血飲：現(xiàn)在能買房嗎？三大信號出現(xiàn)就可以無腦買入！
原創(chuàng) 血飲2023-03-17 云阿云智庫•樓市
導(dǎo)讀：這樣一來，這場危機的引爆順序就與1929年危機如出一轍，當年的危機就是從美國開始傳導(dǎo)到對岸歐洲的英國，最后傳導(dǎo)到亞洲的日本，直到最后空前絕后的經(jīng)濟大危機�，F(xiàn)在硅谷銀行的破產(chǎn)正在重蹈1929的一切，中國雖然遠隔萬里，恐也難逃被波及。
3月16日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。
從上述數(shù)據(jù)看，雖然只是部分城市房價上漲，但結(jié)合3月15號國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以及商品房銷售面積和銷售額增速，以及2022年整年數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的降幅明顯收窄，似乎市場迎來了拐點，很多地區(qū)樓盤之前的優(yōu)惠政策都在取消，甚至部分開發(fā)商已經(jīng)開始漲價。
后臺很多讀者對于此時購入房產(chǎn)大都躍躍欲試。
一、樓市回暖的真相
目前的房地產(chǎn)銷售為什么回暖，筆者認為，原因有五：
01小陽春
小陽春指的是每年春季三到四月份的時候，房地產(chǎn)行業(yè)都會出現(xiàn)一波上漲行情。出現(xiàn)這種行情的原因很簡單，因為，每年開年是政府銀行信貸大量釋放的時候，相對寬松的信貸帶動了房產(chǎn)銷售。
首先，一到二月份的春節(jié)假期導(dǎo)致很多人暫時擱置了購房規(guī)劃，這部分需求被轉(zhuǎn)到了三到四月份。
其次，每年二月底開始，很多家長考慮購房落戶的問題，孩子轉(zhuǎn)學升學必須提前未雨綢繆，往往都需要在新學期開學的7到8月份之前就完全落實。
02裝修市場帶動
疫情期間因為防控政策，民眾普遍居家隔離，物資進出不便加上裝修進度經(jīng)常被打斷，所以，在過去三年時間內(nèi)很多人擱置了房屋裝修計劃，買了不能快速裝修完成后入住，這就抑制了部分購房需求，導(dǎo)致大量的二手房掛牌增多。11月11號，二十條公布以后，防控開始逐步放開，人員和物資流動全面恢復(fù)，裝修市場開始重新活躍，進而帶動了包括二手房在內(nèi)的房屋成交增加。
03獲利盤出逃
2020年年初疫情爆發(fā)以后，為了支撐國民經(jīng)濟，發(fā)行了包括特別國債在內(nèi)金融刺激計劃，大量貨幣流入市場，包括上海、深圳在內(nèi)一線城市房價開始反彈，三四線城市房價也隨之上漲。在這個階段有的地方房價上漲超過50%，這就在高位積攢了大量的獲利盤。
隨著居民收入下滑，以及對未來預(yù)期焦慮凸顯，房地產(chǎn)成交量也隨之下跌。在這個時候就出現(xiàn)了，二手房掛出去半年甚至是一年都無法成交的現(xiàn)象。一方面是炒房者經(jīng)歷了2020年的上漲認為房屋絕不會降價，一方面是購房者資金不足、持續(xù)觀望。雙邊成交意愿始終無法撮合，分裂下市場交易陷入低谷。
但是，進入三月以后，購房需求部分釋放，炒房者也希望拋售房產(chǎn)鎖定利潤。于是，在炒房者下調(diào)房屋價格以后，部分購房者以撿漏心態(tài)買入自己心儀的房子。需要注意的是，目前房產(chǎn)成交是在炒房者降低價格以后，在比之前掛牌價格更低的區(qū)域達成交易。這等于吃掉了之前價格下方的需求，這也是消費降級下，下意識地自動匹配潛在客戶需求。本質(zhì)上是一種存量博弈下被迫做出的選擇。
在這種交易中，如果交易方掛出的價格買方無法接受則交易無法完成，賣方現(xiàn)在愿意降低價格促成交易，這才有了交易的完成。這就有點類似于現(xiàn)在的汽車降價促銷，東風雪鐵龍C6從21萬直接降價9萬賣12萬是一個道理。
