現(xiàn)在能買房嗎？
血飲2023-05-12 云阿云智庫(kù)•樓市
導(dǎo)讀：未來(lái)，如果中國(guó)能夠在貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)中擊垮猶太資本集團(tuán)。那么，海量的國(guó)際資本瘋狂涌入中國(guó)，在解決了資金問(wèn)題以后，國(guó)家發(fā)展積累的資金和海外資金也必然推高中國(guó)樓市。
一旦以新能源和數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的第四次科技革命在中國(guó)率先爆發(fā)，則中國(guó)工業(yè)生產(chǎn)效率和工業(yè)產(chǎn)值必然再次飛速增長(zhǎng)，美元霸權(quán)倒臺(tái)以后，國(guó)際資本再蜂擁而入，這將進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)階段類似于二戰(zhàn)勝利以后，全球資本進(jìn)入美國(guó)，帶動(dòng)美國(guó)在1945年到1950年之間的飛速發(fā)展。
據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)報(bào)道，4月25號(hào)，自然資源部負(fù)責(zé)人在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這一消息引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
目前政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，后臺(tái)很多讀者留言表示，非常困惑現(xiàn)在是否適合買房。
房地產(chǎn)市場(chǎng)跟其他市場(chǎng)一樣，根本而言，漲跌取決于內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境。欲判斷當(dāng)前是否適合買房，就需要全面仔細(xì)觀察內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
一、外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
北京時(shí)間5月4號(hào)凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間由4.75%-5%上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至5%-5.25%。
這是美聯(lián)儲(chǔ)自去年三月加息以來(lái)的第10次加息，完全符合血飲之前關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)暴力加息的預(yù)測(cè)。這次加息之前，市場(chǎng)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將會(huì)很快停止加息，并迅速啟動(dòng)降息。
當(dāng)時(shí)血飲堅(jiān)持認(rèn)為，降息不會(huì)很快到來(lái)！因?yàn)椋?strong>降息只會(huì)讓美國(guó)死得更快！
有史為證。美聯(lián)儲(chǔ)歷史上曾經(jīng)在多輪加息以后就開(kāi)始降息，并非無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循。事實(shí)上，美聯(lián)儲(chǔ)在最近的一次測(cè)試中就已經(jīng)深刻領(lǐng)悟到，即便用降息來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，也無(wú)法阻止美國(guó)金融系統(tǒng)爆發(fā)危機(jī)。2019年8月2號(hào)，在時(shí)任總統(tǒng)特朗普的要求下，美聯(lián)儲(chǔ)被迫降息25點(diǎn)，到2020年3月16號(hào)，美聯(lián)儲(chǔ)將利率下調(diào)到0。僅僅短短7個(gè)月時(shí)間內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)緊急降息225點(diǎn)。但這一切努力并未阻止美國(guó)的金融悲劇發(fā)生。2020年3月開(kāi)始，美國(guó)金融氦閃如期爆發(fā)，美股連續(xù)熔斷4次，差點(diǎn)崩盤！
本次會(huì)議之前，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)在5月會(huì)議上停止加息，理由是銀行業(yè)危機(jī)擴(kuò)大。但實(shí)際美聯(lián)儲(chǔ)頂著銀行業(yè)危機(jī)繼續(xù)加息，直接打臉市場(chǎng)。
