血飲：現(xiàn)在能買房嗎？三大信號(hào)出現(xiàn)就可以無腦買入！
原創(chuàng) 血飲2023-03-17 云阿云智庫(kù)•樓市
導(dǎo)讀：這樣一來，這場(chǎng)危機(jī)的引爆順序就與1929年危機(jī)如出一轍，當(dāng)年的危機(jī)就是從美國(guó)開始傳導(dǎo)到對(duì)岸歐洲的英國(guó)，最后傳導(dǎo)到亞洲的日本，直到最后空前絕后的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)�，F(xiàn)在硅谷銀行的破產(chǎn)正在重蹈1929的一切，中國(guó)雖然遠(yuǎn)隔萬里，恐也難逃被波及。
3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。
從上述數(shù)據(jù)看，雖然只是部分城市房?jī)r(jià)上漲，但結(jié)合3月15號(hào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以及商品房銷售面積和銷售額增速，以及2022年整年數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的降幅明顯收窄，似乎市場(chǎng)迎來了拐點(diǎn)，很多地區(qū)樓盤之前的優(yōu)惠政策都在取消，甚至部分開發(fā)商已經(jīng)開始漲價(jià)。
后臺(tái)很多讀者對(duì)于此時(shí)購(gòu)入房產(chǎn)大都躍躍欲試。
一、樓市回暖的真相
目前的房地產(chǎn)銷售為什么回暖，筆者認(rèn)為，原因有五：
01小陽春
小陽春指的是每年春季三到四月份的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)一波上漲行情。出現(xiàn)這種行情的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)�，每年開年是政府銀行信貸大量釋放的時(shí)候，相對(duì)寬松的信貸帶動(dòng)了房產(chǎn)銷售。
首先，一到二月份的春節(jié)假期導(dǎo)致很多人暫時(shí)擱置了購(gòu)房規(guī)劃，這部分需求被轉(zhuǎn)到了三到四月份。
其次，每年二月底開始，很多家長(zhǎng)考慮購(gòu)房落戶的問題，孩子轉(zhuǎn)學(xué)升學(xué)必須提前未雨綢繆，往往都需要在新學(xué)期開學(xué)的7到8月份之前就完全落實(shí)。
02裝修市場(chǎng)帶動(dòng)
疫情期間因?yàn)榉揽卣撸癖娖毡榫蛹腋綦x，物資進(jìn)出不便加上裝修進(jìn)度經(jīng)常被打斷，所以，在過去三年時(shí)間內(nèi)很多人擱置了房屋裝修計(jì)劃，買了不能快速裝修完成后入住，這就抑制了部分購(gòu)房需求，導(dǎo)致大量的二手房掛牌增多。11月11號(hào)，二十條公布以后，防控開始逐步放開，人員和物資流動(dòng)全面恢復(fù)，裝修市場(chǎng)開始重新活躍，進(jìn)而帶動(dòng)了包括二手房在內(nèi)的房屋成交增加。
03獲利盤出逃
2020年年初疫情爆發(fā)以后，為了支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)，發(fā)行了包括特別國(guó)債在內(nèi)金融刺激計(jì)劃，大量貨幣流入市場(chǎng)，包括上海、深圳在內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)開始反彈，三四線城市房?jī)r(jià)也隨之上漲。在這個(gè)階段有的地方房?jī)r(jià)上漲超過50%，這就在高位積攢了大量的獲利盤。
隨著居民收入下滑，以及對(duì)未來預(yù)期焦慮凸顯，房地產(chǎn)成交量也隨之下跌。在這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)了，二手房掛出去半年甚至是一年都無法成交的現(xiàn)象。一方面是炒房者經(jīng)歷了2020年的上漲認(rèn)為房屋絕不會(huì)降價(jià)，一方面是購(gòu)房者資金不足、持續(xù)觀望。雙邊成交意愿始終無法撮合，分裂下市場(chǎng)交易陷入低谷。
但是，進(jìn)入三月以后，購(gòu)房需求部分釋放，炒房者也希望拋售房產(chǎn)鎖定利潤(rùn)。于是，在炒房者下調(diào)房屋價(jià)格以后，部分購(gòu)房者以撿漏心態(tài)買入自己心儀的房子。需要注意的是，目前房產(chǎn)成交是在炒房者降低價(jià)格以后，在比之前掛牌價(jià)格更低的區(qū)域達(dá)成交易。這等于吃掉了之前價(jià)格下方的需求，這也是消費(fèi)降級(jí)下，下意識(shí)地自動(dòng)匹配潛在客戶需求。本質(zhì)上是一種存量博弈下被迫做出的選擇。
在這種交易中，如果交易方掛出的價(jià)格買方無法接受則交易無法完成，賣方現(xiàn)在愿意降低價(jià)格促成交易，這才有了交易的完成。這就有點(diǎn)類似于現(xiàn)在的汽車降價(jià)促銷，東風(fēng)雪鐵龍C6從21萬直接降價(jià)9萬賣12萬是一個(gè)道理。
目前，汽車業(yè)的降價(jià)已經(jīng)從燃油車擴(kuò)大到了新能源車，這就說明汽車降價(jià)本質(zhì)上與國(guó)五到期沒有關(guān)系，真正的原因是消費(fèi)降級(jí)下企業(yè)為了生存被迫發(fā)動(dòng)的價(jià)格戰(zhàn)。企業(yè)主動(dòng)在更低的價(jià)格上與潛在的購(gòu)車用戶達(dá)成新的交易。如果說購(gòu)買力是一座礦山的話，目前房地產(chǎn)和汽車行業(yè)的做法就是向下深挖，主動(dòng)降低姿態(tài)與更低消費(fèi)支出的購(gòu)買者達(dá)成交易。
