多省市發(fā)布2023年一號(hào)文件，大力提振住房消費(fèi)！
宋光輝2023-02-06云阿云智庫(kù)•地產(chǎn)政策•財(cái)政金融
導(dǎo)讀：總結(jié)而言，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)仍然能夠支持房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，關(guān)鍵的變量是政策。當(dāng)前，政策下調(diào)房貸利率，就是政策從打壓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為提振房地產(chǎn)的一個(gè)體現(xiàn)。除了房貸利率下調(diào)，還有很多政策工具可以使用。
多個(gè)省市發(fā)布2023年一號(hào)文件，大力提振住房消費(fèi)
1月29日，上海發(fā)布《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展行動(dòng)方案》，其中提到支持剛性和改善性住房需求，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持土地平穩(wěn)供應(yīng)并優(yōu)化結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。
1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利；按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅及換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
1月27日，遼寧在發(fā)布了《遼寧省進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干政策舉措》，其中在推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖的框架中，對(duì)于二手房和非住宅類(lèi)商品房等都提出了支持性政策，鼓勵(lì)二手房交易和新建商品房銷(xiāo)售享受同等補(bǔ)貼支持政策。
1月16日，江蘇發(fā)布的一號(hào)文件從個(gè)稅、公積金、動(dòng)遷安置、價(jià)格備案等角度落實(shí)了購(gòu)房需求提振的支持。文件單列“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”一章，大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求，堅(jiān)持“房住不炒”，認(rèn)真落實(shí)居民個(gè)人換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策等。
2022年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，在面對(duì)“明年房地產(chǎn)政策的側(cè)重點(diǎn)是什么？如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求？”的問(wèn)題時(shí)，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志強(qiáng)調(diào)要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，并且認(rèn)定房地產(chǎn)對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺(tái)的政策措施將逐步見(jiàn)效，各項(xiàng)政策措施還將繼續(xù)完善。
中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志對(duì)于房地產(chǎn)地位的這一認(rèn)定，堅(jiān)定了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)政策的信心。在房地產(chǎn)在政策制定者眼中具備如此重要的地位的情況下，明年的房地產(chǎn)發(fā)展必然將會(huì)得到政策的積極鼓勵(lì)和全面支持。
對(duì)于明年房地產(chǎn)政策，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，在前期已出臺(tái)多項(xiàng)政策基礎(chǔ)上，會(huì)議從供給端、預(yù)期和需求端，以及促進(jìn)行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型等方面作出部署。接著分別從供給端、預(yù)期和需求端兩個(gè)方面，闡明了明年房地產(chǎn)政策的具體實(shí)施構(gòu)想，中央財(cái)辦負(fù)責(zé)同志并且還表示，要抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策。