退一萬(wàn)步講，即便美聯(lián)儲(chǔ)停止加息，也并不代表緊縮貨幣政策結(jié)束。在停止加息以后，美國(guó)將迎來(lái)比加息更可怕的信貸緊縮，也就是銀行業(yè)在高利率背景下，為防止破產(chǎn)只能進(jìn)一步降低貸款，收縮信貸。如果說(shuō)加息是提高了拆解利率，增加了利息支出，那么，信貸緊縮將帶來(lái)信貸量的全面收緊。
即便停止加息，美國(guó)銀行業(yè)開(kāi)始信貸緊縮，信貸收緊帶來(lái)的沖擊也將席卷美國(guó)家庭和制造業(yè)。從這個(gè)角度而言，如果說(shuō)銀行業(yè)危機(jī)是地震的話，那么，信貸緊縮就是地震引發(fā)的超級(jí)海嘯。
目前，包括華爾街和國(guó)內(nèi)金融領(lǐng)域?qū)酉⒌呐袛喽际菑募悍嚼娉霭l(fā)，不斷加息讓華爾街利率對(duì)賭輸?shù)缅X越來(lái)越多，屁股決定腦袋，華爾街自然希望加息結(jié)束，只要停止加息并降息QE，則大量金錢必然涌入華爾街。
國(guó)內(nèi)同樣如此，美聯(lián)儲(chǔ)加息讓國(guó)內(nèi)各個(gè)領(lǐng)域承壓，停止加息就能夠重新獲得政府提供的龐大流動(dòng)性，繼續(xù)從中獲得過(guò)去的超額利潤(rùn)。
美聯(lián)儲(chǔ)加息會(huì)不會(huì)因?yàn)殂y行業(yè)甚至經(jīng)濟(jì)衰退而停止加息呢？
早在去年4月份，美聯(lián)儲(chǔ)一把手鮑威爾就明確表示：即便加息導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，也在所不惜。但是，這句話卻被市場(chǎng)故意忽視，等到今年4月硅谷銀行破產(chǎn)導(dǎo)致銀行業(yè)危機(jī)擴(kuò)大以后，市場(chǎng)依舊顧我，以不能讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退為由，期望能夠裹挾美聯(lián)儲(chǔ)政策，但美聯(lián)儲(chǔ)早就明確表示，即便危機(jī)來(lái)臨，也不會(huì)停止加息緊縮的貨幣政策。
要知道，目前美國(guó)人的儲(chǔ)蓄率只有4.7%，比美國(guó)2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)還要低。但就是在這種情況下，美聯(lián)儲(chǔ)依舊加息并堅(jiān)持緊縮貨幣政策。美聯(lián)儲(chǔ)之所以這么干，就是預(yù)測(cè)到了降息的惡果比加息更加難以承受。
兩害相權(quán)取其輕，美聯(lián)儲(chǔ)如果停止加息啟動(dòng)降息，不僅美國(guó)銀行業(yè)會(huì)爆發(fā)危機(jī)，還會(huì)導(dǎo)致股市崩盤，連帶引發(fā)樓市和債市暴跌，這些都是美國(guó)無(wú)法承受之重。打個(gè)比喻，猶如目前的美國(guó)經(jīng)濟(jì)卡車在前不著村后不挨店的高速路上已經(jīng)起火，很多人認(rèn)為，解決危機(jī)的最好辦法就是停車救火，也就是停止加息并降息救火，但是，如果停車救火不僅無(wú)法撲滅火源，而且會(huì)將車輛本身焚燒殆盡，也就是將美國(guó)經(jīng)濟(jì)徹底燒毀。所以，對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來(lái)說(shuō)，這一歷史瞬間的最好辦法是狠踩油門，加速前進(jìn)，也就是連續(xù)加息，直到在道路前端找到水源，讓著火的客車從水源中沖過(guò)去，將車上的火焰撲滅。滅火前的任何停車行為都是找死。
目前，美聯(lián)儲(chǔ)正在駕駛著火的經(jīng)濟(jì)卡車前行，銀行業(yè)危機(jī)只是車上的火勢(shì)擴(kuò)大，美聯(lián)儲(chǔ)在加息之初就已經(jīng)預(yù)判到了經(jīng)濟(jì)卡車火勢(shì)會(huì)擴(kuò)大，所以鮑威爾在開(kāi)始加息時(shí)就表明了決心，即便加息途中火勢(shì)增大，但依舊會(huì)狠狠踩緊縮貨幣政策的油門。
美國(guó)解決車輛著火問(wèn)題的最終途徑，就是尋求中國(guó)支持，但美國(guó)在政治正確下目前依舊不愿意低頭，中國(guó)也隔岸觀火對(duì)美國(guó)的窘態(tài)冷眼旁觀。
