全國不動產(chǎn)登記：走出房地產(chǎn)“刮骨療毒”的第一步？
趙皓陽2023-04-26 云阿云智庫•樓市
導(dǎo)讀：高調(diào)宣布統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記，很可能跟另一個方向有關(guān)：山川湖泊等自然資源證券化，把廣大國土當(dāng)成資本的“蓄水池”�；蛘哒f被粗淺理解為“資本下鄉(xiāng)”，這個倒是符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢一個順理成章的決策。
老讀者都知道，我賣房產(chǎn)稅的“藥方”至少賣了六年了，從2017年這篇文章起，房地產(chǎn)的問題我是天天講、月月講、年年講。
上周這篇文章《中美兩國，都到了比拼內(nèi)力的最后關(guān)頭》我又提了一遍，說得很明確了：
從發(fā)展的角度來講，高房價(jià)嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)活力，對產(chǎn)業(yè)升級造成了相當(dāng)負(fù)面的影響。
從個體的角度來講，更讓年輕人對未來迷茫、對前途悲觀，在城市中連穩(wěn)定的容身之所都沒有，如何建立大共同體意識，如何建立集體情懷。
從宏觀的角度來看，各地的土地財(cái)政、地方債已經(jīng)深深綁定地方經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生了巨大的不確定的金融風(fēng)險(xiǎn)。
終于，昨天看到了政策落地：要全面實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。這可以看作是未來征收房產(chǎn)稅的先決條件。但注意我的表述，有了先決條件，也不意味著就要征收房產(chǎn)稅了。
首先需要指出的是，不動產(chǎn)登記的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房產(chǎn)，大家仔細(xì)看新聞：
自然資源部部長王廣華4月25日在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。
這是自然資源部牽頭的，包含了農(nóng)村宅基地、耕地、林地、草地、海域使用權(quán)等等，這次公布的內(nèi)容包含的范圍太大了，相當(dāng)于是一次全面的“摸家底”，不然沒理由等到2023年。昨天同期的一個新聞：
統(tǒng)一的住房登記，早在2018年的時(shí)候國家就宣布“進(jìn)入全面運(yùn)行階段”，我猜測肯定早就把數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一遷移到國家那里，為房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備了， 但很可能因?yàn)橐咔閿R置了幾年，經(jīng)濟(jì)又比較“脆弱敏感”，所以保守處理了。
因此，我個人判斷，這次全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記，不見得就算房產(chǎn)稅的前奏。雖然我一直賣房產(chǎn)稅的“藥方”，但我覺得現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢之下，太激進(jìn)的猛藥也不一定會有好結(jié)果，反而適得其反了。不是我不呼吁了，而是告訴大家近期別做太樂觀的期待了。
高調(diào)宣布統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記，很可能跟另一個方向有關(guān)：山川湖泊等自然資源證券化，把廣大國土當(dāng)成資本的“蓄水池”�；蛘哒f被粗淺理解為“資本下鄉(xiāng)”，這個倒是符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢一個順理成章的決策。
不過我不是賣“資本下鄉(xiāng)”這個藥方的，這個具體內(nèi)容大家可以看一看溫鐵軍老師的內(nèi)容，他老人家講解的面面俱到非常詳細(xì)。我還是要賣我房產(chǎn)稅的藥方，既然這次大家都開誠布公地?zé)崃矣懻摿巳珖粍赢a(chǎn)登記，不如再為房產(chǎn)稅加一把火。
