昆山房企降價(jià)遭處罰：“不許跌”的背后邏輯
原創(chuàng) 子夜吶喊2023-05-07云阿云智庫(kù)•樓市
文 / 子午
5月5日，蘇州昆山住建局發(fā)布一則通報(bào)文件顯示，昆山兩家房企因在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，“擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素”，遭到嚴(yán)厲處罰，被暫停網(wǎng)簽資格進(jìn)行整改，其“不良行為”計(jì)入年度誠(chéng)信檔案……
據(jù)媒體報(bào)道，其中一處項(xiàng)目推出的特惠政策是一房一價(jià)，每套房源優(yōu)惠30萬(wàn)左右，折算下來(lái)相當(dāng)于75折至8折左右。
這則新聞引起了社會(huì)輿論的嘩然。
其實(shí)，早在2021年多地就陸續(xù)出臺(tái)了“房?jī)r(jià)限跌令”，某些地方的住建局還對(duì)多家房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄，打擊房企“惡意降價(jià)”。
關(guān)于“限跌令”，此前住建局的解釋是“為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益”。這一理由貌似很有道理，已經(jīng)買房以及把房屋當(dāng)作投資品的家庭，還有地產(chǎn)企業(yè)以及各級(jí)政府，當(dāng)然是不希望房?jī)r(jià)下跌的。
在房?jī)r(jià)早已遠(yuǎn)離房屋真實(shí)成本的今天，房地產(chǎn)很大程度上已經(jīng)扮演著“投資品”的角色，“買漲不買跌”是“投資人”的普遍心態(tài)。在“房?jī)r(jià)上漲預(yù)期”下成長(zhǎng)起來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，早已經(jīng)成為一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，將個(gè)人、企業(yè)、銀行和政府深度地綁定在了一起，反而讓“不許跌”成了精英的共識(shí)。
2020年，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬(wàn)元，中位數(shù)為163萬(wàn)元。
很多人感慨自己“拖了國(guó)家后腿”，抱怨自己“被平均”。事實(shí)上，這還不是最主要的問(wèn)題。對(duì)于“先上車”的已購(gòu)房群體而言，在北上深這樣的超一線城市擁有一套住房，哪怕還背負(fù)著貸款，家庭“凈資產(chǎn)”也能達(dá)到數(shù)百萬(wàn)，位列“中產(chǎn)”�！�2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的34.6%。
但“中產(chǎn)”的大量存在高度依賴于“房?jī)r(jià)上漲預(yù)期”。
例如，首付30萬(wàn)、貸款70萬(wàn)買一套100萬(wàn)的房子，當(dāng)房?jī)r(jià)處于“上漲預(yù)期”，這30萬(wàn)就是家庭的“凈資產(chǎn)”。一旦房?jī)r(jià)下跌，假如跌破70萬(wàn)，貸款要繼續(xù)還，而家庭“凈資產(chǎn)”則立刻清零轉(zhuǎn)負(fù)；原本房?jī)r(jià)處于“上漲預(yù)期”的小康中產(chǎn)家庭，立刻就淪為赤貧甚至是“破產(chǎn)”家庭……
不要以為這樣的情景不會(huì)出現(xiàn)，筆者的一些親朋好友前兩年因?yàn)橄拶?gòu)在二三線城市貸款買了“公寓”（商用房），想投資用來(lái)養(yǎng)老。其中一位朋友三十多萬(wàn)總額買的公寓，相鄰地段的新盤行情已經(jīng)跌破二十萬(wàn)，還“有價(jià)無(wú)市”、無(wú)法脫手，而他還背著18萬(wàn)的貸款；在北京隔壁的燕郊，很多二手房從高峰的三萬(wàn)多跌到了一萬(wàn)多，這已經(jīng)不僅僅是腰斬了……
當(dāng)房子跌到首付款的價(jià)值被“清零”，很多工薪階層是選擇繼續(xù)還貸還是“斷供”棄房呢？特別是那些貸款購(gòu)買了期房的家庭。當(dāng)然，在房?jī)r(jià)下跌初期很多家庭會(huì)因?yàn)閮呻y選擇（背負(fù)不良信用）而猶豫，如果進(jìn)一步下跌呢？再加之經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的收入下降甚至是失業(yè)，那些底層的貸款買房者能不選擇“斷供”棄房嗎？銀行的壞賬是不是會(huì)急劇攀升？這就是所謂的“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”的一部分。
