昆山房企降價遭處罰：“不許跌”的背后邏輯
原創(chuàng) 子夜吶喊2023-05-07云阿云智庫•樓市
文 / 子午
5月5日，蘇州昆山住建局發(fā)布一則通報文件顯示，昆山兩家房企因在項目銷售過程中，“擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素”，遭到嚴(yán)厲處罰，被暫停網(wǎng)簽資格進(jìn)行整改，其“不良行為”計入年度誠信檔案……
據(jù)媒體報道，其中一處項目推出的特惠政策是一房一價，每套房源優(yōu)惠30萬左右，折算下來相當(dāng)于75折至8折左右。
這則新聞引起了社會輿論的嘩然。
其實，早在2021年多地就陸續(xù)出臺了“房價限跌令”，某些地方的住建局還對多家房企的項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄，打擊房企“惡意降價”。
關(guān)于“限跌令”，此前住建局的解釋是“為了保護(hù)購房者的權(quán)益”。這一理由貌似很有道理，已經(jīng)買房以及把房屋當(dāng)作投資品的家庭，還有地產(chǎn)企業(yè)以及各級政府，當(dāng)然是不希望房價下跌的。
在房價早已遠(yuǎn)離房屋真實成本的今天，房地產(chǎn)很大程度上已經(jīng)扮演著“投資品”的角色，“買漲不買跌”是“投資人”的普遍心態(tài)。在“房價上漲預(yù)期”下成長起來的房地產(chǎn)業(yè)，早已經(jīng)成為一場擊鼓傳花的游戲，將個人、企業(yè)、銀行和政府深度地綁定在了一起，反而讓“不許跌”成了精英的共識。
2020年，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布的調(diào)查報告顯示，城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬元，中位數(shù)為163萬元。
很多人感慨自己“拖了國家后腿”，抱怨自己“被平均”。事實上，這還不是最主要的問題。對于“先上車”的已購房群體而言，在北上深這樣的超一線城市擁有一套住房，哪怕還背負(fù)著貸款，家庭“凈資產(chǎn)”也能達(dá)到數(shù)百萬，位列“中產(chǎn)”�！�2018中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%，遠(yuǎn)高于美國的34.6%。
但“中產(chǎn)”的大量存在高度依賴于“房價上漲預(yù)期”。
例如，首付30萬、貸款70萬買一套100萬的房子，當(dāng)房價處于“上漲預(yù)期”，這30萬就是家庭的“凈資產(chǎn)”。一旦房價下跌，假如跌破70萬，貸款要繼續(xù)還，而家庭“凈資產(chǎn)”則立刻清零轉(zhuǎn)負(fù)；原本房價處于“上漲預(yù)期”的小康中產(chǎn)家庭，立刻就淪為赤貧甚至是“破產(chǎn)”家庭……
不要以為這樣的情景不會出現(xiàn)，筆者的一些親朋好友前兩年因為限購在二三線城市貸款買了“公寓”（商用房），想投資用來養(yǎng)老。其中一位朋友三十多萬總額買的公寓，相鄰地段的新盤行情已經(jīng)跌破二十萬，還“有價無市”、無法脫手，而他還背著18萬的貸款；在北京隔壁的燕郊，很多二手房從高峰的三萬多跌到了一萬多，這已經(jīng)不僅僅是腰斬了……
當(dāng)房子跌到首付款的價值被“清零”，很多工薪階層是選擇繼續(xù)還貸還是“斷供”棄房呢？特別是那些貸款購買了期房的家庭。當(dāng)然，在房價下跌初期很多家庭會因為兩難選擇（背負(fù)不良信用）而猶豫，如果進(jìn)一步下跌呢？再加之經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的收入下降甚至是失業(yè)，那些底層的貸款買房者能不選擇“斷供”棄房嗎？銀行的壞賬是不是會急劇攀升？這就是所謂的“系統(tǒng)性風(fēng)險”的一部分。
站在各級權(quán)力的立場，同樣不希望房價下跌。
房地產(chǎn)在“上漲預(yù)期”下對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場繁榮“功勞”是巨大的。且不說地方財政所依賴的土地出讓金，單是房地產(chǎn)帶動的鋼鐵、水泥、煤炭、化工、電力，等等一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，此外還有為房地產(chǎn)新區(qū)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、汽車產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)衍生出來的金融服務(wù)業(yè)……這些因素累加在一起完全可以說，是房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動了“經(jīng)濟(jì)循環(huán)”，使雇傭勞動制在各個環(huán)節(jié)得以持續(xù)，而且撬動的可能是小一半的GDP，高呼“厲害了”的先生們也有佐料津津樂道于鋼鐵、電力、基建如何雄霸全球！而一旦房價下跌，哪怕只是“橫盤”，生產(chǎn)過剩的問題馬上就會暴露出來——事實上現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了這個過程。