從技術(shù)上來講，房地產(chǎn)信息全國統(tǒng)一登記老早就不是問題了。我國身份證全國聯(lián)網(wǎng)是在2003年，整整二十年前的事情了。就算到2018年開始數(shù)據(jù)全國聯(lián)網(wǎng)“進(jìn)入全面運(yùn)行階段”，其實(shí)也挺晚的了。要說房產(chǎn)信息因?yàn)椤凹夹g(shù)問題”沒辦法全國聯(lián)網(wǎng)，就是一個托詞。那么是誰從中“托詞”呢？比如吧，萬一發(fā)現(xiàn)了某某科長全國幾十套房，萬一發(fā)現(xiàn)了某某國企老總有小區(qū)幾棟樓，有礙觀瞻不是？
這就相當(dāng)于封建王朝清丈土地。朝廷要想保證稅收，明晰的土地信息是關(guān)鍵。然而是誰想方設(shè)法阻礙清丈土地呢？當(dāng)然是各地士紳大地主階級了。
著名電視劇《大明王朝1566》本來計(jì)劃有第二部的，第二部講的是張居正改革。而張居正實(shí)行一條鞭法的先決條件，就是清丈土地。
所以在歷史上，隆慶三年，“大明朝第一利劍”海瑞海剛峰升調(diào)右僉都御史，巡撫應(yīng)天，開始“一條鞭法”的試點(diǎn)工程。這個應(yīng)天巡撫可了不得，轄區(qū)包括現(xiàn)在的上海、南京、蘇州、無錫、常州、嘉興、松江、鎮(zhèn)江等廣大區(qū)域，是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)最富庶的地區(qū)，也是地主階級實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)。
海瑞在這里最大的敵人，就是這里最大的地主——徐閣老徐家。后來的故事大家都耳熟能詳：海瑞逼徐閣老的兒子退掉了霸占來的土地 ，然后因?yàn)榈米锪私洗蟮刂鞫患泄簦?strong>開始了海瑞罷官1.0進(jìn)程。
江南大地主是最難啃的硬骨頭，啃下了這塊，就給張居正的一條鞭法改革打開了局面。萬歷三年（1575年），獨(dú)攬大權(quán)的張居正開始全國范圍的清丈土地工程，為將來的“稅收改革”做準(zhǔn)備。
萬歷十一年（1583年）艱難的清丈工作終于結(jié)束，全國新增地畝1828542.73頃。這是一個非常驚人的數(shù)字，相當(dāng)于大明朝直接多出了三分之一的土地（據(jù)《明會典》，萬歷六年全國的土地?cái)?shù)目是510萬頃）。
可惜，大明朝只有一個張?zhí)�，大明朝只有一個海剛峰。
后來的故事我在上周的另一篇文章《陽光開朗李自成》中也寫了：大明朝死就死在了東南富庶地區(qū)的稅收不上來，加一遍遼餉，加一遍剿餉，加一遍練餉，只能從北方“窮鬼”身上搜刮，給李自成加出了百萬兵源。
不是說南方?jīng)]有“窮鬼”，南方大量貧民大都依附在了大地主名下，是地主的私人財(cái)產(chǎn)（奴隸），基本沒有人身自由，更不用說給國家交稅。
諷刺的是，江南大地主們當(dāng)年各種上書、挖坑、造謠，趕走了抑制兼并土地的海瑞。最后換來的是國家財(cái)政破產(chǎn)，大明滅亡清軍入關(guān)。結(jié)果多爾袞殺江南大儒如殺雞，這群人屁都不敢放一個，交稅交得比誰都乖，然后私下里寫信鼓動別人“反清復(fù)明”——我雖然惜命，但是我寫信鼓動別人反清的文字，可以流傳百年賺一個好名聲，四舍五入等于我也抗清啦！
海剛峰來了你們罵他“酷吏”“與民爭財(cái)”，李自成來了你們罵他“流寇”“大逆不道”，那好了，多爾袞來了，大家一起完蛋咯。
類比到現(xiàn)在，那些資本家買辦們跟“江南大儒”們都是一個尿性，平時(shí)嚷嚷著國家“不與民爭富”，美帝的鞭子下來了，跪得比誰都快。對于江南大儒和資本家買辦，路燈是他們最好的歸宿。
先罵罵人，然后我要繼續(xù)賣我的房產(chǎn)稅“藥方”。房產(chǎn)稅是一定要收的，沒有任何理由不收。全世界各主要國家都有房產(chǎn)稅以及財(cái)產(chǎn)稅，我們發(fā)展到這階段了也不能搞特殊。
憲法里規(guī)定：我國以按勞分配為主體。那么勞動者的收入要交個人所得稅，而且是累進(jìn)制稅率，最多超出的部分要交45%的稅。而對于富人來說，資產(chǎn)收益稅通常是恒定的20%，更不要說可以通過股票交易、信托資產(chǎn)、套殼公司，他們有一萬種方法鉆規(guī)則的漏洞去“合理避稅”，到頭來一個高級打工仔的稅可能比資本家交的還要多。