04遺產(chǎn)老人與轉(zhuǎn)賣家庭成員
在去年11月到今年2月份之間，不少老人過世。因?yàn)槭掳l(fā)突然，很多家庭沒有準(zhǔn)備。老人遺產(chǎn)方面，最常見的就是房產(chǎn)。老人購(gòu)買的房屋很多生活設(shè)施非常便利，但往往年限比較久遠(yuǎn)。繼承這類房產(chǎn)就必須到市政大廳辦理過戶，這就造成了二手房交易驟然增多，不明覺厲的就會(huì)覺得這是房產(chǎn)爆火。
遺產(chǎn)繼承還意外激活了在世老人與子女的房屋買賣增加。為了防止老人意外離世導(dǎo)致房產(chǎn)遭受損失，很多老人和子女往往選擇在老人在世的時(shí)候?qū)⒎慨a(chǎn)直接賣給子女。
說到這里可能有人會(huì)問，老人的遺產(chǎn)本來就是子女的，為何老人還要將房屋賣給子女呢。原因就在于稅費(fèi)成本上。
房屋過戶只有三種方法：1、贈(zèng)與。需要繳納房屋總價(jià)3%的契稅，印花稅0.5%，個(gè)別地區(qū)還要繳納不菲的公證費(fèi)。2、繼承。繼承權(quán)公證費(fèi)在總房款2%左右，非法定繼承人還需要繳納1.5%契稅，而且還要各種證明。3、買賣。需要繳納1.5%的契稅。這三種方式看上去第二種繼承的費(fèi)用最低，但它只能發(fā)生在父母去世以后。同時(shí)，贈(zèng)與和繼承以后二次出售，需要繳納房屋價(jià)格升值部分20%的個(gè)稅。綜合對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)，直接買賣房屋雖然契稅開始比較高，但不需要后期繳納增值部分的個(gè)稅，這種是最劃算的辦法。買賣以后老人依舊可以繼續(xù)住在原來的房屋，并不影響生活。
不管是老人離世繼承，還是在世房屋買賣，都涉及到了大量房產(chǎn)過戶交易，這就導(dǎo)致二手房交易猛增，市政大廳中過戶人員大增的現(xiàn)象，但這種買賣是一種被迫或者主動(dòng)選擇規(guī)避損失的方法，中間也不產(chǎn)生實(shí)際交易額，并不是市場(chǎng)上陌生人之間撮合的交易，背后都是一把辛酸淚。
05倒貸
進(jìn)入2021年以后，因?yàn)橹圃鞓I(yè)利潤(rùn)下滑，銀行的貸款利率持續(xù)下行，有的地方已經(jīng)跌到了3.25%。與此同時(shí)，之前早期買房的利率有的甚至高達(dá)6%，在這種情況下，很多人選擇用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，即：用公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理貸款，轉(zhuǎn)了多圈以后進(jìn)入個(gè)人名下，然后用來償還房貸。
這種操作本質(zhì)上是違規(guī)的，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，不能用于房產(chǎn)投資領(lǐng)域。但是，房貸和經(jīng)營(yíng)貸的巨大利差還是讓很多人都愿意冒險(xiǎn)這么做。于是，銀行里提前還貸的人開始暴增。所以，銀行開始限制提前還貸。一方面是金融監(jiān)管需要，另一方面也是要保住前期房貸的利潤(rùn)，畢竟，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好做，貸款放不出去。如果大家都償還以前的貸款，等于是銀行用自己的信貸置換了之前的房貸，得不償失。
銀行限制提前還貸以后，有的人就開始開辟新的路徑降低利息。其中一個(gè)方法就是買賣房屋。找到過橋資金，直接全款購(gòu)買之前6%利息貸款的房屋，然后，再用已經(jīng)完成過戶的房子去銀行抵押貸款，因?yàn)殂y行貸款業(yè)務(wù)萎縮，所以一定會(huì)接受房產(chǎn)抵押，但是利率就必須執(zhí)行3.45%甚至是3.25%。這樣，之前高房貸利率的房屋就在買賣中降低了利息，而買賣一般發(fā)生在親人之間，不存在什么糾紛。這樣，既降低了貸款，又降低了法律風(fēng)險(xiǎn)。
這種為了規(guī)避高房貸利率的倒貸行為，讓房產(chǎn)交易在短期內(nèi)一定程度放大，造成了樓市火爆的景象。倒貸的人往往有實(shí)際公司經(jīng)營(yíng)，因?yàn)�，�?duì)小微企業(yè)來說，本身經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)極其微薄，接近3%的利差可以極大增加企業(yè)利潤(rùn)，所以，這就造成了房產(chǎn)倒貸帶來的虛擬繁榮。
每年年初，也是這些小微企業(yè)開始一年來規(guī)劃擴(kuò)大投資的時(shí)候，之前炒房的盈利他們?cè)诮?jīng)歷疫情恐慌以后也開始想著落袋為安，于是，一部分人也開始拋售之前的房產(chǎn)，寄希望于放開以后能夠快速掙錢。
這種愿望是美好的，這種心態(tài)也驅(qū)使他們加速拋售二手房，愿意以更低價(jià)格在更低位置達(dá)成交易。手下員工需要飯碗，自己還有家庭要供養(yǎng)，背后同樣是創(chuàng)業(yè)的艱辛與不易。
上述五個(gè)因素促成了今年年初房產(chǎn)的短暫回暖，那么，未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化呢？
二、樓市的未來走勢(shì)