目前，汽車業(yè)的降價已經(jīng)從燃油車擴大到了新能源車，這就說明汽車降價本質(zhì)上與國五到期沒有關(guān)系，真正的原因是消費降級下企業(yè)為了生存被迫發(fā)動的價格戰(zhàn)。企業(yè)主動在更低的價格上與潛在的購車用戶達成新的交易。如果說購買力是一座礦山的話，目前房地產(chǎn)和汽車行業(yè)的做法就是向下深挖，主動降低姿態(tài)與更低消費支出的購買者達成交易。
04遺產(chǎn)老人與轉(zhuǎn)賣家庭成員
在去年11月到今年2月份之間，不少老人過世。因為事發(fā)突然，很多家庭沒有準備。老人遺產(chǎn)方面，最常見的就是房產(chǎn)。老人購買的房屋很多生活設(shè)施非常便利，但往往年限比較久遠。繼承這類房產(chǎn)就必須到市政大廳辦理過戶，這就造成了二手房交易驟然增多，不明覺厲的就會覺得這是房產(chǎn)爆火。
遺產(chǎn)繼承還意外激活了在世老人與子女的房屋買賣增加。為了防止老人意外離世導(dǎo)致房產(chǎn)遭受損失，很多老人和子女往往選擇在老人在世的時候?qū)⒎慨a(chǎn)直接賣給子女。
說到這里可能有人會問，老人的遺產(chǎn)本來就是子女的，為何老人還要將房屋賣給子女呢。原因就在于稅費成本上。
房屋過戶只有三種方法：1、贈與。需要繳納房屋總價3%的契稅，印花稅0.5%，個別地區(qū)還要繳納不菲的公證費。2、繼承。繼承權(quán)公證費在總房款2%左右，非法定繼承人還需要繳納1.5%契稅，而且還要各種證明。3、買賣。需要繳納1.5%的契稅。這三種方式看上去第二種繼承的費用最低，但它只能發(fā)生在父母去世以后。同時，贈與和繼承以后二次出售，需要繳納房屋價格升值部分20%的個稅。綜合對比就會發(fā)現(xiàn)，直接買賣房屋雖然契稅開始比較高，但不需要后期繳納增值部分的個稅，這種是最劃算的辦法。買賣以后老人依舊可以繼續(xù)住在原來的房屋，并不影響生活。
不管是老人離世繼承，還是在世房屋買賣，都涉及到了大量房產(chǎn)過戶交易，這就導(dǎo)致二手房交易猛增，市政大廳中過戶人員大增的現(xiàn)象，但這種買賣是一種被迫或者主動選擇規(guī)避損失的方法，中間也不產(chǎn)生實際交易額，并不是市場上陌生人之間撮合的交易，背后都是一把辛酸淚。
05倒貸
進入2021年以后，因為制造業(yè)利潤下滑，銀行的貸款利率持續(xù)下行，有的地方已經(jīng)跌到了3.25%。與此同時，之前早期買房的利率有的甚至高達6%，在這種情況下，很多人選擇用經(jīng)營貸置換房貸，即：用公司營業(yè)執(zhí)照辦理貸款，轉(zhuǎn)了多圈以后進入個人名下，然后用來償還房貸。
這種操作本質(zhì)上是違規(guī)的，因為經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營，不能用于房產(chǎn)投資領(lǐng)域。但是，房貸和經(jīng)營貸的巨大利差還是讓很多人都愿意冒險這么做。于是，銀行里提前還貸的人開始暴增。所以，銀行開始限制提前還貸。一方面是金融監(jiān)管需要，另一方面也是要保住前期房貸的利潤，畢竟，現(xiàn)在實體經(jīng)濟不好做，貸款放不出去。如果大家都償還以前的貸款，等于是銀行用自己的信貸置換了之前的房貸，得不償失。
銀行限制提前還貸以后，有的人就開始開辟新的路徑降低利息。其中一個方法就是買賣房屋。找到過橋資金，直接全款購買之前6%利息貸款的房屋，然后，再用已經(jīng)完成過戶的房子去銀行抵押貸款，因為銀行貸款業(yè)務(wù)萎縮，所以一定會接受房產(chǎn)抵押，但是利率就必須執(zhí)行3.45%甚至是3.25%。這樣，之前高房貸利率的房屋就在買賣中降低了利息，而買賣一般發(fā)生在親人之間，不存在什么糾紛。這樣，既降低了貸款，又降低了法律風險。
這種為了規(guī)避高房貸利率的倒貸行為，讓房產(chǎn)交易在短期內(nèi)一定程度放大，造成了樓市火爆的景象。倒貸的人往往有實際公司經(jīng)營，因為，對小微企業(yè)來說，本身經(jīng)營利潤極其微薄，接近3%的利差可以極大增加企業(yè)利潤，所以，這就造成了房產(chǎn)倒貸帶來的虛擬繁榮。