而具體到房地產(chǎn)資產(chǎn)，多年以來房地產(chǎn)升值了多少，有人為這些升值交稅嗎？也正因?yàn)榇�，大家都發(fā)現(xiàn)炒房劃算。
所以誠實(shí)勞動不如資本投機(jī)，這是一個很不好的風(fēng)氣。就算真的如此，你也不能到處去說……不對，國家也不應(yīng)該從制度上去鼓勵啊。
從我個人來說，我支持對高勞動收入群體適當(dāng)減稅，而對資產(chǎn)收入采取累進(jìn)制稅率，這是符合憲法按勞分配基本原則的。
我開頭的那篇文章，為什么要用香港和日本作為類比呢？因?yàn)檫@兩家是負(fù)面的典型——一個房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)整體經(jīng)濟(jì)蕭條，一個是高房價(jià)吸干了經(jīng)濟(jì)活力，導(dǎo)致香港三十年產(chǎn)業(yè)升級停滯，完美錯過了互聯(lián)網(wǎng)革命的風(fēng)口。
香港的經(jīng)濟(jì)活力被地產(chǎn)資本所吞噬，而香港年輕人絕大多數(shù)勞動成果，都通過極高的房價(jià)被地產(chǎn)資本家變相剝削了。香港如野獸般的房地產(chǎn)業(yè)——它死死的扼住了香港經(jīng)濟(jì)的喉嚨，榨干了香港經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的動力。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)牢牢地綁架了香港經(jīng)濟(jì)與政治的方方面面：回歸前，香港房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)行業(yè)增加值占香港GDP的份額在40%以上，整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動幾乎圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資60% 以上，同時(shí)政府的財(cái)政收入也主要依靠土地收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。債券市場中房地產(chǎn)股占港股總市值1／3，股票和房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)“榮辱與共”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的 30％以上。香港四大家族——李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家，全部以地產(chǎn)發(fā)家。
與之相對應(yīng)的，則是野蠻地產(chǎn)業(yè)下香港人民嚴(yán)重受損的生活幸福指數(shù)：香港平均房價(jià)為家庭年收入中位數(shù)的 12.6倍，居世界首位。截至2011年，47.7%的香港市民因無力購買私人住宅，居住在公屋(政府廉租房)或居屋（政府限價(jià)房）內(nèi)。而其人均住房面積僅有12.8 平方米。
高房價(jià)嚴(yán)重?fù)p害著香港的經(jīng)濟(jì)活力，曾經(jīng)轉(zhuǎn)口貿(mào)易中心的經(jīng)濟(jì)紅利完全流入了房地產(chǎn)市場，而在全球貿(mào)易不景氣、中國對外交流出口遍地開花的當(dāng)今，香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型乏力，陷入了全面的困境。很簡單，我是資本家，投資地產(chǎn)業(yè)回報(bào)率最高，我肯定不會冒著風(fēng)險(xiǎn)去投資新興產(chǎn)業(yè)；我是一個普通人，我會去創(chuàng)業(yè)嗎？我們活下去就已經(jīng)竭盡全力了。