美國(guó)不愿意讓步，卻又心存僥幸。美國(guó)國(guó)務(wù)卿布林肯、財(cái)政部長(zhǎng)耶倫以及商務(wù)部長(zhǎng)雷蒙多訪華均被中國(guó)拒絕，這說(shuō)明，中美雙方目前進(jìn)行談判，美國(guó)根本沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，正因?yàn)槊绹?guó)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，所以才會(huì)從對(duì)岸、日韓、南海幾乎所有問(wèn)題對(duì)華發(fā)難，但中國(guó)就是不動(dòng)如山，如此，美國(guó)車輛著火，一眾官員憂心如焚，當(dāng)真活該！
中美會(huì)談什么時(shí)候能夠達(dá)成協(xié)議尚不可知，美聯(lián)儲(chǔ)當(dāng)下唯有絕不放棄加息緊縮貨幣政策。只要緊縮持續(xù)，則美國(guó)購(gòu)買力下降，歐洲、加拿大、澳大利亞又緊跟美國(guó)加息，這樣導(dǎo)致歐美消費(fèi)快速減退，危害中國(guó)出口。這方面，雙方是在比拼經(jīng)濟(jì)內(nèi)力，出口困難就是比拼中出現(xiàn)的正�，F(xiàn)象。
出口不樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)重振基礎(chǔ)同樣不牢固，固定資產(chǎn)投資自然也沒(méi)有前幾年那么繁榮，所以，外部美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)緊縮貨幣政策對(duì)國(guó)內(nèi)樓市壓力始終存在，這是制約樓市上漲的外部條件。
二、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
5月11號(hào)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)4月CPI同比上漲0.1%，較3月的0.7%有所下降，環(huán)比下降0.1%。PPI環(huán)比下降0.5%，同比下降3.6%，降幅比3月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局權(quán)威的數(shù)據(jù)表明，繼3月之后，中國(guó)4月CPI和PPI同比增速再次雙雙回落。回落的直接原因是進(jìn)口大宗產(chǎn)品價(jià)格下跌，今年4月份除糧食外全國(guó)大宗進(jìn)口產(chǎn)品價(jià)格全面下跌。
這代表什么呢？
血飲在之前文章說(shuō)過(guò)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)推動(dòng)低油價(jià)＋強(qiáng)勢(shì)美元的加息政策，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)會(huì)承壓，其動(dòng)力就來(lái)源于大宗產(chǎn)品價(jià)格下跌，產(chǎn)品價(jià)格下跌，則直接導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌，導(dǎo)致PPI下行。在過(guò)去一年，國(guó)際油價(jià)從最高接近140跌到最近的70美元，已經(jīng)下跌超過(guò)一半，貴金屬比如錫、鎳等下跌幅度更大。
PPI與CPI關(guān)系是衡量經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的重要指標(biāo)，當(dāng)兩者同時(shí)增長(zhǎng)，則代表全面向好，反之則代表經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)并不牢固。目前的形勢(shì)，血飲在2022年11月8號(hào)發(fā)表的文章《經(jīng)濟(jì)會(huì)好起來(lái)嗎》中已經(jīng)做出回答，現(xiàn)在的發(fā)展與當(dāng)初的預(yù)測(cè)完全吻合。
債務(wù)方面，地方債今年前四個(gè)月累計(jì)前4個(gè)月地方債發(fā)行近2.8萬(wàn)億，增速創(chuàng)三年來(lái)新高。
投資方面，四月份社會(huì)融資規(guī)模12200億前值為53800億，縮減78%。4月份新增人民幣貸款7188億，前值為38900，萎縮81%。
上面三個(gè)數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)依舊不構(gòu)牢固，需要繼續(xù)努力。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊需要共同努力才能夠重新啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)，今年國(guó)家將進(jìn)一步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，否則等到11月國(guó)家地方財(cái)政耗盡，下半年的經(jīng)濟(jì)將面臨諸多困難。所以，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍需繼續(xù)努力。