每年年初，也是這些小微企業(yè)開始一年來規(guī)劃擴大投資的時候，之前炒房的盈利他們在經(jīng)歷疫情恐慌以后也開始想著落袋為安，于是，一部分人也開始拋售之前的房產(chǎn)，寄希望于放開以后能夠快速掙錢。
這種愿望是美好的，這種心態(tài)也驅(qū)使他們加速拋售二手房，愿意以更低價格在更低位置達成交易。手下員工需要飯碗，自己還有家庭要供養(yǎng)，背后同樣是創(chuàng)業(yè)的艱辛與不易。
上述五個因素促成了今年年初房產(chǎn)的短暫回暖，那么，未來，房地產(chǎn)市場會如何變化呢？
二、樓市的未來走勢
血飲認為，以下幾個因素將全面影響包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的國內(nèi)經(jīng)濟。
01低油價＋強勢美元的通縮襲來
3月15號夜間，國際原油價格暴跌，最高跌幅超過8%，如果加上3月13號原油暴跌5%，那么，國際油價在短短三天內(nèi)就暴跌超過13%。最主要的是，Wit原油價格在15號夜間跌破69美元，最低的時候差點跌穿66美元。這油價比俄烏戰(zhàn)爭爆發(fā)前那輪暴漲的起點還要低20%。
血飲在前面文章說過，69美元每桶是俄羅斯財政平衡生死線，一旦跌破69美元以下，俄羅斯的財政將逐步失衡，如果按照美歐限價令跌到44美元，俄羅斯財政將結(jié)冰。如果像2020年3月那樣跌到個位數(shù)持續(xù)五年，俄羅斯就會經(jīng)濟崩潰解體。
國際油價暴跌，將導(dǎo)致全球金融氣候從超級通脹向超級通縮轉(zhuǎn)變，而相比通脹，通縮的危害更加巨大！
對中國來說，2013年下半年國際油價暴跌，直接導(dǎo)致2014-2016年國內(nèi)房價下跌，股市爆發(fā)股災(zāi)，企業(yè)經(jīng)營困難。這種情況直到2016年下半年才得到緩解，緩解的原因是中俄聯(lián)手出兵敘利亞，油價回升。通脹與通縮轉(zhuǎn)換，這就決定了如果美國繼續(xù)全力打壓油價，超級通縮將至少持續(xù)三年，也就是到2026年才能得以緩解。這其中，自然覆蓋了2023年。
02金額危機爆發(fā)風險加劇
3月13到3月15號原油暴跌的直接原因，是硅谷銀行破產(chǎn)引發(fā)的美國銀行業(yè)巨震。3月15號暴跌，更是因為瑞信銀行爆發(fā)了與硅谷銀行一樣的問題，大股東沙特拒絕救援瑞信銀行，投資者紛紛撤離，儲戶流失，直接導(dǎo)致瑞信這家瑞士第二大銀行接近破產(chǎn)。尤為值得關(guān)注的是，這家銀行與硅谷銀行一樣都投資了美國國債，瑞信更是將本國養(yǎng)老金投入了美國國債。
現(xiàn)在硅谷銀行因為購買美國國債到了破產(chǎn)邊緣，下一個是誰呢？會不會是將本國國民超過一半養(yǎng)老金投入美國國債的日本銀行呢？這樣一來，危機就從硅谷銀行所在的美洲，傳導(dǎo)到對岸歐洲的銀行中心瑞士，然后再傳導(dǎo)到東亞的日本和韓國。這樣一來，這場危機的引爆順序就與1929年危機如出一轍，當年的危機就是從美國開始傳導(dǎo)到對岸歐洲的英國，最后傳導(dǎo)到亞洲的日本，直到最后空前絕后的經(jīng)濟大危機�，F(xiàn)在硅谷銀行的破產(chǎn)正在重蹈1929的一切，中國雖然遠隔萬里，恐也難逃被波及。
中國經(jīng)濟主要依靠對外出口和對內(nèi)房地產(chǎn)投資拉動。美國人的儲蓄率已經(jīng)降低到歷史最低的4.7%，消費力已經(jīng)接近枯竭。一旦爆發(fā)危機，則美國股市、樓市、債市必然暴跌，主要購買美國國債和美股的美國養(yǎng)老金將面臨巨額虧損。2008年金融危機中美國養(yǎng)老金虧掉了一半，這次如果再次巨虧，則美國人拿到手里的錢將更少。居民儲蓄見底，養(yǎng)老社保領(lǐng)取資金再銳減，則必然導(dǎo)致消費緊縮，購買力下降。