今年供給端方面的政策，從央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的“十六條”到證監(jiān)會(huì)放開(kāi)地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資及重大資產(chǎn)重組等政策，可以說(shuō)是足夠充分的。這些政策，也使得地產(chǎn)企業(yè)得以渡過(guò)流動(dòng)性危機(jī)，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，切實(shí)履行保交樓責(zé)任。
然而，當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的主要問(wèn)題，已經(jīng)不在于供給端，而在于預(yù)期需求端。當(dāng)前，由于近一年里的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌及房產(chǎn)銷(xiāo)售下降，導(dǎo)致購(gòu)房者形成了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。這種預(yù)期限制了消費(fèi)者的購(gòu)房活動(dòng)，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步承受下行壓力，由此而形成了惡性循環(huán)。
需求端政策如何發(fā)力，成為未來(lái)關(guān)鍵！
此前銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)的講話中提到金融服務(wù)的內(nèi)容。郭樹(shù)清主席談及“新市民”金融服務(wù)工作時(shí)表示，近期，銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行將聯(lián)合發(fā)文，要求做好“新市民”的金融服務(wù)工作，滿足他們安居樂(lè)業(yè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買(mǎi)房、孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老等需求。
郭樹(shù)清主席解釋說(shuō)，所謂“新市民”，指的是在城鎮(zhèn)已經(jīng)居住的，但是還沒(méi)有戶口的；或者是剛剛拿到戶口不足兩年、三年的，人口數(shù)量大概有3億多。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，由于這些人離開(kāi)農(nóng)村，沒(méi)有確定的工作崗位，有的是個(gè)體工商戶，有的是農(nóng)民工。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民工平均在一個(gè)單位或一個(gè)崗位上工作大概也就半年時(shí)間，他們到銀行申請(qǐng)貸款，銀行會(huì)要求出示單位的收入證明，顯然對(duì)他們而言是比較困難的，此外還有孩子就學(xué)的問(wèn)題。
當(dāng)前房貸是我國(guó)居民能夠獲得的最為重要而又最為普遍的信貸類(lèi)金融服務(wù)。中國(guó)還有3億多沒(méi)有獲得過(guò)合意的金融服務(wù)的新市民，這也意味著，新市民群體是潛在的巨大的住房消費(fèi)力量。后續(xù)，我們可以靜待政策出臺(tái)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)新市民的金融服務(wù)，來(lái)進(jìn)一步提振居民的購(gòu)房需求。
只要政策足夠努力，房?jī)r(jià)一定能夠起來(lái)!
關(guān)于房?jī)r(jià)，作者有個(gè)判斷，只要政策足夠努力，房?jī)r(jià)一定能夠起來(lái)。早在中國(guó)房?jī)r(jià)處于上升之勢(shì)的時(shí)候，作者就作出了這個(gè)判斷�？吹窖胄邢抡{(diào)房貸利率20BP的新聞，我相信，還有更多的金融政策工具，正在來(lái)的路上。
在作者寫(xiě)作的《金融工程實(shí)戰(zhàn)術(shù)》當(dāng)中，借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)房地產(chǎn)做出了判斷。摘抄文中內(nèi)容如下：“中國(guó)房?jī)r(jià)一直上漲的趨勢(shì)，如果出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有兩個(gè)關(guān)鍵的臨界點(diǎn)：
①一個(gè)臨界點(diǎn)是，央行作為金融系統(tǒng)的總架構(gòu)師，主動(dòng)強(qiáng)行收縮貨幣。這個(gè)臨界點(diǎn)非常難以判斷，取決于決策者的價(jià)值取向等各種因素，不確定性較大。市場(chǎng)通常認(rèn)為這種可能性很低。②另一個(gè)臨界點(diǎn)是，經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)倒逼央行收縮貨幣。依美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)就是國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄率下降到很低的水平和國(guó)內(nèi)的資本大量外逃�！�
得出的結(jié)論是：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，而且形勢(shì)可控，不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似逼倉(cāng)美聯(lián)儲(chǔ)的次貸危機(jī)！”
此前的去杠桿、金融強(qiáng)監(jiān)管及房地產(chǎn)調(diào)控等政策，可以視為是主動(dòng)強(qiáng)行收縮貨幣，這引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下行。當(dāng)前政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，這表明房?jī)r(jià)遭受打壓的階段已經(jīng)過(guò)去�，F(xiàn)在政策正在朝提振房?jī)r(jià)的方向前進(jìn)。
總結(jié)而言，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)仍然能夠支持房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，關(guān)鍵的變量是政策。當(dāng)前，政策下調(diào)房貸利率，就是政策從打壓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為提振房地產(chǎn)的一個(gè)體現(xiàn)。除了房貸利率下調(diào)，還有很多政策工具可以使用。
我們可以將美國(guó)為了提振房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)的金融工具，進(jìn)行列舉，以資借鑒。任何政策工具，在實(shí)現(xiàn)本來(lái)目標(biāo)的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生副作用，這種副作用就是代價(jià)。因此關(guān)鍵的問(wèn)題，是政策愿不愿意付出一定代價(jià)來(lái)提振房?jī)r(jià)。
針對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)，我們可以作出判斷：房?jī)r(jià)不穩(wěn)，政策不停，還有很多政策正在來(lái)的路上。未來(lái)，中國(guó)可以提振房地產(chǎn)需求的政策工具或金融工具包括：
①房貸利率進(jìn)一步下調(diào)
②房貸固定利率加轉(zhuǎn)換再融資
③房貸首付比下調(diào)
④按揭月供的重置
⑤房貸有限責(zé)任+個(gè)人破產(chǎn)
⑥購(gòu)房補(bǔ)貼及非經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償
其中，很多政策或金融工具，對(duì)于居民福利而言，都是一種提升。
1、融房貸利率下調(diào)
中國(guó)的房貸利率還有下調(diào)的空間，當(dāng)前房貸的利率偏高。中國(guó)的房貸，在如此高的首付比的情況下，風(fēng)險(xiǎn)很低。在考慮稅收之后，正常的房貸利率，應(yīng)該與國(guó)債收益率維持在一個(gè)較低的利差水平。當(dāng)前，中國(guó)的10年期國(guó)債利率是3%。很多AAA級(jí)國(guó)企債券5年期的市場(chǎng)利率在3.5%左右。這表明，房貸利率下調(diào)到4%都是適宜的。
當(dāng)前的房貸利率偏高，這個(gè)也可以從很多商業(yè)銀行偏好發(fā)放房貸推斷出來(lái)。這表明，在當(dāng)前沒(méi)有信貸管制的情況下，當(dāng)前的利率，市場(chǎng)供需關(guān)系是供大于求。
三十年期的房貸，貸款利息相比貸款本金的比例很大。房貸利率降低，可以有效降低購(gòu)房人的支付負(fù)擔(dān)。這既在當(dāng)前有利于提振房產(chǎn)價(jià)格，也是有利于購(gòu)房人。美國(guó)為了提高居民的自住率，實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)，政策向購(gòu)房人傾斜扶持。美國(guó)成立的“央企”兩房機(jī)構(gòu)即房利美和房地美，為房貸提供擔(dān)保，并且只收取很低的擔(dān)保費(fèi)。由于兩房隱含美國(guó)聯(lián)邦政府的信用，其介入之后，房貸信用風(fēng)險(xiǎn)幾乎為0，從而大大降低了貸款利率。
中國(guó)當(dāng)前公積金貸款的利率比商業(yè)銀行貸款利率要低不少，這是有利于購(gòu)房者的。然而公積金的貸款數(shù)額有限。居民購(gòu)房的貸款，大部分還是來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款。如果參照美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)也可以成立專(zhuān)門(mén)的政策性銀行，開(kāi)展類(lèi)似業(yè)務(wù)。對(duì)于美國(guó)而言，國(guó)會(huì)成立兩房，給居民購(gòu)買(mǎi)房屋提供擔(dān)保，這是一種“社會(huì)主義”的做法。在中國(guó)這樣的社會(huì)主義國(guó)家，這樣做利國(guó)利民，則當(dāng)前這種形勢(shì)之下，有何不可為？