血飲認(rèn)為，以下幾個(gè)因素將全面影響包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。
01低油價(jià)＋強(qiáng)勢(shì)美元的通縮襲來
3月15號(hào)夜間，國(guó)際原油價(jià)格暴跌，最高跌幅超過8%，如果加上3月13號(hào)原油暴跌5%，那么，國(guó)際油價(jià)在短短三天內(nèi)就暴跌超過13%。最主要的是，Wit原油價(jià)格在15號(hào)夜間跌破69美元，最低的時(shí)候差點(diǎn)跌穿66美元。這油價(jià)比俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)前那輪暴漲的起點(diǎn)還要低20%。
血飲在前面文章說過，69美元每桶是俄羅斯財(cái)政平衡生死線，一旦跌破69美元以下，俄羅斯的財(cái)政將逐步失衡，如果按照美歐限價(jià)令跌到44美元，俄羅斯財(cái)政將結(jié)冰。如果像2020年3月那樣跌到個(gè)位數(shù)持續(xù)五年，俄羅斯就會(huì)經(jīng)濟(jì)崩潰解體。
國(guó)際油價(jià)暴跌，將導(dǎo)致全球金融氣候從超級(jí)通脹向超級(jí)通縮轉(zhuǎn)變，而相比通脹，通縮的危害更加巨大！
對(duì)中國(guó)來說，2013年下半年國(guó)際油價(jià)暴跌，直接導(dǎo)致2014-2016年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，股市爆發(fā)股災(zāi)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。這種情況直到2016年下半年才得到緩解，緩解的原因是中俄聯(lián)手出兵敘利亞，油價(jià)回升。通脹與通縮轉(zhuǎn)換，這就決定了如果美國(guó)繼續(xù)全力打壓油價(jià)，超級(jí)通縮將至少持續(xù)三年，也就是到2026年才能得以緩解。這其中，自然覆蓋了2023年。
02金額危機(jī)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加劇
3月13到3月15號(hào)原油暴跌的直接原因，是硅谷銀行破產(chǎn)引發(fā)的美國(guó)銀行業(yè)巨震。3月15號(hào)暴跌，更是因?yàn)槿鹦陪y行爆發(fā)了與硅谷銀行一樣的問題，大股東沙特拒絕救援瑞信銀行，投資者紛紛撤離，儲(chǔ)戶流失，直接導(dǎo)致瑞信這家瑞士第二大銀行接近破產(chǎn)。尤為值得關(guān)注的是，這家銀行與硅谷銀行一樣都投資了美國(guó)國(guó)債，瑞信更是將本國(guó)養(yǎng)老金投入了美國(guó)國(guó)債。
現(xiàn)在硅谷銀行因?yàn)橘?gòu)買美國(guó)國(guó)債到了破產(chǎn)邊緣，下一個(gè)是誰呢？會(huì)不會(huì)是將本國(guó)國(guó)民超過一半養(yǎng)老金投入美國(guó)國(guó)債的日本銀行呢？這樣一來，危機(jī)就從硅谷銀行所在的美洲，傳導(dǎo)到對(duì)岸歐洲的銀行中心瑞士，然后再傳導(dǎo)到東亞的日本和韓國(guó)。這樣一來，這場(chǎng)危機(jī)的引爆順序就與1929年危機(jī)如出一轍，當(dāng)年的危機(jī)就是從美國(guó)開始傳導(dǎo)到對(duì)岸歐洲的英國(guó)，最后傳導(dǎo)到亞洲的日本，直到最后空前絕后的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)�，F(xiàn)在硅谷銀行的破產(chǎn)正在重蹈1929的一切，中國(guó)雖然遠(yuǎn)隔萬里，恐也難逃被波及。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要依靠對(duì)外出口和對(duì)內(nèi)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)。美國(guó)人的儲(chǔ)蓄率已經(jīng)降低到歷史最低的4.7%，消費(fèi)力已經(jīng)接近枯竭。一旦爆發(fā)危機(jī)，則美國(guó)股市、樓市、債市必然暴跌，主要購(gòu)買美國(guó)國(guó)債和美股的美國(guó)養(yǎng)老金將面臨巨額虧損。2008年金融危機(jī)中美國(guó)養(yǎng)老金虧掉了一半，這次如果再次巨虧，則美國(guó)人拿到手里的錢將更少。居民儲(chǔ)蓄見底，養(yǎng)老社保領(lǐng)取資金再銳減，則必然導(dǎo)致消費(fèi)緊縮，購(gòu)買力下降。
當(dāng)危機(jī)從美國(guó)傳導(dǎo)進(jìn)歐洲，再傳導(dǎo)到亞洲，必然導(dǎo)致歐美日對(duì)中國(guó)產(chǎn)品進(jìn)口驟降。
實(shí)際上，這種情況已經(jīng)發(fā)生過很多次，最近的就是去年12月美國(guó)圣誕節(jié)產(chǎn)生的大規(guī)模購(gòu)物需求并未帶來國(guó)內(nèi)訂單驟增，2007年同樣是銀行業(yè)的雷曼兄弟破產(chǎn)引爆美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，那時(shí)候，無法出口美國(guó)的中國(guó)貨物堆滿了天津、上海、廣州在內(nèi)的東部幾乎所有港口，國(guó)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品也堆滿庫(kù)房，甚至都快堆到馬路上。
