局之路開啟
2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”的理念后，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展便邁入到新常態(tài)。對于邁入“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)來說，在拿到地產(chǎn)行業(yè)下半場的所謂入場券后，也在承受著前期沖擊“千億”目標(biāo)所帶來的種種隱患，那些不顧自身實力而盲目沖過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)很有可能進(jìn)入了另外一個美麗的陷阱，如今正在為過去的盲目買單。因為，很多東西很難被復(fù)制。
（一）2018年是一個很特殊的年份。對于整個地產(chǎn)行業(yè)，尤其是對于那些跨過“千億”的地產(chǎn)企業(yè)來說，2018年是一個很特殊的年份，這一年萬達(dá)的王健林通過賣資產(chǎn)的方式的降負(fù)債，“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅攀升，而同一年的萬科則因為高喊“活下去”而向整個行業(yè)發(fā)出了風(fēng)險預(yù)警，不過這些并沒有引起整個地產(chǎn)行業(yè)的足夠重視，反而進(jìn)一步強(qiáng)化了“千億”目標(biāo)的重要性及必要性。
當(dāng)然，對于2018年“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大擴(kuò)容的理解，還需要置于特別的環(huán)境中。某種程度上來說，2016年提及的房地產(chǎn)“去庫存”及2017年的棚改貨幣化安置是那一時期地產(chǎn)行業(yè)表面上“欣欣向榮”的助推器。
（二）短時間內(nèi)邁入“千億”的地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多后遺癥。通過傳統(tǒng)“高周轉(zhuǎn)”模式邁入“千億”地產(chǎn)企業(yè)大多需要“高負(fù)債”“高杠桿”經(jīng)營模式的配合，這在某種程度上會降低地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性與盈利能力，使得地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力無法跟上快速增長的規(guī)模，并進(jìn)一步加大債務(wù)償還壓力和能力，而這些幾乎成為近年來“千億”地產(chǎn)企業(yè)的通病。所以，市場看到的結(jié)果通常是，“千億”地產(chǎn)企業(yè)變得多了，但整個地產(chǎn)行業(yè)及“千億”地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力卻下降了，規(guī)模的增長伴隨著債務(wù)壓力的同步甚至更大幅度的增長，并對覆蓋債務(wù)壓力的盈利能力提出更高的訴求，而這些顯然是不可調(diào)和的矛盾。
（三）“千億”地產(chǎn)企業(yè)的后遺癥漸顯。2015年以來，“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的大幅擴(kuò)容很大程度上得益于行業(yè)與政策環(huán)境的加持，尤以“去庫存”和“棚改”為典型代表。盡管這一時期，地產(chǎn)行業(yè)所面臨的融資環(huán)境并沒有特別友好（如2017年以來地產(chǎn)企業(yè)的融資成本整體上處于高位），但銷售端與投資端還是在很大程度抵消了融資環(huán)境的沖擊。因此，基本上可以認(rèn)為，銷售端與投資端是支撐地產(chǎn)行業(yè)過去很長時期仍能夠保持快速增長的主要力量。
這意味著，當(dāng)銷售端與投資端無法支撐時，融資端的約束力度才會真正顯現(xiàn)出來；而當(dāng)融資端的約束開始全面體現(xiàn)時，先前主要依靠銷售端與投資端支撐的地產(chǎn)行業(yè)則需要付出更高的代價。無疑，這正是2019年以來房地產(chǎn)金融管理制度逐步出臺以后地產(chǎn)行業(yè)所正在經(jīng)歷的變局。
（四）融資端、投資端與銷售端的負(fù)循環(huán)開啟。2020年8月與12月，“三道紅線”與“房地產(chǎn)貸款集中度”等房地產(chǎn)金融制度正式推進(jìn)實施，在某種程度上放大了先前被隱藏的危機(jī)，并加劇了地產(chǎn)行業(yè)困局。這其中，大致的邏輯是：
1、2017年以來，地產(chǎn)行業(yè)在融資條件整體偏緊的環(huán)境下依然能夠保持高速增長主要依靠銷售端與投資端的支撐，即銷售端與投資端的“欣欣向榮”一定程度上能夠彌補(bǔ)端融資端帶來的困局�？梢哉f，這一時期，融資整體偏緊的不利環(huán)境（如地產(chǎn)企業(yè)偏高的融資成本及龐大的債務(wù)體量等）并非不存在，而是被掩蓋了，地產(chǎn)企業(yè)大致還能夠通過所謂的“高周轉(zhuǎn)”模式遮擋住其所面臨的融資困境。