2、房貸固定利率+再融資
美國(guó)的房貸市場(chǎng)還有一個(gè)非常重要的運(yùn)作慣例，也是大大有利于普通百姓的借款人的。那就是固定利率加住房再融資。去年的時(shí)候，中國(guó)的基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換，政策要求房貸借款人選擇固定利率還是浮動(dòng)利率。很多人陷入了糾結(jié)。如果未來(lái)利率是下行的話，那么選擇浮動(dòng)利率是好的。但是萬(wàn)一未來(lái)利率上行的話，那就會(huì)增加自己的還款負(fù)擔(dān)。這一政策實(shí)際上是讓普通老百姓對(duì)于未來(lái)的利率進(jìn)行賭博。很顯然，普通民眾不具備這樣的分析預(yù)測(cè)能力，也不愿意承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
而對(duì)于美國(guó)的購(gòu)房人則不必?fù)?dān)心這樣的問(wèn)題。美國(guó)的住房貸款，絕大部分都是固定利率。這樣的話，萬(wàn)一利率下行，普通百姓不是吃虧了嗎？
不會(huì)。
在利率下行的時(shí)候，美國(guó)的購(gòu)房人可以申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，以更低的利率借入資金，歸還之前的高利率貸款。這種操作不但規(guī)則允許，而且在實(shí)踐當(dāng)中也簡(jiǎn)便易行，轉(zhuǎn)換成本很低，具備現(xiàn)實(shí)操作性。
美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，在發(fā)放房貸時(shí)，相當(dāng)于給借款人提供了一個(gè)選擇權(quán)。這樣的話，美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。也正因?yàn)榇�，美�?guó)的貸款機(jī)構(gòu)選擇將住房貸款打包發(fā)行MBS資產(chǎn)支持證券，MBS才有活躍的交易。這些交易實(shí)際上就是對(duì)于利率風(fēng)險(xiǎn)的管理，或者投機(jī)。
中國(guó)當(dāng)前的浮動(dòng)利率，實(shí)際上是將利率風(fēng)險(xiǎn)由借款人承擔(dān)。而本來(lái)，從社會(huì)分工而言，金融體系的核心職能是風(fēng)險(xiǎn)管理。金融機(jī)構(gòu)在管理利率風(fēng)險(xiǎn)方面，相比普通居民有優(yōu)勢(shì)。更合理的風(fēng)險(xiǎn)分配格局，是由金融機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。銀行無(wú)法承擔(dān)的時(shí)候，可以選擇打包發(fā)行證券，由金融市場(chǎng)分散來(lái)承擔(dān)。
只不過(guò)，中國(guó)的金融體系之前的形勢(shì)一直是資金需求大于供給。這使得金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)候，相比借款人處于優(yōu)勢(shì)地位，是“甲方”。很多操作慣例也體現(xiàn)出來(lái)銀行是“甲方”的特點(diǎn)。
這種慣例一旦形成，很容易格局固化。普通百姓很難改變這種慣例，只能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果政策借此拯救房市之機(jī)，推出來(lái)這一有利于普通百姓的模式，即允許百姓選擇固定利率貸款，并且可以低成本的進(jìn)行再融資，那么也是利國(guó)利民之事。對(duì)于金融體系而言，由于金融機(jī)構(gòu)提供在房貸合同當(dāng)中選擇權(quán)，會(huì)在貸款利率當(dāng)中體現(xiàn)出來(lái)該選擇權(quán)的價(jià)格。
中國(guó)可以通過(guò)金融市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行交易，讓金融機(jī)構(gòu)對(duì)于利率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。這有利于金融市場(chǎng)的發(fā)展。中國(guó)推出期貨產(chǎn)品，但是交易不活躍，原因在于中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)浮動(dòng)利率貸款，與金融機(jī)構(gòu)的浮動(dòng)利率的存款，進(jìn)行了充分對(duì)沖。中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)也有固定期限的存款，但是占比不高，而且較為短期，從而實(shí)際上也是浮動(dòng)利率，中國(guó)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)較少，自然缺乏通過(guò)國(guó)債期貨交易管理利率風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)。