同樣地，站在國家主義立場，也不會允許房價下跌。
觀察全球經(jīng)濟(jì)，撥開“新經(jīng)濟(jì)”的表象，我們其實不難發(fā)現(xiàn)，自上世紀(jì)80年代以來，各個發(fā)達(dá)國家無不是靠房地產(chǎn)業(yè)的“飛升疾走”來續(xù)命，那些續(xù)命失敗的就要陷入漫長大蕭條。房地產(chǎn)金融化、經(jīng)濟(jì)脫實就虛，這是資本主義在遭遇生產(chǎn)過剩危機(jī)之后的普遍選擇。
要說房地產(chǎn)有泡沫，全球其實都有泡沫。群狼環(huán)伺的局面下，就看誰的泡沫先破滅，誰就會立即成為群狼撕咬的對象。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫只是諸多泡沫的一種，只是對于中國而言，權(quán)重更是大得多。巨大的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成了資金的堰塞湖，一旦出事，沖擊的不僅是金融信用，還有惡性的通貨膨脹……
而站在資本精英的立場，就更不允許房價下跌了。
一方面，房地產(chǎn)事實上充當(dāng)了財富向少數(shù)人聚集的媒介，加速了貧富分化的過程。窮人首付30萬買下中產(chǎn)100萬的房子，中產(chǎn)首付100萬買下富人300萬的房子，富人首付300萬，買下更富者1000萬的房子，更富者就可以選擇移民跑路了，至于資本巨頭們則在寒流到來之前轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”了……
另一方面，這里還有一個更隱秘的因素。社科院某位專家此前已經(jīng)一語道破真相——“房價太低不利于年輕人奮斗”。
試想，正在996的打工人突然輕輕松松就能擁有一套自己的房子了，每天下班就回家，去菜市場買菜在家做飯，那不是太舒服了嗎？還會“奮斗”嗎？
就如白巖松說的，“難道我們現(xiàn)在指望房價很低，工作一兩年，首付隨便付？然后一輩子處在低壓狀態(tài)么？不會吧？”
在北上深這樣的大城市打拼的“白領(lǐng)”精英們，表面上光鮮亮麗；然而上有老、下有小，還背著數(shù)百萬的房貸，HR就算把你罵成一條狗，你敢吭一聲嗎？你敢一言不合就辭職嗎？
只有房價維持在高位且“有序上漲”，才能有效“鞭策”打工人，自覺加班、自覺奮斗，最好下了班還能去送個外賣、跑個滴滴、做個代駕……活到老、加班到老、奮斗到老。一旦房價下跌，年輕人就看到了“躺平”的希望，“社會就沒有活力了”。
……
然而，就算“不許跌”的理由再充分，對于已經(jīng)充分市場化的房地產(chǎn)市場，“限跌令”真的能挺得住嗎？
以本文開頭提到的昆山為例。
作為典型的環(huán)滬板塊，昆山樓市主要是承接上海樓市的外溢，而非本地“剛需”，購房群體一部分來自在滬工作買不起房或無購房資格的群體，一部分來自上海的不動產(chǎn)投資群體。
2021年，上海房價大漲，昆山跟著水漲船高，迎來一輪房價快速增長；然而，2022年開始，上海樓市一直不景氣，今年5月二手房掛牌總數(shù)已經(jīng)達(dá)到52萬套（這里有同一房屋掛不同中介導(dǎo)致的重復(fù)統(tǒng)計），上海本市的有些區(qū)域二手房就已經(jīng)開始下跌了，4月份上海16個區(qū)中9個區(qū)房價進(jìn)入下跌通道，而上海五大新城的新房供應(yīng)量還在持續(xù)增加。
在這樣的背景下，昆山房價想繼續(xù)堅挺，很明顯不太現(xiàn)實。
去年下半年，昆山的二手房掛牌價已經(jīng)從兩萬出頭降到不足一萬九，目前更是來到了一萬八，而且是“有價無市”——掛牌的多、問津的少。僅今年3月份一個月，昆山二手房掛牌房源量就新增了1545套，最新的二手房庫存數(shù)量也達(dá)到了54029套，這一數(shù)字在去年9月初才32368套，如此遞增速度說明想套現(xiàn)跑路的不動產(chǎn)投資者非常多！
而二手房持續(xù)下跌的背景下，很多還只是“期房”的新房，在樓市前景不明朗的情況下，能獨(dú)善其身嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度不斷加大，除了“惡意降價”盡快清倉回籠資金，似乎也沒有更好的辦法了。
“限跌令”可以壓住房地產(chǎn)企業(yè)大幅降價的沖動，在市場化規(guī)則下卻壓不住個體購房者“自愿”降價的選擇，更壓不住不動產(chǎn)投資者回籠資金的強(qiáng)烈渴望，這注定是一場異常艱難的博弈。