站在各級(jí)權(quán)力的立場(chǎng)，同樣不希望房?jī)r(jià)下跌。
房地產(chǎn)在“上漲預(yù)期”下對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)繁榮“功勞”是巨大的。且不說(shuō)地方財(cái)政所依賴的土地出讓金，單是房地產(chǎn)帶動(dòng)的鋼鐵、水泥、煤炭、化工、電力，等等一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，此外還有為房地產(chǎn)新區(qū)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、汽車產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)衍生出來(lái)的金融服務(wù)業(yè)……這些因素累加在一起完全可以說(shuō)，是房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)了“經(jīng)濟(jì)循環(huán)”，使雇傭勞動(dòng)制在各個(gè)環(huán)節(jié)得以持續(xù)，而且撬動(dòng)的可能是小一半的GDP，高呼“厲害了”的先生們也有佐料津津樂(lè)道于鋼鐵、電力、基建如何雄霸全球！而一旦房?jī)r(jià)下跌，哪怕只是“橫盤”，生產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題馬上就會(huì)暴露出來(lái)——事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了這個(gè)過(guò)程。
同樣地，站在國(guó)家主義立場(chǎng)，也不會(huì)允許房?jī)r(jià)下跌。
觀察全球經(jīng)濟(jì)，撥開(kāi)“新經(jīng)濟(jì)”的表象，我們其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，自上世紀(jì)80年代以來(lái)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家無(wú)不是靠房地產(chǎn)業(yè)的“飛升疾走”來(lái)續(xù)命，那些續(xù)命失敗的就要陷入漫長(zhǎng)大蕭條。房地產(chǎn)金融化、經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛，這是資本主義在遭遇生產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)之后的普遍選擇。
要說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫，全球其實(shí)都有泡沫。群狼環(huán)伺的局面下，就看誰(shuí)的泡沫先破滅，誰(shuí)就會(huì)立即成為群狼撕咬的對(duì)象。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫只是諸多泡沫的一種，只是對(duì)于中國(guó)而言，權(quán)重更是大得多。巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成了資金的堰塞湖，一旦出事，沖擊的不僅是金融信用，還有惡性的通貨膨脹……
而站在資本精英的立場(chǎng)，就更不允許房?jī)r(jià)下跌了。
一方面，房地產(chǎn)事實(shí)上充當(dāng)了財(cái)富向少數(shù)人聚集的媒介，加速了貧富分化的過(guò)程。窮人首付30萬(wàn)買下中產(chǎn)100萬(wàn)的房子，中產(chǎn)首付100萬(wàn)買下富人300萬(wàn)的房子，富人首付300萬(wàn)，買下更富者1000萬(wàn)的房子，更富者就可以選擇移民跑路了，至于資本巨頭們則在寒流到來(lái)之前轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”了……
另一方面，這里還有一個(gè)更隱秘的因素。社科院某位專家此前已經(jīng)一語(yǔ)道破真相——“房?jī)r(jià)太低不利于年輕人奮斗”。
試想，正在996的打工人突然輕輕松松就能擁有一套自己的房子了，每天下班就回家，去菜市場(chǎng)買菜在家做飯，那不是太舒服了嗎？還會(huì)“奮斗”嗎？
就如白巖松說(shuō)的，“難道我們現(xiàn)在指望房?jī)r(jià)很低，工作一兩年，首付隨便付？然后一輩子處在低壓狀態(tài)么？不會(huì)吧？”