當危機從美國傳導(dǎo)進歐洲，再傳導(dǎo)到亞洲，必然導(dǎo)致歐美日對中國產(chǎn)品進口驟降。
實際上，這種情況已經(jīng)發(fā)生過很多次，最近的就是去年12月美國圣誕節(jié)產(chǎn)生的大規(guī)模購物需求并未帶來國內(nèi)訂單驟增，2007年同樣是銀行業(yè)的雷曼兄弟破產(chǎn)引爆美國爆發(fā)次貸危機，那時候，無法出口美國的中國貨物堆滿了天津、上海、廣州在內(nèi)的東部幾乎所有港口，國內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品也堆滿庫房，甚至都快堆到馬路上。
所以，美國爆發(fā)危機對中國進出口會造成巨大負面沖擊。現(xiàn)在，硅谷銀行破產(chǎn)引爆的危機還在持續(xù)蔓延之中，而國內(nèi)經(jīng)濟第一季度已經(jīng)結(jié)束，第二季度和第三季度是沖擊經(jīng)濟增長的最好階段，如果美國危機在這兩個階段爆發(fā)，將影響本年中國經(jīng)濟增速。如果在第四季度繼續(xù)惡化，再疊加RSV、甲乙流等病毒爆發(fā)，后果將不堪設(shè)想。
對猶太資本來說，雖然美國國民儲蓄被榨干到歷史最低點，美國國債也增加到了歷史最高點，但錢卻早都進了猶太華爾街之狼的錢包，他們并不會因此而傷筋動骨。就像血飲上篇文章說的那樣，他們會在未來一年時間內(nèi)完成逃頂，然后看著美國拖垮全世界。等到全球危機過去以后，他們又會開始新一輪的抄底收割。他們的既定戰(zhàn)略已經(jīng)制定，他們的精英群體也必然會執(zhí)行這個劇本。這會給2023年經(jīng)濟增長投下一個長陰影。
從這個角度而言，全球金融氣候其實就是由美聯(lián)儲金融政策決定的，中國經(jīng)濟的外部氣溫也是由美聯(lián)儲和背后猶太集團決定的。我們可以動用貨幣政策調(diào)節(jié)國內(nèi)氣溫，但大環(huán)境氣溫下降會增加國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)控難度。打個比喻，美聯(lián)儲控制了全世界這座大樓的中央空調(diào)，雖然中國可以通過調(diào)節(jié)本國屋內(nèi)的金融溫度來對抗，但如果中央空調(diào)持續(xù)降溫通縮，那我們突然受涼甚至凍傷，都將無法避免。
明白了上述兩個原因，大家也就明白了未來的經(jīng)濟形勢。在這種情況下，大家購買房產(chǎn)一定要伺機而動、量力而行。放開以后，雖然房產(chǎn)成交增加，但是二手房的釋放量也同步猛增，買跟賣都在同步放大，一旦經(jīng)濟形勢有變，則顯然賣方的量增加遠比買的更多，這樣情況下價格下面的購買力將被進一步削弱，市場又會進入到成交低迷期。再往后，繼續(xù)現(xiàn)金補充的買房者就只能被迫降價以迎合更低價位的需求者，于是，在更低價格上房產(chǎn)成交會再次增加，形成新的交易活躍期，但彼時的量增是以價跌為基礎(chǔ)的。
一旦強通縮傳導(dǎo)進國內(nèi)，必將全面拉緊國內(nèi)資金鏈，市場就會進入向下的螺旋通道�？紤]到這種情況，目前建議大家購房一定要慎重。
三、人口下降必然導(dǎo)致房價下跌嗎
目前在網(wǎng)絡(luò)上流行這樣一個觀點，人口下降會導(dǎo)致房價下跌。這種觀點看上去有一定道理，但仔細想來，卻并非如此。以韓國為例，目前韓國是世界上人口出生最低的國家之一，2020年韓國人口首次出現(xiàn)負增長。
據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報道，韓國統(tǒng)計廳2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年韓國合計特殊出生率為0.78。韓國的房價卻在過去5年里平均上漲了8成。
也就是說，在韓國出生人口下降的過程中，房價平均每年增長16%。