昆山還只是一個縮影�，F(xiàn)在困難的不僅僅是一些省會城市和新一線城市，就連北上深也很難繼續(xù)保持“穩(wěn)定增長”的態(tài)勢，三四線城市更是一片哀鴻。
前幾年，民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計稱“我國的房子已經(jīng)足夠34億人居住”。這種說法未必靠譜，但住房市場化改革至今已經(jīng)20多年，作為商品的住房出現(xiàn)過剩是不爭的事實。
至于目前的房價是不是過高，是不是存在“泡沫”，除了某些“口吐蓮花”的專家不肯承認(rèn)，而在大多數(shù)老百姓看來，基本是沒有爭議的。一個最基本的事實就是住房市場化20多年來平均工資的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不過平均房價的上漲。常年統(tǒng)計顯示，新房及二手房的全款買房占比始終沒有超過三成，這還是在掏空三代購買力的情況下。
根據(jù)58安居客研究院前年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國正在還房貸的家庭大概達(dá)到了2億戶；以一戶家庭由夫妻2人來還房貸計算，“房奴”人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了4億之多。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元。而在12年前的2010年末，這一數(shù)字為9.36萬億，那一年新增了2.02萬億房地產(chǎn)貸款余額，余額同比增長27.5%，已經(jīng)被認(rèn)為是嚴(yán)重的“泡沫化”，彼時正值“四萬億”剛剛發(fā)力……
據(jù)國家統(tǒng)計局2017年調(diào)查，中國城鎮(zhèn)住房總存量為261億平方米，按照90平米一套計算，就是2.9億套，加上2018年建成的0.2億套，就超過了3億套，而2018年中國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)僅為2.8億戶。這樣算下來，戶均商品房就已經(jīng)達(dá)到1.1套以上，人均產(chǎn)權(quán)面積也達(dá)到了35平米。
如果再算上小產(chǎn)權(quán)房以及單位自建房、產(chǎn)業(yè)區(qū)配套的公寓，此外還有部分沒有劃歸私人產(chǎn)權(quán)的以前國營企事業(yè)單位的分配住房，“人人有房住”的物質(zhì)基礎(chǔ)其實早已滿足。
然而，因為社會貧富分化導(dǎo)致的住房分配不均，大多數(shù)年輕人買不起房，少數(shù)人占有大量房屋且空置的局面早已存在。由于統(tǒng)計困難，具體的空置率數(shù)據(jù)一直是眾說紛紜。國家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過20度（大約也就是富人開空調(diào)住一晚的用電量）住房視為“空置”，據(jù)此測算大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%；2012年北京人口管理總隊調(diào)查顯示，按最近連續(xù)半年無人居住的標(biāo)準(zhǔn)，北京住房空置率高達(dá)29%；西南財經(jīng)大學(xué)歷時5年，通過對29個省市262個縣1048個社區(qū)進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，2013年我國城鎮(zhèn)住宅整體空置率達(dá)到22.4%；2015年5月，騰訊網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。而商住樓的空置問題更為嚴(yán)重，深圳2019年的統(tǒng)計顯示空置率高達(dá)65.7%。
據(jù)2019年住建部的相關(guān)統(tǒng)計，我國仍有約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。而2018年第三方機(jī)構(gòu)的抽樣統(tǒng)計顯示，實際租房總?cè)丝谥辽偈?.98億，以年輕人為主，且中高學(xué)歷占據(jù)了絕對的主體：
對于這些還沒有買房、特別是亟需買房結(jié)婚的年輕人及其家庭而言，他們當(dāng)然翹首以盼房價回歸真正的“理性”，而事實上“市場規(guī)律”也催促著應(yīng)該回歸真正的“理性”了。
但這卻意味著要動很多群體的蛋糕，意味著“驚天動地”，非觸及財富分配格局以及更為根本的所有制問題不可，更需要“壯士斷腕的勇氣和鳳凰涅槃的決心”。
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現(xiàn)在能買房嗎？ 