所以，美國(guó)爆發(fā)危機(jī)對(duì)中國(guó)進(jìn)出口會(huì)造成巨大負(fù)面沖擊。現(xiàn)在，硅谷銀行破產(chǎn)引爆的危機(jī)還在持續(xù)蔓延之中，而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)第一季度已經(jīng)結(jié)束，第二季度和第三季度是沖擊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最好階段，如果美國(guó)危機(jī)在這兩個(gè)階段爆發(fā)，將影響本年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速。如果在第四季度繼續(xù)惡化，再疊加RSV、甲乙流等病毒爆發(fā)，后果將不堪設(shè)想。
對(duì)猶太資本來說，雖然美國(guó)國(guó)民儲(chǔ)蓄被榨干到歷史最低點(diǎn)，美國(guó)國(guó)債也增加到了歷史最高點(diǎn)，但錢卻早都進(jìn)了猶太華爾街之狼的錢包，他們并不會(huì)因此而傷筋動(dòng)骨。就像血飲上篇文章說的那樣，他們會(huì)在未來一年時(shí)間內(nèi)完成逃頂，然后看著美國(guó)拖垮全世界。等到全球危機(jī)過去以后，他們又會(huì)開始新一輪的抄底收割。他們的既定戰(zhàn)略已經(jīng)制定，他們的精英群體也必然會(huì)執(zhí)行這個(gè)劇本。這會(huì)給2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)投下一個(gè)長(zhǎng)陰影。
從這個(gè)角度而言，全球金融氣候其實(shí)就是由美聯(lián)儲(chǔ)金融政策決定的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部氣溫也是由美聯(lián)儲(chǔ)和背后猶太集團(tuán)決定的。我們可以動(dòng)用貨幣政策調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)氣溫，但大環(huán)境氣溫下降會(huì)增加國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控難度。打個(gè)比喻，美聯(lián)儲(chǔ)控制了全世界這座大樓的中央空調(diào)，雖然中國(guó)可以通過調(diào)節(jié)本國(guó)屋內(nèi)的金融溫度來對(duì)抗，但如果中央空調(diào)持續(xù)降溫通縮，那我們突然受涼甚至凍傷，都將無法避免。
明白了上述兩個(gè)原因，大家也就明白了未來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。在這種情況下，大家購(gòu)買房產(chǎn)一定要伺機(jī)而動(dòng)、量力而行。放開以后，雖然房產(chǎn)成交增加，但是二手房的釋放量也同步猛增，買跟賣都在同步放大，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有變，則顯然賣方的量增加遠(yuǎn)比買的更多，這樣情況下價(jià)格下面的購(gòu)買力將被進(jìn)一步削弱，市場(chǎng)又會(huì)進(jìn)入到成交低迷期。再往后，繼續(xù)現(xiàn)金補(bǔ)充的買房者就只能被迫降價(jià)以迎合更低價(jià)位的需求者，于是，在更低價(jià)格上房產(chǎn)成交會(huì)再次增加，形成新的交易活躍期，但彼時(shí)的量增是以價(jià)跌為基礎(chǔ)的。
一旦強(qiáng)通縮傳導(dǎo)進(jìn)國(guó)內(nèi)，必將全面拉緊國(guó)內(nèi)資金鏈，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入向下的螺旋通道�？紤]到這種情況，目前建議大家購(gòu)房一定要慎重。
三、人口下降必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌嗎
目前在網(wǎng)絡(luò)上流行這樣一個(gè)觀點(diǎn)，人口下降會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。這種觀點(diǎn)看上去有一定道理，但仔細(xì)想來，卻并非如此。以韓國(guó)為例，目前韓國(guó)是世界上人口出生最低的國(guó)家之一，2020年韓國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報(bào)道，韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年韓國(guó)合計(jì)特殊出生率為0.78。韓國(guó)的房?jī)r(jià)卻在過去5年里平均上漲了8成。
也就是說，在韓國(guó)出生人口下降的過程中，房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)16%。
同樣的2020年，美國(guó)主體人口白人人口數(shù)量首次出現(xiàn)下降，但過去3年美國(guó)房?jī)r(jià)依舊在不斷上漲，其中2022年房?jī)r(jià)更上漲11%。
同樣的情況出現(xiàn)在德國(guó)身上，在人口下降需要吸引外來移民的德國(guó)，2021年的房?jī)r(jià)比2020年增長(zhǎng)14%。
即便是人口已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的俄羅斯，同期房?jī)r(jià)上漲24%。