土地成了香港幾大地產(chǎn)商發(fā)家的基礎(chǔ)，地產(chǎn)上的巨大收益，使得他們將觸角伸向其他領(lǐng)域。以至于形成今天香港幾大家族企業(yè)，控制香港幾乎所有公用領(lǐng)域的局面。電力公司、水務(wù)公司、煤氣公司，幾乎都在這些地產(chǎn)商的控制之下。香港的經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為已經(jīng)嚴(yán)重的卡特爾化——即幾家大的壟斷財(cái)閥掌控經(jīng)濟(jì)的方方面面，享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，而普通人民只能在溫飽線掙扎。
回歸二十年以來，以購買力平價(jià)計(jì)算的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值來衡量，香港從7000美元增長至如今的38000美元，翻了五倍有余，成為了世界上最富裕的七個經(jīng)濟(jì)體之一。然而普通人民的生活質(zhì)量卻絲毫看不出如何“翻了五倍”：根據(jù)2016年樂施會報(bào)告，香港700萬人口中，貧困人口為117萬人，貧困率高達(dá)17.6%。
香港最貧窮10%家庭平均月收入，從2001年的2590美元下降至2011年的2170美元，十年間下降了16%。而這十年間，香港薪酬最高10%的人群收入增長率高達(dá)60%；1997年，李嘉誠資產(chǎn)70億美元左右，2014年，李嘉誠個人資產(chǎn)310億美元，增長442%，而李嘉誠近十年來數(shù)次“分家”，子女繼承了其許多產(chǎn)業(yè)，李嘉誠家族資產(chǎn)，被認(rèn)為超過1000億美元。
據(jù)2016年瑞士信貸統(tǒng)計(jì)，香港人口中10%的富有人群控制著77.5%的財(cái)富，比十年前高出了近10%。基尼系數(shù)從1997年的0.518攀升到了2016年的0.539，位居發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之首。香港連續(xù)五年蟬聯(lián)全球住宅樓價(jià)最難負(fù)擔(dān)城市，樓價(jià)入息比率為17倍，遠(yuǎn)超第二位溫哥華的10.6倍。
一方面香港經(jīng)濟(jì)活力受損，興新產(chǎn)業(yè)幾無發(fā)展，上升渠道幾乎被堵死；另一方面，香港人民親身體會嚴(yán)重的貧富差距，仰望著高不可及的房價(jià)，這種不滿情緒日積月累，成為駱駝背上愈來愈重的稻草堆。
過去二十年中，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴“土地經(jīng)濟(jì)”。我國城市開發(fā)模式，土地是核心資源，城投公司和地方融資平臺是平地起高樓，政府對他們的支持就是兩點(diǎn)：土地和稅收優(yōu)惠政策。所以土地就是最初城投公司們的最核心資產(chǎn)，他們拿著這些才能去銀行貸款，逐漸走上正軌。這些土地價(jià)格一跌，城投公司是不是要倒？更可怕的是，背后那么多銀行，壞賬風(fēng)險(xiǎn)怎么辦？還不是國家給兜底。
正是“國家給兜底”這五個字，給了房地產(chǎn)市場無窮的信心，他們知道城投公司不能倒，銀行更不可能倒，所以房價(jià)不可能下跌。說白了這就是一個市場信心的問題，當(dāng)消費(fèi)者、銀行、地產(chǎn)商、地方政府都不認(rèn)為房價(jià)會下跌，那房價(jià)就不會下跌。所以大家可以看到這一模式的影響有多深遠(yuǎn)，土地把市場上的諸多企業(yè)、銀行、地方政府牢牢綁在了一起，這也是當(dāng)前房價(jià)根深蒂固的原因。所以說想要改變房價(jià)問題，就要對地方發(fā)展模式進(jìn)行深入而顛覆性的改革。
而征收房產(chǎn)稅，恰恰就給了地方除土地財(cái)政外一個財(cái)源的重要途徑。這樣看來國家滿意，老百姓滿意，金融風(fēng)險(xiǎn)消除了，那么是誰不滿意呢？
歷任特首里，最有希望解決香港地產(chǎn)困境的還是董先森的政策。董建華特首推出的“八萬五計(jì)劃”可以說是利港利民，唯一不利的就是地產(chǎn)商。然而隨著政策的推出，香港房價(jià)持續(xù)下跌，香港有房人士坐不住了，因?yàn)樗麄冋f白了也是房價(jià)上漲的既得利益者。這時(shí)候香港媒體也跟著陰陽怪氣煽風(fēng)點(diǎn)火——反正房價(jià)上漲是政府無能，房價(jià)下跌也是政府無能，媒體總要搞個大新聞把誰批判一番嘛，人家也要吃飯嘛。