同樣的2020年，美國主體人口白人人口數(shù)量首次出現(xiàn)下降，但過去3年美國房價依舊在不斷上漲，其中2022年房價更上漲11%。
同樣的情況出現(xiàn)在德國身上，在人口下降需要吸引外來移民的德國，2021年的房價比2020年增長14%。
即便是人口已經(jīng)出現(xiàn)負增長的俄羅斯，同期房價上漲24%。
從上面數(shù)據(jù)可以看出，幾乎全世界的房價都在同步上漲，而且，這種增長跟所在國家的人口是否增長并無必然聯(lián)系，即便這個國家人口減少，房價卻依舊在上漲。
很多人認為，人口減少房子就成白菜價�？墒�，日本人口從2007年以后出現(xiàn)負增長，已經(jīng)持續(xù)16年了，但是日本各大經(jīng)濟圈特別是京濱等城市圈的房子，依舊是很多日本人奮斗一輩子都買不起的。
很多人不知道的是，被戰(zhàn)爭打成廢墟的敘利亞古城阿勒頗的房價高達2萬人民幣一平米，菲律賓首都馬尼拉的房價也在2萬一平米。這些房子同樣不是當?shù)厝四軌蛸I得起的，也不是某些人眼中的白菜價。
所以，國內(nèi)那些鼓吹人口下降，則房價一定下滑的輿論，毫無事實基礎(chǔ)。
四、房價上漲的內(nèi)在因素
實際上，房價上漲只跟兩個因素有關(guān)：
01生產(chǎn)效率提升帶來工業(yè)產(chǎn)值增加
中國房價長達40年的增長，一直被很多人詬病。不少人認為是M2貨幣超發(fā)導(dǎo)致，但實際上推動房價上漲的是中國工業(yè)制造的生產(chǎn)率不斷提高所帶來的工業(yè)產(chǎn)值暴增。因為是勤勞的民族，且有早期低教育成本培養(yǎng)起來的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)工人，中國的工業(yè)產(chǎn)值在過去40年增長了1000倍，對應(yīng)的則是M2同比增長1000倍。
但是，有些人開始別有用心地偷梁換柱，將房價暴漲歸咎于M2增長。實際上，貨幣的一個重要功能就是價值尺度，工業(yè)產(chǎn)品增加必然增發(fā)貨幣用來衡量其價值，工業(yè)產(chǎn)值增長必然帶動M2增長，只要兩者相互匹配，即便M2稍微多一點，也不存在貨幣超發(fā)一說。
40年工業(yè)產(chǎn)值高速發(fā)展，帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加，M2水漲船高帶動了脫產(chǎn)農(nóng)民入城，更好的配套設(shè)施極大改變了生存環(huán)境，工業(yè)蓬勃發(fā)展帶動地價上漲，然后再帶動房價上漲，這是順理成章的事情。比如，中國房價增速最快的2003年到2008年，就是中國加入世貿(mào)組織以后，工業(yè)產(chǎn)值瘋狂擴張的結(jié)果。
我們不清楚某些磚家為何要將中國民眾得利的M2增長說成是房價上漲的萬惡之源。難道經(jīng)濟減速，M2一個勁兒下跌，工廠收縮資金鏈斷裂甚至倒閉，才是磚家希望看到的嗎？非洲房價便宜，你會去買嗎？在沒有任何配套、工業(yè)停滯不前的非洲，買了房子十年后價格一點沒漲，還要賠上裝修錢，是不是就更好呢？
02金融炒作
美聯(lián)儲掌握全球貨幣政策走向。2007年以后美國通過操縱美聯(lián)儲貨幣政策影響全球，其中最主要的就是通過控制大宗價格上下波動，左右他國貨幣政策。打壓油價制造強通縮的時候，往往能夠擊垮對方制造業(yè)，拖對方國家樓市下水。制造通脹的時候，往往能夠帶動工業(yè)產(chǎn)值劇增，將泡沫硬塞進對方國家經(jīng)濟。反復(fù)擠壓下，擊垮目標國樓市和國民經(jīng)濟，達成不可告人的目的。
過去二十年，中國樓市價格基本跟隨美聯(lián)儲貨幣政策搖擺，但工業(yè)產(chǎn)值的不斷增長也支撐了中國房價一路上行。雖然近幾年中國經(jīng)濟遭到美國外部遏制打擊比較多，但為了維護國民經(jīng)濟釋放流動性增多，絕大部分錢都進入了基建領(lǐng)域，以基建建設(shè)維持工業(yè)增加值不斷增長。雖然某些極端環(huán)境下大量基建建設(shè)拉升了房價，但整體房價依舊與工業(yè)產(chǎn)值增加相匹配。