從上面數(shù)據(jù)可以看出，幾乎全世界的房?jī)r(jià)都在同步上漲，而且，這種增長(zhǎng)跟所在國(guó)家的人口是否增長(zhǎng)并無必然聯(lián)系，即便這個(gè)國(guó)家人口減少，房?jī)r(jià)卻依舊在上漲。
很多人認(rèn)為，人口減少房子就成白菜價(jià)。可是，日本人口從2007年以后出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，已經(jīng)持續(xù)16年了，但是日本各大經(jīng)濟(jì)圈特別是京濱等城市圈的房子，依舊是很多日本人奮斗一輩子都買不起的。
很多人不知道的是，被戰(zhàn)爭(zhēng)打成廢墟的敘利亞古城阿勒頗的房?jī)r(jià)高達(dá)2萬人民幣一平米，菲律賓首都馬尼拉的房?jī)r(jià)也在2萬一平米。這些房子同樣不是當(dāng)?shù)厝四軌蛸I得起的，也不是某些人眼中的白菜價(jià)。
所以，國(guó)內(nèi)那些鼓吹人口下降，則房?jī)r(jià)一定下滑的輿論，毫無事實(shí)基礎(chǔ)。
四、房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素
實(shí)際上，房?jī)r(jià)上漲只跟兩個(gè)因素有關(guān)：
01生產(chǎn)效率提升帶來工業(yè)產(chǎn)值增加
中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)40年的增長(zhǎng)，一直被很多人詬病。不少人認(rèn)為是M2貨幣超發(fā)導(dǎo)致，但實(shí)際上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是中國(guó)工業(yè)制造的生產(chǎn)率不斷提高所帶來的工業(yè)產(chǎn)值暴增。因?yàn)槭乔趧诘拿褡�，且有早期低教育成本培養(yǎng)起來的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)工人，中國(guó)的工業(yè)產(chǎn)值在過去40年增長(zhǎng)了1000倍，對(duì)應(yīng)的則是M2同比增長(zhǎng)1000倍。
但是，有些人開始別有用心地偷梁換柱，將房?jī)r(jià)暴漲歸咎于M2增長(zhǎng)。實(shí)際上，貨幣的一個(gè)重要功能就是價(jià)值尺度，工業(yè)產(chǎn)品增加必然增發(fā)貨幣用來衡量其價(jià)值，工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)必然帶動(dòng)M2增長(zhǎng)，只要兩者相互匹配，即便M2稍微多一點(diǎn)，也不存在貨幣超發(fā)一說。
40年工業(yè)產(chǎn)值高速發(fā)展，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加，M2水漲船高帶動(dòng)了脫產(chǎn)農(nóng)民入城，更好的配套設(shè)施極大改變了生存環(huán)境，工業(yè)蓬勃發(fā)展帶動(dòng)地價(jià)上漲，然后再帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是順理成章的事情。比如，中國(guó)房?jī)r(jià)增速最快的2003年到2008年，就是中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，工業(yè)產(chǎn)值瘋狂擴(kuò)張的結(jié)果。
我們不清楚某些磚家為何要將中國(guó)民眾得利的M2增長(zhǎng)說成是房?jī)r(jià)上漲的萬惡之源。難道經(jīng)濟(jì)減速，M2一個(gè)勁兒下跌，工廠收縮資金鏈斷裂甚至倒閉，才是磚家希望看到的嗎？非洲房?jī)r(jià)便宜，你會(huì)去買嗎？在沒有任何配套、工業(yè)停滯不前的非洲，買了房子十年后價(jià)格一點(diǎn)沒漲，還要賠上裝修錢，是不是就更好呢？
02金融炒作
美聯(lián)儲(chǔ)掌握全球貨幣政策走向。2007年以后美國(guó)通過操縱美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策影響全球，其中最主要的就是通過控制大宗價(jià)格上下波動(dòng)，左右他國(guó)貨幣政策。打壓油價(jià)制造強(qiáng)通縮的時(shí)候，往往能夠擊垮對(duì)方制造業(yè)，拖對(duì)方國(guó)家樓市下水。制造通脹的時(shí)候，往往能夠帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值劇增，將泡沫硬塞進(jìn)對(duì)方國(guó)家經(jīng)濟(jì)。反復(fù)擠壓下，擊垮目標(biāo)國(guó)樓市和國(guó)民經(jīng)濟(jì)，達(dá)成不可告人的目的。
過去二十年，中國(guó)樓市價(jià)格基本跟隨美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策搖擺，但工業(yè)產(chǎn)值的不斷增長(zhǎng)也支撐了中國(guó)房?jī)r(jià)一路上行。雖然近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭到美國(guó)外部遏制打擊比較多，但為了維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)釋放流動(dòng)性增多，絕大部分錢都進(jìn)入了基建領(lǐng)域，以基建建設(shè)維持工業(yè)增加值不斷增長(zhǎng)。雖然某些極端環(huán)境下大量基建建設(shè)拉升了房?jī)r(jià)，但整體房?jī)r(jià)依舊與工業(yè)產(chǎn)值增加相匹配。