于是一時(shí)間整個香港哀鴻遍野：漲了這么多年的房價(jià)下跌啦天要崩啦地要裂啦大清國要亡啦……更過分的是還給董特首取了一個外號叫“董八萬”。最后在香港人民抗議房價(jià)下跌的一次又一次游行中，“八萬五計(jì)劃”胎死腹中，香港樓市也最終走上了一條不歸路。
美國左翼學(xué)者大衛(wèi)·哈維認(rèn)為，而近年來在勞動者與資本的斗爭中，人們將重點(diǎn)放在了勞動市場和工作場所，勞動者的收入水平確實(shí)得到了長足的提高。然而勞動者進(jìn)行再生產(chǎn)的領(lǐng)域——比如住房，卻長久未獲得足夠的關(guān)注。資本也在這一領(lǐng)域開疆掠地，確立了絕對的優(yōu)勢。
可以說，資本對勞動者剝削的主戰(zhàn)場從生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍到了再生產(chǎn)領(lǐng)域——以消費(fèi)市場和住房市場為最典型代表。就如我們前文所分析，房屋供給往往是由日趨投機(jī)的交換價(jià)值操作驅(qū)動，而房屋市場是榨取租金（包括土地和房產(chǎn)）、利息財(cái)產(chǎn)稅和利潤的地方。
房市也是一個以大量掠奪式活動為顯著特征的市場。勞動者可能經(jīng)由在勞動市場和工作場所的斗爭，即便能爭取到可觀的薪資增幅，但他們?yōu)榱嗽谕稒C(jī)驅(qū)動的房市中取的房屋的使用價(jià)值，必將遭遇無可避免的掠奪——會消耗掉他們?nèi)康男劫Y增幅甚至更多。勞動者在生產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造的成果，被地主、商人、銀行、收取傭金的律師和中介全部偷走，更不要提除了房屋供給外，醫(yī)療、教育、供水、污水處理和其他基本服務(wù)私營化和商品化。
住房問題的另一個關(guān)鍵是，對絕大多數(shù)勞動者而言，他們無力全款購房，只能通過貸款來實(shí)現(xiàn)，于是資本就會借助住房貸這種形式對勞動力進(jìn)行控制。
很簡單的道理，類似的故事我已經(jīng)聽到了至少幾十次了：我的工作很蛋疼，我的老板很傻逼，我干了五六年了沒有加薪，今年又取消了我的年終獎——但為什么我不辭職，因?yàn)槲颐吭乱�房貸啊。這就是為什么中國勞動者往往“吃苦耐勞”的原因，房子要還貸、孩子要上幼兒園、父母有慢性病要燒錢，996就996吧，工資壓得低就壓得低吧，總比丟了工作好。
最關(guān)鍵的是他們很多人還繞不過這個彎來：明明貸了銀行幾百萬，這是比無產(chǎn)階級還慘的“負(fù)產(chǎn)階級”，但是因?yàn)橛蟹坑熊囉泄ぷ�，偶爾還能去個高檔餐廳消費(fèi)一點(diǎn)奢侈品，就忙不迭地給自己貼上了“中產(chǎn)階級”的標(biāo)簽，并且還心里不平衡地哀嚎：中產(chǎn)階級太苦啦。也不反思一下自己，哪里配得上“中產(chǎn)”二字了。
所以哈維非常犀利地指出：“如果無產(chǎn)者通過貸款買房，從某種意義上來講，他就成為了資本主義制度的維護(hù)者�！�
所以無論從宏觀還是微觀，都到了房地產(chǎn)市場要“刮骨療毒”的時(shí)候了。所以要清丈土地，所以要動“江南大儒”的蛋糕。
你恒大高管吃香的喝辣的，轉(zhuǎn)移了多少財(cái)富去國外，據(jù)說許家印家族信托就有六百多億規(guī)模，現(xiàn)在拍拍屁股不管了是不是不合適？
你銀行躲在后面就是個不粘鍋，房子間不建的好都不妨礙你收貸款，保障金用到哪去了都不知道，現(xiàn)在拍拍屁股不管了是不是不合適？
地方財(cái)政吃了多少年地產(chǎn)紅利，編制人員年年漲的年終獎、防暑費(fèi)、精神文明獎不能不說沒有土地市場興旺的功勞，城投平臺攻城略地發(fā)債券，靠的就是土地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抵押，現(xiàn)在拍拍屁股不管了是不是不合適？
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！風(fēng)雨不動安如山！
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不動產(chǎn)統(tǒng)一登記！ 