在北上深這樣的大城市打拼的“白領(lǐng)”精英們，表面上光鮮亮麗；然而上有老、下有小，還背著數(shù)百萬(wàn)的房貸，HR就算把你罵成一條狗，你敢吭一聲嗎？你敢一言不合就辭職嗎？
只有房?jī)r(jià)維持在高位且“有序上漲”，才能有效“鞭策”打工人，自覺(jué)加班、自覺(jué)奮斗，最好下了班還能去送個(gè)外賣、跑個(gè)滴滴、做個(gè)代駕……活到老、加班到老、奮斗到老。一旦房?jī)r(jià)下跌，年輕人就看到了“躺平”的希望，“社會(huì)就沒(méi)有活力了”。
……
然而，就算“不許跌”的理由再充分，對(duì)于已經(jīng)充分市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“限跌令”真的能挺得住嗎？
以本文開(kāi)頭提到的昆山為例。
作為典型的環(huán)滬板塊，昆山樓市主要是承接上海樓市的外溢，而非本地“剛需”，購(gòu)房群體一部分來(lái)自在滬工作買不起房或無(wú)購(gòu)房資格的群體，一部分來(lái)自上海的不動(dòng)產(chǎn)投資群體。
2021年，上海房?jī)r(jià)大漲，昆山跟著水漲船高，迎來(lái)一輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)；然而，2022年開(kāi)始，上海樓市一直不景氣，今年5月二手房掛牌總數(shù)已經(jīng)達(dá)到52萬(wàn)套（這里有同一房屋掛不同中介導(dǎo)致的重復(fù)統(tǒng)計(jì)），上海本市的有些區(qū)域二手房就已經(jīng)開(kāi)始下跌了，4月份上海16個(gè)區(qū)中9個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道，而上海五大新城的新房供應(yīng)量還在持續(xù)增加。
在這樣的背景下，昆山房?jī)r(jià)想繼續(xù)堅(jiān)挺，很明顯不太現(xiàn)實(shí)。
去年下半年，昆山的二手房掛牌價(jià)已經(jīng)從兩萬(wàn)出頭降到不足一萬(wàn)九，目前更是來(lái)到了一萬(wàn)八，而且是“有價(jià)無(wú)市”——掛牌的多、問(wèn)津的少。僅今年3月份一個(gè)月，昆山二手房掛牌房源量就新增了1545套，最新的二手房庫(kù)存數(shù)量也達(dá)到了54029套，這一數(shù)字在去年9月初才32368套，如此遞增速度說(shuō)明想套現(xiàn)跑路的不動(dòng)產(chǎn)投資者非常多！
而二手房持續(xù)下跌的背景下，很多還只是“期房”的新房，在樓市前景不明朗的情況下，能獨(dú)善其身嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度不斷加大，除了“惡意降價(jià)”盡快清倉(cāng)回籠資金，似乎也沒(méi)有更好的辦法了。
“限跌令”可以壓住房地產(chǎn)企業(yè)大幅降價(jià)的沖動(dòng)，在市場(chǎng)化規(guī)則下卻壓不住個(gè)體購(gòu)房者“自愿”降價(jià)的選擇，更壓不住不動(dòng)產(chǎn)投資者回籠資金的強(qiáng)烈渴望，這注定是一場(chǎng)異常艱難的博弈。
昆山還只是一個(gè)縮影�，F(xiàn)在困難的不僅僅是一些省會(huì)城市和新一線城市，就連北上深也很難繼續(xù)保持“穩(wěn)定增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)，三四線城市更是一片哀鴻。
前幾年，民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱“我國(guó)的房子已經(jīng)足夠34億人居住”。這種說(shuō)法未必靠譜，但住房市場(chǎng)化改革至今已經(jīng)20多年，作為商品的住房出現(xiàn)過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)。
至于目前的房?jī)r(jià)是不是過(guò)高，是不是存在“泡沫”，除了某些“口吐蓮花”的專家不肯承認(rèn)，而在大多數(shù)老百姓看來(lái)，基本是沒(méi)有爭(zhēng)議的。一個(gè)最基本的事實(shí)就是住房市場(chǎng)化20多年來(lái)平均工資的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不過(guò)平均房?jī)r(jià)的上漲。常年統(tǒng)計(jì)顯示，新房及二手房的全款買房占比始終沒(méi)有超過(guò)三成，這還是在掏空三代購(gòu)買力的情況下。