金融炒作只有在工業(yè)產(chǎn)值大爆發(fā)以后才會(huì)起作用。2020年以后隨著海外訂單增加的越南經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，緊接著越南首都胡志明市房?jī)r(jià)一路暴漲到3.5萬人民幣一平，比中國(guó)杭州、蘇州、南京的GDP還高。
所以房?jī)r(jià)上漲的根本原因，就在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。未來，如果中國(guó)能夠在貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)中擊垮猶太資本集團(tuán)。那么，海量的國(guó)際資本瘋狂涌入中國(guó)，在解決了資金問題以后，國(guó)家發(fā)展積累的資金和海外資金也必然拉高中國(guó)樓市。這說明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的增量擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力。
當(dāng)前中國(guó)面臨兩大挑戰(zhàn)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，一個(gè)是美國(guó)全面打壓。產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，美國(guó)下定決定全面遏制中國(guó)，我們一方面要對(duì)抗美國(guó)打壓，一方面又要完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)后對(duì)美超越。兩個(gè)任務(wù)加在一起都不是那么容易。
但是，這些困難新中國(guó)建立以來已經(jīng)經(jīng)歷了很多次，最后我們都實(shí)現(xiàn)了跨越。這次的任務(wù)雖然艱難，但相信我們能夠再次突破。
一旦以新能源和數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的第四次科技革命在中國(guó)率先爆發(fā)，則中國(guó)工業(yè)生產(chǎn)效率和工業(yè)產(chǎn)值必然再次飛速增長(zhǎng)，美元霸權(quán)倒臺(tái)以后，國(guó)際資本再蜂擁而入，這將進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)階段類似于二戰(zhàn)勝利以后，全球資本進(jìn)入美國(guó)，帶動(dòng)美國(guó)在1945年到1950年之間的飛速發(fā)展。
在那個(gè)年代，普通美國(guó)人的臉上都洋溢著笑容，美國(guó)對(duì)全世界的態(tài)度是前所未有的寬松，國(guó)民更是無比的自信，他們只要努力工作就能夠在快速增長(zhǎng)收入中買到喜歡的房子。華夏這片土地上，不久的將來也終將灑滿幸福安寧。
五、什么時(shí)候適合買房
上面我們說到短期內(nèi)購(gòu)房的不利因素和長(zhǎng)期持有的邏輯，那么，到底什么時(shí)候買房最合適呢？
01一二線打開限購(gòu)
在2022年2月的知識(shí)星球討論中血飲說過，樓市限購(gòu)將逐步打開。結(jié)果，當(dāng)年三月份哈爾濱成為全國(guó)第一個(gè)放開限購(gòu)的城市。緊接著，鄭州、長(zhǎng)沙、蘇州、青島等城市接連放開限購(gòu)。當(dāng)年，全國(guó)又開始降低購(gòu)房首付到20%。
推測(cè)國(guó)家再次放開限購(gòu)的邏輯是，就是地方債增速過快，必然倒逼土地出讓增加。為了增加土地供應(yīng)，就只能放開限購(gòu)，讓更多愿意來本地買房的存量購(gòu)房者上車。
目前，除了一二線城市以外，幾乎都放開了限購(gòu)。國(guó)家目前不放開一二線城市限購(gòu)，原因在一旦放開，大量資金會(huì)從銀行資金緊缺的西部瘋狂涌向東部城市，導(dǎo)致銀行購(gòu)買地方債資金更加緊張，帶來西部地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)外溢。
但是，未來隨著低油價(jià)＋強(qiáng)勢(shì)美元制造的通縮襲來，為了阻止資金出逃，國(guó)家可能會(huì)放開一二線城市限購(gòu)，進(jìn)一步向下挖掘購(gòu)房者需求。當(dāng)然這個(gè)放開是在挖掘三四線城市潛力結(jié)束以后。一旦國(guó)家放開一二線城市限購(gòu)，就發(fā)出了全面購(gòu)房的信號(hào)，大家就可以踴躍買入。
02股市調(diào)整到位
中國(guó)有兩個(gè)主要融資池，一個(gè)是股市，一個(gè)是樓市。2014年是中國(guó)股市上漲的一年，2015年更迎來了所謂的牛市。成交量暴增短暫的解決了當(dāng)年通縮危機(jī)下上市企業(yè)的融資需求，但是隨著2015年股災(zāi)到來，融資任務(wù)結(jié)束，國(guó)家打開了樓市融資池，于是，全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)開始上漲，2018到2019年以后更帶動(dòng)三四線城市暴漲。在契機(jī)上，股市在2015年年中股災(zāi)是樓市上漲的第二個(gè)信號(hào)，一旦出現(xiàn)則可以快速買入。