未來(lái)一年形勢(shì)究竟如何？明白了國(guó)內(nèi)外兩大市場(chǎng)趨勢(shì)，大家也就明白了未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。在這種情況下，大家購(gòu)買房產(chǎn)一定要量力而行。
三、人口下降必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌嗎
目前在網(wǎng)絡(luò)上流行這樣的觀點(diǎn)，人口下降會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。這種觀點(diǎn)看上去無(wú)比正確，但細(xì)想?yún)s并非如此。以韓國(guó)為例，目前韓國(guó)是世界上人口出生最低的國(guó)家之一，2020年韓國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但是據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報(bào)道，韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年韓國(guó)合計(jì)特殊出生率為0.78。韓國(guó)的房?jī)r(jià)卻在過(guò)去5年里平均上漲了8成。在韓國(guó)人口出生下降的過(guò)程中，平均每年增長(zhǎng)16%；同樣的2020年，美國(guó)主體人口白人人口數(shù)量首次出現(xiàn)下降，但過(guò)去3年美國(guó)房?jī)r(jià)依舊在不斷上漲，其中2022年房?jī)r(jià)更上漲11%。同樣的情況的出現(xiàn)在德國(guó)身上，在人口下降需要吸引外來(lái)移民的德國(guó)，2021年的房?jī)r(jià)比2020年增長(zhǎng)14%。人口已經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)的俄羅斯，同期房?jī)r(jià)上漲24%。
從上面數(shù)據(jù)可以看出，全世界的房?jī)r(jià)都在上漲，而且這跟所在國(guó)家人口是否增長(zhǎng)沒(méi)有必然聯(lián)系，即便這個(gè)國(guó)家人口減少，但房?jī)r(jià)依舊在上漲。
很多人認(rèn)為人口減少房子就成白菜價(jià)�？墒�，日本人口從2007年以后出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，已經(jīng)持續(xù)16年了，但是日本各大經(jīng)濟(jì)圈特別是京濱等城市圈的房子依舊是偶同日本人奮斗一輩子都買不起的。很多人不知道的是，被戰(zhàn)爭(zhēng)打成廢墟的敘利亞古城阿勒頗的房?jī)r(jià)高達(dá)2萬(wàn)人民幣一平米，菲律賓首都馬尼拉的房?jī)r(jià)也在2萬(wàn)一平米。這些房子同樣不是當(dāng)?shù)厝四軌蛸I得起的，也不是某些人眼中的白菜價(jià)。
四、房?jī)r(jià)上漲跟什么有關(guān)呢
房?jī)r(jià)上漲只跟兩個(gè)因素有關(guān)：
01生產(chǎn)效率提高帶動(dòng)的工業(yè)產(chǎn)值增加
中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)40年的增長(zhǎng)，一直被很多人詬病。不少人認(rèn)為是M2貨幣超發(fā)導(dǎo)致，但實(shí)際上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是中國(guó)工業(yè)制造的生產(chǎn)率不斷提高，帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值暴增。因?yàn)槭乔趧诘拿褡�，且有早期低教育成本培養(yǎng)起來(lái)的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)工人，中國(guó)的工業(yè)產(chǎn)值在過(guò)去40年增長(zhǎng)了1000倍，對(duì)應(yīng)的則是M2同比增長(zhǎng)1000倍。但，某些人開(kāi)始偷換概念，將房?jī)r(jià)暴漲歸咎于M2增長(zhǎng)，實(shí)際上貨幣一個(gè)重要價(jià)值就是價(jià)值尺度，工業(yè)產(chǎn)品增加必然增發(fā)貨幣用來(lái)衡量其價(jià)值，工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)必然帶動(dòng)M2增長(zhǎng)，兩者只要匹配，即便M2稍微多一點(diǎn)，但也不存在貨幣超發(fā)一說(shuō)。