2、2020年以來，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的逐步建立，市場對地產(chǎn)行業(yè)及頭部地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期出現(xiàn)了根本性變化，使得構(gòu)成地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基石的銷售端與投資端出現(xiàn)了明顯變化，原先被掩蓋的融資端問題開始顯現(xiàn)，三道紅線與房地產(chǎn)貸款集中度所帶來新的融資問題亦開始發(fā)揮效用，并進(jìn)一步?jīng)_擊到投資端與銷售端。
四、千億地產(chǎn)企業(yè)的未來之路待解
（一）誠然，地產(chǎn)行業(yè)低谷時期，困局仍在延續(xù)，先前執(zhí)著于邁過“千億”門檻的地產(chǎn)企業(yè)正在為曾經(jīng)的盲目付出代價，這些代價包括但不限于曾經(jīng)基于“高周轉(zhuǎn)”模式開發(fā)的項目無法繼續(xù)完工、拿到的地?zé)o法繼續(xù)開發(fā)、開發(fā)完工的項目無法順利銷售、無法銷售而帶來的債務(wù)壓力凸顯以及融來的資金無法及時足額償還等，并由此引發(fā)我們正在經(jīng)歷的問題樓盤危機(jī)、地產(chǎn)類金融產(chǎn)品暴雷、債務(wù)違約和重組以及地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌等等。
（二）千億地產(chǎn)企業(yè)給市場帶來的思考之一，做大或做強(qiáng)不應(yīng)被視為地產(chǎn)企業(yè)未來生存的不二法則，而做好才是活得更久的根本前提。而第二個思考則是，“千億”本身也不應(yīng)被視為地產(chǎn)行業(yè)的一個重要門檻，邁過它并不意味著不會再回去，也不意味著邁入了安全之門，沒有根基的“千億”之門注定很難牢固。所以未來我們將會看到，2016年以大幅擴(kuò)容的“千億”地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，將會在2020年以來的這一地產(chǎn)行業(yè)洗牌中，重新回歸到常態(tài)。
（三）顯然，“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”等過去幾年支撐“千億”房企的邏輯已不復(fù)存在，地產(chǎn)行業(yè)很難再回到2012-2013年以及2016-2018年的特殊行情中，年均20%，甚至10%以上的增速已不可能。在新發(fā)展理念中，保持與潛在經(jīng)濟(jì)增速相近的增速，應(yīng)是地產(chǎn)行業(yè)未來可以預(yù)期的常態(tài)和穩(wěn)態(tài)，這意味著2022年大幅收縮的“千億”地產(chǎn)企業(yè)群體，應(yīng)被視為過去非理性環(huán)境下的理性回歸。
（四）受到部分頭部民營地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)無序擴(kuò)張以及潛在風(fēng)險較大等因素影響，使得單家地產(chǎn)企業(yè)暴雷很容易在全國范圍內(nèi)蔓延，并放大地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險。這意味著，為避免風(fēng)險無序蔓延，過去幾年支撐“千億”房企擴(kuò)張的另外一個重要因素，全國化布局以及民營地產(chǎn)企業(yè)無序擴(kuò)張的邏輯如今也受到一定程度的挑戰(zhàn)，地產(chǎn)企業(yè)的本土化與國企化可能會成為一種方向。
（五）當(dāng)然，環(huán)境終究無法改變，大部分“千億”房企只能窮盡一切手段度過這個寒冬，將安全與活著放在第一位，大致的思路不外乎以下幾種：
1、在做好銷售與業(yè)績個位數(shù)甚至負(fù)增長的情況下，更加聚焦并深耕于特定區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目，避免大而全，不再單純地追求規(guī)模擴(kuò)張。
2、主動降負(fù)債以尋求財務(wù)安全，主動進(jìn)行“躺平式”地債務(wù)重組以應(yīng)對市場變化、緩解債務(wù)壓力。
3、通過收縮精簡組織框架（如整合事業(yè)部、合并區(qū)域公司等），提升運(yùn)營管控效率，有效控制成本，實現(xiàn)資源配置優(yōu)化。
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張宏良：江澤民主席一路走好！人民想念您！ 