03大規(guī)�；ㄩ_始
跟硅谷銀行破產(chǎn)一樣，2007年美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)。緊接著，在2018年年底中國(guó)開啟了MMT理論下四萬億為代表的大規(guī)�；ńㄔO(shè)，這其實(shí)就是中國(guó)版本的QE，量化寬松政策。
現(xiàn)在金融危機(jī)開始籠罩全球，一旦全球經(jīng)濟(jì)隨之惡化，那么，中國(guó)就要考慮經(jīng)濟(jì)著陸問題，為了避免硬著陸，國(guó)家即便不采取四萬億政策，也會(huì)出臺(tái)數(shù)十萬億的大規(guī)�；�。
基建擴(kuò)大必然帶動(dòng)房地產(chǎn)投資重新增長(zhǎng)。2008年以后房?jī)r(jià)再次上漲就是直接證據(jù)。所以，危機(jī)中大規(guī)模基建開啟是可以買房的第三個(gè)信號(hào)。
上面三個(gè)信號(hào)都是政策面的，下面說技術(shù)面上購(gòu)買的時(shí)間。主導(dǎo)房地產(chǎn)的主要?jiǎng)恿κ菄?guó)家基建，基建以政府為主導(dǎo)。每年11月上旬，各地方政府的投資基本花得差不多了，到12月這個(gè)年終清算的時(shí)候，流動(dòng)性就會(huì)趨緊。所以，一年中12月到1月份過年前是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候承建商和持有現(xiàn)房的實(shí)體從業(yè)者就會(huì)拋售房產(chǎn)套現(xiàn)給工人發(fā)工資以及支付年底貨款，而且，這個(gè)時(shí)候往往有抵賬房或者很大折扣的現(xiàn)房出售，就可以買入。
按照往年時(shí)節(jié)計(jì)算，今年9月23號(hào)以后，流感等病毒會(huì)再次爆發(fā)，會(huì)沖擊國(guó)民經(jīng)濟(jì)，所以，年底是購(gòu)房的技術(shù)時(shí)間窗口。
大家購(gòu)買房屋的時(shí)候，一定將三個(gè)政策窗口與一個(gè)技術(shù)窗口相結(jié)合，就能夠最大程度省錢避免額外損失。
六、剛需購(gòu)房者注意事項(xiàng)
上面的內(nèi)容主要與房產(chǎn)投資者有關(guān)，下面來說下剛需住房者特別需要注意的事項(xiàng)，其中最后一項(xiàng)特別重要千萬不要忘記了。
01區(qū)分什么是真正剛需
剛需主要集中在孩子上學(xué)和結(jié)婚以及養(yǎng)老等問題上。其中大家最關(guān)心的就是孩子上學(xué)。在這里很多人都認(rèn)為在孩子上幼兒園的時(shí)候就應(yīng)該考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，這點(diǎn)在過去是適用的，但未來卻未必如此。
國(guó)家目前正在進(jìn)行全面教育改革，公立教育將實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，公立學(xué)校將取代私立學(xué)校，K12和K15教育將逐步取消。更重要的是，未來老師將實(shí)行輪崗制，也就是每三年或者六年就要輪換學(xué)校，這樣教育資源將雨露均沾覆蓋所有學(xué)校。隨著老師輪崗，優(yōu)秀學(xué)區(qū)資源將被逐步稀釋。屆時(shí)，從小學(xué)到初中的義務(wù)教育將資源平攤，高中教育則完全按照學(xué)生成績(jī)劃分，自然也就不存在學(xué)區(qū)房。
在這種情況下，之前從幼兒園甚至小學(xué)就激烈競(jìng)爭(zhēng)的學(xué)區(qū)房將逐步退出歷史舞臺(tái)。對(duì)普通家長(zhǎng)來說，本來小學(xué)教育更重要的是家長(zhǎng)的輔導(dǎo)，現(xiàn)在資源更加平均，自然不需要現(xiàn)在花大價(jià)錢去購(gòu)買均價(jià)最貴的老破小來獲得入學(xué)資格。
如果孩子在3-12歲，則不著急購(gòu)買學(xué)區(qū)房，為了孩子成長(zhǎng)和未來升值，應(yīng)該優(yōu)先購(gòu)買城市新開發(fā)地區(qū)的房子，不僅單價(jià)劃算，而且面積更大，同樣的錢還可以為二胎準(zhǔn)備一個(gè)房間，何樂而不為？等到孩子上了高中以后，則可以考慮購(gòu)買附近房子，便于就近照顧孩子上學(xué)，可以隨時(shí)觀察孩子學(xué)習(xí)和情緒波動(dòng)。
02結(jié)婚住房先上車為主
說完了教育，再說下結(jié)婚住房。如果到了結(jié)婚年齡，需要購(gòu)買，這個(gè)需求就是硬性的剛需，這個(gè)就別考慮什么時(shí)候買房了，因?yàn)橘I來是用的而不是投資升值。對(duì)剛結(jié)婚的年輕人來說，如果資金不足就可以考慮先買小平米的先上車，結(jié)婚以后收入增加了可以再進(jìn)一步改善�；榉康倪x址以兩人工作單位距離中間位置比較好。同時(shí)如果是在新區(qū)上班，那就不需要考慮孩子上學(xué)的問題，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房已經(jīng)被廢除，可以在新區(qū)購(gòu)買更大平米的房子。在大城市落戶，買房也是加分項(xiàng)，提前買房有助于提前獲得大城市戶口，對(duì)孩子未來教育幫助很大。