40年工業(yè)產(chǎn)值高速發(fā)展，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加，M2水漲船高帶動(dòng)了脫產(chǎn)農(nóng)民入城，更好的配套設(shè)施極大改變生存環(huán)境，工業(yè)蓬勃發(fā)展帶動(dòng)地價(jià)上漲，然后再帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是順理成章的事情。比如中國(guó)房?jī)r(jià)增速最快的2003年到2008年，就是中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，工業(yè)產(chǎn)值瘋狂擴(kuò)張的結(jié)果。
我們不清楚某些磚家為何要將中國(guó)民眾得利的M2增長(zhǎng)說(shuō)成是房?jī)r(jià)上漲的萬(wàn)惡之源。難道經(jīng)濟(jì)減速，M2一個(gè)勁下跌，工廠收縮資金鏈斷裂甚至倒閉才是磚家希望看到的嗎？非洲房?jī)r(jià)便宜，你會(huì)去買嗎？非洲沒(méi)有任何配套，工業(yè)停滯不前，買了房子十年以后價(jià)格一點(diǎn)沒(méi)漲，還要賠上裝修錢，是不是就更好呢？
02金融炒作
美聯(lián)儲(chǔ)掌握全球貨幣政策走向。2007年以后美國(guó)更多通過(guò)操縱美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策影響全球，其中最主要的就是通過(guò)控制大宗價(jià)格上下波動(dòng)，左右他國(guó)貨幣政策。打壓油價(jià)制造強(qiáng)通縮的時(shí)候，往往能夠擊垮對(duì)方制造業(yè)，拖對(duì)方國(guó)家樓市下手。制造通脹的時(shí)候，往往能夠帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值劇增，將泡沫硬塞進(jìn)對(duì)方國(guó)家經(jīng)濟(jì)。反復(fù)擠壓下，擊垮對(duì)方樓市和國(guó)民經(jīng)濟(jì)，達(dá)成不可告人的目的。
過(guò)去二十年，中國(guó)樓市價(jià)格基本跟隨美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策搖擺。但工業(yè)產(chǎn)值不斷增長(zhǎng)也支撐了中國(guó)房?jī)r(jià)一路上行。雖然近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭到美國(guó)外部遏制打擊比較多，為了維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)釋放流動(dòng)性增多，但絕大部分前都是進(jìn)入了基建領(lǐng)域，以基建建設(shè)維持工業(yè)增加值不斷增長(zhǎng)。雖然某些極端環(huán)境下大量基建建設(shè)拉升了房?jī)r(jià)，但整體房?jī)r(jià)依舊與工業(yè)產(chǎn)值增加相匹配。
金融炒作只有在工業(yè)產(chǎn)值大爆發(fā)以后才會(huì)起作用。2020年以后隨著海外訂單增加越南經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，緊接著越南首都胡志明市房?jī)r(jià)一路暴漲到3.5萬(wàn)人民幣一平，比中國(guó)杭州、蘇州、南京的GDP還高。
所以房?jī)r(jià)上漲的根本原因在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。未來(lái)，如果中國(guó)能夠在貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)中擊垮猶太資本集團(tuán)。那么，海量的國(guó)際資本瘋狂涌入中國(guó)，在解決了資金問(wèn)題以后，國(guó)家發(fā)展積累的資金和海外資金也必然推高中國(guó)樓市。這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的增量擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力。