根據(jù)58安居客研究院前年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)正在還房貸的家庭大概達(dá)到了2億戶；以一戶家庭由夫妻2人來(lái)還房貸計(jì)算，“房奴”人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了4億之多。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬(wàn)億元。而在12年前的2010年末，這一數(shù)字為9.36萬(wàn)億，那一年新增了2.02萬(wàn)億房地產(chǎn)貸款余額，余額同比增長(zhǎng)27.5%，已經(jīng)被認(rèn)為是嚴(yán)重的“泡沫化”，彼時(shí)正值“四萬(wàn)億”剛剛發(fā)力……
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017年調(diào)查，中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量為261億平方米，按照90平米一套計(jì)算，就是2.9億套，加上2018年建成的0.2億套，就超過(guò)了3億套，而2018年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)僅為2.8億戶。這樣算下來(lái)，戶均商品房就已經(jīng)達(dá)到1.1套以上，人均產(chǎn)權(quán)面積也達(dá)到了35平米。
如果再算上小產(chǎn)權(quán)房以及單位自建房、產(chǎn)業(yè)區(qū)配套的公寓，此外還有部分沒(méi)有劃歸私人產(chǎn)權(quán)的以前國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位的分配住房，“人人有房住”的物質(zhì)基礎(chǔ)其實(shí)早已滿足。
然而，因?yàn)樯鐣?huì)貧富分化導(dǎo)致的住房分配不均，大多數(shù)年輕人買不起房，少數(shù)人占有大量房屋且空置的局面早已存在。由于統(tǒng)計(jì)困難，具體的空置率數(shù)據(jù)一直是眾說(shuō)紛紜。國(guó)家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過(guò)20度（大約也就是富人開(kāi)空調(diào)住一晚的用電量）住房視為“空置”，據(jù)此測(cè)算大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%；2012年北京人口管理總隊(duì)調(diào)查顯示，按最近連續(xù)半年無(wú)人居住的標(biāo)準(zhǔn)，北京住房空置率高達(dá)29%；西南財(cái)經(jīng)大學(xué)歷時(shí)5年，通過(guò)對(duì)29個(gè)省市262個(gè)縣1048個(gè)社區(qū)進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅整體空置率達(dá)到22.4%；2015年5月，騰訊網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。而商住樓的空置問(wèn)題更為嚴(yán)重，深圳2019年的統(tǒng)計(jì)顯示空置率高達(dá)65.7%。
據(jù)2019年住建部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)仍有約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。而2018年第三方機(jī)構(gòu)的抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，實(shí)際租房總?cè)丝谥辽偈?.98億，以年輕人為主，且中高學(xué)歷占據(jù)了絕對(duì)的主體：
對(duì)于這些還沒(méi)有買房、特別是亟需買房結(jié)婚的年輕人及其家庭而言，他們當(dāng)然翹首以盼房?jī)r(jià)回歸真正的“理性”，而事實(shí)上“市場(chǎng)規(guī)律”也催促著應(yīng)該回歸真正的“理性”了。
但這卻意味著要?jiǎng)雍芏嗳后w的蛋糕，意味著“驚天動(dòng)地”，非觸及財(cái)富分配格局以及更為根本的所有制問(wèn)題不可，更需要“壯士斷腕的勇氣和鳳凰涅槃的決心”。
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現(xiàn)在能買房嗎？ 