同樣是幼兒園，上海公立幼兒園的價(jià)格甚至比五六七八線的公立幼兒園還便宜。但性價(jià)比顯然上海的更高，因?yàn)榇蟪鞘械慕逃Y源不是小城市能比的。人往高處走，能留在大城市讓孩子接受更好的教育自然是最好的。再次強(qiáng)調(diào)下，如果是結(jié)婚買房的剛需不要去考慮目前的房?jī)r(jià)，先上車再說。如果擔(dān)心搶不到新房，又不愿意購(gòu)買老破小，可以考慮購(gòu)買交房三到五年的次新房。好處是，戶型優(yōu)劣一眼就能看出，而且沒有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
03為老人購(gòu)房以配套完善主
這里需要說明下，老人的社會(huì)關(guān)系往往比較固定，特別是農(nóng)村的親戚朋友如果都在一個(gè)城市，那就就近購(gòu)買在一個(gè)城市，親戚之間有事可以相互幫助，這樣就免去了外地兒女的擔(dān)心。而且，親戚在一起有話題聊天，老人不會(huì)孤單。
當(dāng)然，買房還是要考慮周邊配套，新區(qū)往往剛開發(fā)，配套不太完善。這種情況下可以考慮已經(jīng)交付三到五年的次新房或者面積大一點(diǎn)、房齡不超過5年的老城區(qū)房子。這里設(shè)施配套齊全，雖然舊了點(diǎn)，但適合腿腳不方便的父母購(gòu)物。當(dāng)然有條件的最好是在同小區(qū)為父母購(gòu)買房屋，方便照顧，也方便父母空閑周末的時(shí)候給自己帶帶孩子，而且相互之間有獨(dú)立空間，避免同一屋檐下婆媳矛盾激化，雞犬不寧。
04房齡超過15年的老破小盡快出手
學(xué)區(qū)房被廢以后，中心區(qū)的老破小的剛需被打破，壟斷老破小金融屬性被直接削掉，回歸了住房屬性。有上海市中心老破小學(xué)區(qū)房一夜之間從16萬跌到9萬的案例。同時(shí)，國(guó)家層面也已經(jīng)不再給20年以上房屋提供按揭貸款，一旦購(gòu)買15年甚至20年的老破小，那就意味著購(gòu)房者將是最后一個(gè)接盤俠。從一兩千一平米漲到數(shù)萬一平米，老破小已經(jīng)有了巨大升值空間，隨著政策改變，最終購(gòu)買者就是長(zhǎng)達(dá)三十年房產(chǎn)接力的最后一棒。
這樣的房子，政府會(huì)進(jìn)行舊房改造，比如刷外墻漆以及安裝電梯，但很難下定決心拆遷。原因很簡(jiǎn)單，第一是地方債負(fù)債累累，政府沒有錢拆遷，其次是老破小均價(jià)太高，房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間有限，政府也沒有賣地收入，拆遷成本甚至大于賣給開發(fā)商的價(jià)格，政府自然沒有動(dòng)力拆遷，只能縫縫補(bǔ)補(bǔ)。
05改善住房需求永遠(yuǎn)存在
老破小退出歷史舞臺(tái)，但是，只要有人存在，住房需求就會(huì)一直存在。在存量博弈下，改善型住房需求將一直存在。仔細(xì)對(duì)比現(xiàn)在和十年前的戶型就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的戶型更加完善，而且最新的建筑標(biāo)準(zhǔn)也提高了層高，提高了抗震、防水等指標(biāo)。從升值空間上，遠(yuǎn)比年齡超過十年的更有吸引力。如果考慮舒適性和升值空間還是要購(gòu)買改善型的新房。
目前比較受歡迎的大平層就是其中的佼佼者，且平面化功能能夠?qū)⑦^去改善型的頂級(jí)住宅別墅的立體功能區(qū)在平面全部展開，同時(shí)，大平層可以建立在鬧市區(qū)，這樣就可以享受出則繁華，入則寧?kù)o的居住體驗(yàn)。
提醒大家都買改善型住房盡量選擇115平米以上，臥室相對(duì)較多的，單個(gè)空間大的房子，這樣的房子升值速度也是最快的。同時(shí)，購(gòu)房的時(shí)候一定要評(píng)估小區(qū)物業(yè)水平，選擇物業(yè)服務(wù)水平好，地面人車分流的小區(qū)。做到這兩點(diǎn)，小區(qū)再過五六年也會(huì)井井有條，而不是像菜市場(chǎng)一樣亂哄哄，最大可能做大保值。
06購(gòu)買核心大城市房產(chǎn)
未來不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何，有一點(diǎn)是確定的。一個(gè)城市提供就業(yè)機(jī)會(huì)越多，那么，房?jī)r(jià)就越不可能下跌。日本在失去的二十年里，包括東京在內(nèi)的四大城市圈房?jī)r(jià)始終保持堅(jiān)挺，就是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下滑中，這些核心城市依舊是大集團(tuán)、大公司扎堆的地方。這就好比沙漠中聚集人口最多的永遠(yuǎn)是水源最充足的綠洲一樣。
一旦一二線城市限購(gòu)打開就可以購(gòu)買，與此同時(shí)，另外一些城市房產(chǎn)也可以購(gòu)買，他們就是新一線城市，推薦長(zhǎng)沙、武漢、青島、蘇州、重慶、成都、杭州。其中，武漢、蘇州、重慶、成都是GDP超過2萬億的七座城市中的一員，剩下的是北上廣深。
購(gòu)買新一線城市房?jī)r(jià)就是要鎖定沙漠中的綠洲水源，做到進(jìn)退有據(jù)，而不是進(jìn)退維谷。
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全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記：走出房地產(chǎn)“刮骨療毒”的第一步 