金融炒作只有在工業(yè)產(chǎn)值大爆發(fā)以后才會起作用。2020年以后隨著海外訂單增加的越南經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，緊接著越南首都胡志明市房價一路暴漲到3.5萬人民幣一平，比中國杭州、蘇州、南京的GDP還高。
所以房價上漲的根本原因，就在中國經(jīng)濟增長。未來，如果中國能夠在貨幣戰(zhàn)爭中擊垮猶太資本集團。那么，海量的國際資本瘋狂涌入中國，在解決了資金問題以后，國家發(fā)展積累的資金和海外資金也必然拉高中國樓市。這說明，經(jīng)濟增長帶來的增量擴張是房價上漲的根本動力。
當前中國面臨兩大挑戰(zhàn)，一個是產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，一個是美國全面打壓。產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的時候，美國下定決定全面遏制中國，我們一方面要對抗美國打壓，一方面又要完成產(chǎn)業(yè)升級后對美超越。兩個任務(wù)加在一起都不是那么容易。
但是，這些困難新中國建立以來已經(jīng)經(jīng)歷了很多次，最后我們都實現(xiàn)了跨越。這次的任務(wù)雖然艱難，但相信我們能夠再次突破。
一旦以新能源和數(shù)字經(jīng)濟為代表的第四次科技革命在中國率先爆發(fā)，則中國工業(yè)生產(chǎn)效率和工業(yè)產(chǎn)值必然再次飛速增長，美元霸權(quán)倒臺以后，國際資本再蜂擁而入，這將進一步帶動中國房價上漲。這個階段類似于二戰(zhàn)勝利以后，全球資本進入美國，帶動美國在1945年到1950年之間的飛速發(fā)展。
在那個年代，普通美國人的臉上都洋溢著笑容，美國對全世界的態(tài)度是前所未有的寬松，國民更是無比的自信，他們只要努力工作就能夠在快速增長收入中買到喜歡的房子。華夏這片土地上，不久的將來也終將灑滿幸福安寧。
五、什么時候適合買房
上面我們說到短期內(nèi)購房的不利因素和長期持有的邏輯，那么，到底什么時候買房最合適呢？
01一二線打開限購
在2022年2月的知識星球討論中血飲說過，樓市限購將逐步打開。結(jié)果，當年三月份哈爾濱成為全國第一個放開限購的城市。緊接著，鄭州、長沙、蘇州、青島等城市接連放開限購。當年，全國又開始降低購房首付到20%。
推測國家再次放開限購的邏輯是，就是地方債增速過快，必然倒逼土地出讓增加。為了增加土地供應(yīng)，就只能放開限購，讓更多愿意來本地買房的存量購房者上車。
目前，除了一二線城市以外，幾乎都放開了限購。國家目前不放開一二線城市限購，原因在一旦放開，大量資金會從銀行資金緊缺的西部瘋狂涌向東部城市，導(dǎo)致銀行購買地方債資金更加緊張，帶來西部地區(qū)金融風險外溢。
但是，未來隨著低油價＋強勢美元制造的通縮襲來，為了阻止資金出逃，國家可能會放開一二線城市限購，進一步向下挖掘購房者需求。當然這個放開是在挖掘三四線城市潛力結(jié)束以后。一旦國家放開一二線城市限購，就發(fā)出了全面購房的信號，大家就可以踴躍買入。
02股市調(diào)整到位
中國有兩個主要融資池，一個是股市，一個是樓市。2014年是中國股市上漲的一年，2015年更迎來了所謂的牛市。成交量暴增短暫的解決了當年通縮危機下上市企業(yè)的融資需求，但是隨著2015年股災(zāi)到來，融資任務(wù)結(jié)束，國家打開了樓市融資池，于是，全國一二線城市房價開始上漲，2018到2019年以后更帶動三四線城市暴漲。在契機上，股市在2015年年中股災(zāi)是樓市上漲的第二個信號，一旦出現(xiàn)則可以快速買入。
03大規(guī)�；ㄩ_始