3、首付比下調(diào)
房貸首付比下調(diào)。房貸首付比下調(diào)到20%是安全的。中國(guó)歷史上曾經(jīng)有幾次下調(diào)房貸首付比，依稀記得是在2008年、2014年以及今年。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每次貸危機(jī)首付比降低，毫無(wú)例外，都帶來(lái)了房?jī)r(jià)的快速上漲。
房貸首付比降低，可以有效提振房?jī)r(jià)，這是很好理解的�，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多人就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，而購(gòu)買(mǎi)不起。首付比降低，相同的自有本金，可以撬動(dòng)更多的貸款，因此提高了居民的房屋購(gòu)買(mǎi)力。
但是，今年，下調(diào)首付比，未必會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅下降。因?yàn)�，本�?lái)房?jī)r(jià)是要大幅下跌的。下調(diào)首付比，正好對(duì)沖這一下跌。
之前作者曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章。文章引用了央行金融穩(wěn)定報(bào)告的內(nèi)容。這是一個(gè)調(diào)查，顯示中國(guó)近十年里，房?jī)r(jià)增幅走勢(shì)與個(gè)人新增貸款的增幅走勢(shì)，高度相關(guān)。依此研究結(jié)果，今年一季度，中國(guó)居民的住房貸款余額規(guī)模不增反降，這意味著如果規(guī)律不變的話，中國(guó)今年的房?jī)r(jià)下行幅度，將是可怕的。
中國(guó)的首套房，普遍的首付比是30%。而在之前，下調(diào)的極致是25%。作者為什么提出20%的數(shù)值？這也是借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。在美國(guó)，兩房提供擔(dān)保的貸款被稱為是優(yōu)質(zhì)貸款，這些貸款擔(dān)保，因?yàn)榘吒＠枰獫M足各類(lèi)條件。
比如，對(duì)于價(jià)格超過(guò)一定上限的房屋，不能獲得貸款擔(dān)保。能夠獲得兩房擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)貸款，通常要求也是首付比不利低于20%。美國(guó)近百年的房貸歷史表明，這個(gè)首付比是安全的。
美國(guó)的次貸危機(jī)，很多次貸之所以發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槭赘侗忍土�，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于20%。有的次級(jí)貸款是0首付，甚至還有的貸款是負(fù)首付，買(mǎi)房子不用自已支付一分錢(qián)，還可以從銀行獲得裝修貸款。
而在中國(guó)，當(dāng)前二套房的首付比尤其高，甚至高到夸張。像在上海居民購(gòu)買(mǎi)房屋，二套房普通住宅的首付比50%，超出一定價(jià)格的則是70%，而且銀行在評(píng)估房屋價(jià)值從而決定貸款規(guī)模的時(shí)候，當(dāng)前只能按照核驗(yàn)價(jià)格，核驗(yàn)價(jià)格比市場(chǎng)實(shí)際交易的價(jià)格要低20%以上。這意味著，實(shí)際的首付比接近甚至超過(guò)80%。這些都是之前為了防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而出臺(tái)政策。當(dāng)前形勢(shì)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，顯然必須調(diào)整，否則就是在刻舟求劍。
4、按揭月供的重置
首付比下降，解決了購(gòu)房款不足的問(wèn)題。然而，欠債總是要還的。購(gòu)房者還面臨著按揭月供的問(wèn)題。在當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，還在恢復(fù)過(guò)程中。很多意愿購(gòu)房者的收入不穩(wěn)定，借入過(guò)高的貸款，后續(xù)沒(méi)有能力償還，將會(huì)產(chǎn)生違約。
一個(gè)解決的方案，就是類(lèi)似銀行工商業(yè)貸款的寬限期。在購(gòu)房的前幾年里，可以不用每月償還貸款，或是每月償還很小量的貸款，將利息積累到本金上面。然后，等到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)之后，再重新確定每月還款安排。美國(guó)，將這種操作稱為“RESET”，也就是還款安排的“重置”。這種福利性質(zhì)的安排，可以考慮提供給剛畢業(yè)的大學(xué)生、剛成年結(jié)婚的年輕人，購(gòu)買(mǎi)自住首套房。