跟硅谷銀行破產(chǎn)一樣，2007年美國爆發(fā)金融危機。緊接著，在2018年年底中國開啟了MMT理論下四萬億為代表的大規(guī)�；ńㄔO(shè)，這其實就是中國版本的QE，量化寬松政策。
現(xiàn)在金融危機開始籠罩全球，一旦全球經(jīng)濟隨之惡化，那么，中國就要考慮經(jīng)濟著陸問題，為了避免硬著陸，國家即便不采取四萬億政策，也會出臺數(shù)十萬億的大規(guī)�；�。
基建擴大必然帶動房地產(chǎn)投資重新增長。2008年以后房價再次上漲就是直接證據(jù)。所以，危機中大規(guī)�；ㄩ_啟是可以買房的第三個信號。
上面三個信號都是政策面的，下面說技術(shù)面上購買的時間。主導(dǎo)房地產(chǎn)的主要動力是國家基建，基建以政府為主導(dǎo)。每年11月上旬，各地方政府的投資基本花得差不多了，到12月這個年終清算的時候，流動性就會趨緊。所以，一年中12月到1月份過年前是購房的最佳時機，這個時候承建商和持有現(xiàn)房的實體從業(yè)者就會拋售房產(chǎn)套現(xiàn)給工人發(fā)工資以及支付年底貨款，而且，這個時候往往有抵賬房或者很大折扣的現(xiàn)房出售，就可以買入。
按照往年時節(jié)計算，今年9月23號以后，流感等病毒會再次爆發(fā)，會沖擊國民經(jīng)濟，所以，年底是購房的技術(shù)時間窗口。
大家購買房屋的時候，一定將三個政策窗口與一個技術(shù)窗口相結(jié)合，就能夠最大程度省錢避免額外損失。
六、剛需購房者注意事項
上面的內(nèi)容主要與房產(chǎn)投資者有關(guān)，下面來說下剛需住房者特別需要注意的事項，其中最后一項特別重要千萬不要忘記了。
01區(qū)分什么是真正剛需
剛需主要集中在孩子上學和結(jié)婚以及養(yǎng)老等問題上。其中大家最關(guān)心的就是孩子上學。在這里很多人都認為在孩子上幼兒園的時候就應(yīng)該考慮購買學區(qū)房，這點在過去是適用的，但未來卻未必如此。
國家目前正在進行全面教育改革，公立教育將實現(xiàn)全面覆蓋，公立學校將取代私立學校，K12和K15教育將逐步取消。更重要的是，未來老師將實行輪崗制，也就是每三年或者六年就要輪換學校，這樣教育資源將雨露均沾覆蓋所有學校。隨著老師輪崗，優(yōu)秀學區(qū)資源將被逐步稀釋。屆時，從小學到初中的義務(wù)教育將資源平攤，高中教育則完全按照學生成績劃分，自然也就不存在學區(qū)房。
在這種情況下，之前從幼兒園甚至小學就激烈競爭的學區(qū)房將逐步退出歷史舞臺。對普通家長來說，本來小學教育更重要的是家長的輔導(dǎo)，現(xiàn)在資源更加平均，自然不需要現(xiàn)在花大價錢去購買均價最貴的老破小來獲得入學資格。
如果孩子在3-12歲，則不著急購買學區(qū)房，為了孩子成長和未來升值，應(yīng)該優(yōu)先購買城市新開發(fā)地區(qū)的房子，不僅單價劃算，而且面積更大，同樣的錢還可以為二胎準備一個房間，何樂而不為？等到孩子上了高中以后，則可以考慮購買附近房子，便于就近照顧孩子上學，可以隨時觀察孩子學習和情緒波動。
02結(jié)婚住房先上車為主
說完了教育，再說下結(jié)婚住房。如果到了結(jié)婚年齡，需要購買，這個需求就是硬性的剛需，這個就別考慮什么時候買房了，因為買來是用的而不是投資升值。對剛結(jié)婚的年輕人來說，如果資金不足就可以考慮先買小平米的先上車，結(jié)婚以后收入增加了可以再進一步改善�；榉康倪x址以兩人工作單位距離中間位置比較好。同時如果是在新區(qū)上班，那就不需要考慮孩子上學的問題，因為學區(qū)房已經(jīng)被廢除，可以在新區(qū)購買更大平米的房子。在大城市落戶，買房也是加分項，提前買房有助于提前獲得大城市戶口，對孩子未來教育幫助很大。
同樣是幼兒園，上海公立幼兒園的價格甚至比五六七八線的公立幼兒園還便宜。但性價比顯然上海的更高，因為大城市的教育資源不是小城市能比的。人往高處走，能留在大城市讓孩子接受更好的教育自然是最好的。再次強調(diào)下，如果是結(jié)婚買房的剛需不要去考慮目前的房價，先上車再說。如果擔心搶不到新房，又不愿意購買老破小，可以考慮購買交房三到五年的次新房。好處是，戶型優(yōu)劣一眼就能看出，而且沒有爛尾風險。