5、房貸有限責(zé)任+個(gè)人破產(chǎn)
然而，欠債總是要還的。重置不過(guò)是將償還壓力延后，但是并沒(méi)有減少償款負(fù)擔(dān)。購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是一筆大的投資，本身就存在風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人申請(qǐng)貸款，撬動(dòng)杠桿購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加大了風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，疫情沖擊下，很多人面臨失業(yè)的打擊，收入劇減而月供剛性還款壓力不減，斷供潮出現(xiàn)。斷供后讓很多人居無(wú)定所，還背負(fù)一身債務(wù)，成為游民。
香港在東南來(lái)危機(jī)之后，房?jī)r(jià)下降70%。很多人付了首付，辛苦償還了一定時(shí)間的月供，卻發(fā)現(xiàn)自己擁有的是負(fù)資產(chǎn)。負(fù)資產(chǎn)是指房屋的市場(chǎng)價(jià)格少于住房貸款，房屋權(quán)益是負(fù)的。很多人不堪其負(fù)，不堪其辱，甚至有跳樓自殺的。這種情況，會(huì)沖擊社會(huì)秩序，影響社會(huì)穩(wěn)定。
美國(guó)有個(gè)人破產(chǎn)機(jī)制，來(lái)對(duì)沖這一風(fēng)險(xiǎn)。這是社會(huì)對(duì)于失敗者的包容，允許投資房產(chǎn)失敗者從頭再來(lái)。香港的鐘鎮(zhèn)濤，就是唱《讓一切隨風(fēng)》的那個(gè)歌手，就是在投資房產(chǎn)失敗后，選擇破產(chǎn)。扔掉負(fù)債包袱，從新來(lái)過(guò)�！蹲屢磺须S風(fēng)》這個(gè)歌名，正是其內(nèi)心的寫(xiě)照。
去年3月，中國(guó)首部個(gè)人破產(chǎn)法規(guī)在深圳試點(diǎn)。
除了個(gè)人破產(chǎn)，還有一種的方式就是有限追償。
美國(guó)的商業(yè)物業(yè)抵押貸款（打包發(fā)行證券叫做CMBS）就有這種有限追償?shù)臈l款安排。當(dāng)借款人無(wú)力償還貸款的時(shí)候，可以選擇將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)，獲得豁免貸款的權(quán)利。這種做法，是將房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)可以對(duì)于提供的這一權(quán)利，收取費(fèi)用，體現(xiàn)在更高的貸款利率上面。這種做法，從宏觀層面，政府可以將房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)保留在金融體系之內(nèi)，防止其漫延到社會(huì)體系里。
6、購(gòu)房補(bǔ)貼及非經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償
這些是當(dāng)前很多地方政府為了提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，以及吸引人口定居本地的政策。這些政策各地不同，不可一一列舉。我們只要明白，土地財(cái)政之下，地方政府與地產(chǎn)幾乎生死與共。相比金融監(jiān)管部門(mén)，地方政府更加重視提振房?jī)r(jià)的政策。上級(jí)政府松動(dòng)，地方政府將會(huì)在其能力范圍之內(nèi)，無(wú)所不用其及。如今在房地產(chǎn)市場(chǎng)高高在上的上海，曾經(jīng)為了提升房?jī)r(jià)，也推出了藍(lán)印戶口，即可以讓那些購(gòu)買(mǎi)房屋的人獲得上海戶口。
總結(jié)：我們?cè)撋釛壞男?/span>
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到如今，房?jī)r(jià)已經(jīng)較高了，居民購(gòu)房的負(fù)擔(dān)很重。因此，繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。然而，中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前似乎又難以擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴。因此，中國(guó)當(dāng)前的政策需要在不同的利益之間進(jìn)行取舍，或是兩害相權(quán)取其輕。
圍棋十訣當(dāng)中，有一條叫做逢危需棄。有的時(shí)候，為了全局利益，必須將局部的某些利益舍棄。高手還會(huì)主動(dòng)選擇棄子戰(zhàn)術(shù)。什么都想要，這是理想。必須舍棄，這是現(xiàn)實(shí)。
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《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展行動(dòng)方案》全文 