03為老人購房以配套完善主
這里需要說明下，老人的社會關(guān)系往往比較固定，特別是農(nóng)村的親戚朋友如果都在一個城市，那就就近購買在一個城市，親戚之間有事可以相互幫助，這樣就免去了外地兒女的擔心。而且，親戚在一起有話題聊天，老人不會孤單。
當然，買房還是要考慮周邊配套，新區(qū)往往剛開發(fā)，配套不太完善。這種情況下可以考慮已經(jīng)交付三到五年的次新房或者面積大一點、房齡不超過5年的老城區(qū)房子。這里設(shè)施配套齊全，雖然舊了點，但適合腿腳不方便的父母購物。當然有條件的最好是在同小區(qū)為父母購買房屋，方便照顧，也方便父母空閑周末的時候給自己帶帶孩子，而且相互之間有獨立空間，避免同一屋檐下婆媳矛盾激化，雞犬不寧。
04房齡超過15年的老破小盡快出手
學區(qū)房被廢以后，中心區(qū)的老破小的剛需被打破，壟斷老破小金融屬性被直接削掉，回歸了住房屬性。有上海市中心老破小學區(qū)房一夜之間從16萬跌到9萬的案例。同時，國家層面也已經(jīng)不再給20年以上房屋提供按揭貸款，一旦購買15年甚至20年的老破小，那就意味著購房者將是最后一個接盤俠。從一兩千一平米漲到數(shù)萬一平米，老破小已經(jīng)有了巨大升值空間，隨著政策改變，最終購買者就是長達三十年房產(chǎn)接力的最后一棒。
這樣的房子，政府會進行舊房改造，比如刷外墻漆以及安裝電梯，但很難下定決心拆遷。原因很簡單，第一是地方債負債累累，政府沒有錢拆遷，其次是老破小均價太高，房地產(chǎn)商利潤空間有限，政府也沒有賣地收入，拆遷成本甚至大于賣給開發(fā)商的價格，政府自然沒有動力拆遷，只能縫縫補補。
05改善住房需求永遠存在
老破小退出歷史舞臺，但是，只要有人存在，住房需求就會一直存在。在存量博弈下，改善型住房需求將一直存在。仔細對比現(xiàn)在和十年前的戶型就會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的戶型更加完善，而且最新的建筑標準也提高了層高，提高了抗震、防水等指標。從升值空間上，遠比年齡超過十年的更有吸引力。如果考慮舒適性和升值空間還是要購買改善型的新房。
目前比較受歡迎的大平層就是其中的佼佼者，且平面化功能能夠?qū)⑦^去改善型的頂級住宅別墅的立體功能區(qū)在平面全部展開，同時，大平層可以建立在鬧市區(qū)，這樣就可以享受出則繁華，入則寧靜的居住體驗。
提醒大家都買改善型住房盡量選擇115平米以上，臥室相對較多的，單個空間大的房子，這樣的房子升值速度也是最快的。同時，購房的時候一定要評估小區(qū)物業(yè)水平，選擇物業(yè)服務(wù)水平好，地面人車分流的小區(qū)。做到這兩點，小區(qū)再過五六年也會井井有條，而不是像菜市場一樣亂哄哄，最大可能做大保值。
06購買核心大城市房產(chǎn)
未來不管經(jīng)濟形勢如何，有一點是確定的。一個城市提供就業(yè)機會越多，那么，房價就越不可能下跌。日本在失去的二十年里，包括東京在內(nèi)的四大城市圈房價始終保持堅挺，就是因為在經(jīng)濟下滑中，這些核心城市依舊是大集團、大公司扎堆的地方。這就好比沙漠中聚集人口最多的永遠是水源最充足的綠洲一樣。
一旦一二線城市限購打開就可以購買，與此同時，另外一些城市房產(chǎn)也可以購買，他們就是新一線城市，推薦長沙、武漢、青島、蘇州、重慶、成都、杭州。其中，武漢、蘇州、重慶、成都是GDP超過2萬億的七座城市中的一員，剩下的是北上廣深。
購買新一線城市房價就是要鎖定沙漠中的綠洲水源，做到進退有據(jù)，而不是進退維谷。
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全國不動產(chǎn)登記：走出房地產(chǎn)“刮骨療毒”的第一步 