當(dāng)前中國(guó)面臨兩大挑戰(zhàn)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，一個(gè)是美國(guó)全面打壓。產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，美國(guó)下定決定全面遏制中國(guó)，我們一方面要對(duì)抗美國(guó)打壓，一方面又要完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)后對(duì)美超越。兩個(gè)任務(wù)加在一起都特別艱難。
但，這些困難新中國(guó)建立以來(lái)已經(jīng)經(jīng)歷了很多次，最后我們都實(shí)現(xiàn)了跨越。這次的任務(wù)雖然艱難，但相信我們能夠再次突破。
一旦以新能源和數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的第四次科技革命在中國(guó)率先爆發(fā)，則中國(guó)工業(yè)生產(chǎn)效率和工業(yè)產(chǎn)值必然再次飛速增長(zhǎng)，美元霸權(quán)倒臺(tái)以后，國(guó)際資本再蜂擁而入，這將進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)階段類似于二戰(zhàn)勝利以后，全球資本進(jìn)入美國(guó)，帶動(dòng)美國(guó)在1945年到1950年之間的飛速發(fā)展。
在那個(gè)年代，普通美國(guó)人的臉上都洋溢著笑容，美國(guó)對(duì)全世界的態(tài)度是前所未有的寬松。國(guó)民更是無(wú)比的自信，他們只要努力工作就能夠在快速增長(zhǎng)收入中買到喜歡的房子。相信我們也會(huì)過(guò)上這樣的好日子！
五、買房四大信號(hào)
上面我們說(shuō)到短期內(nèi)購(gòu)房的不利因素和長(zhǎng)期持有的內(nèi)在邏輯，那么，到底什么時(shí)候買房最合適呢？
01一二線城市打開(kāi)限購(gòu)
在2022年2月的知識(shí)星球討論中血飲說(shuō)過(guò)，樓市限購(gòu)將逐步打開(kāi)。結(jié)果，當(dāng)年三月份哈爾濱成為全國(guó)第一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市。緊接著，鄭州、長(zhǎng)沙、蘇州、青島等城市接連放開(kāi)限購(gòu)。當(dāng)年，全國(guó)又開(kāi)始降低購(gòu)房首付到20%。
推測(cè)國(guó)家再次放開(kāi)限購(gòu)的邏輯是，地方債增速過(guò)快，必然倒逼土地出讓增加。為了增加只能放開(kāi)限購(gòu)，讓更多愿意買房的存量購(gòu)房者上車。目前，除了一二線城市以外，幾乎都放開(kāi)了限購(gòu)。國(guó)家目前不放開(kāi)一二線城市限購(gòu)，原因在一旦放開(kāi)，大量資金會(huì)從銀行資金緊缺的西部瘋狂涌向東部城市，導(dǎo)致銀行購(gòu)買地方債資金更加緊張，帶來(lái)西部地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)外溢。
但是，未來(lái)隨著低油價(jià)＋強(qiáng)勢(shì)美元制造的通縮襲到來(lái)，為了阻止資金出逃，國(guó)家可能會(huì)放開(kāi)一二線城市限購(gòu)，進(jìn)一步向下挖掘購(gòu)房者需求。當(dāng)然這個(gè)放開(kāi)是在挖掘三四線城市潛力結(jié)束以后。一旦國(guó)家放開(kāi)一二線城市限購(gòu)，就發(fā)出了全面購(gòu)房的信號(hào)，大家就可以踴躍買入。
02股市調(diào)整到位
中國(guó)有兩個(gè)主要融資池，一個(gè)是股市，一個(gè)是樓市。2014年是中國(guó)股市上漲的一年，2015年更迎來(lái)了所謂的牛市。成交量暴增短暫的解決了當(dāng)年通縮危機(jī)下上市企業(yè)的融資需求，但是隨著2015年股災(zāi)到來(lái)，融資任務(wù)結(jié)束，國(guó)家打開(kāi)了樓市融資池，于是，全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，2018到2019年以后更帶動(dòng)三四線城市暴漲。在契機(jī)上，股市在2015年年中股災(zāi)是樓市上漲的第二個(gè)信號(hào)，一旦出現(xiàn)，則可以快速買入。
03大規(guī)�；ㄩ_(kāi)始
跟硅谷銀行破產(chǎn)一樣，2007年美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)。緊接著在2018年年底中國(guó)開(kāi)啟了MMT理論下的四萬(wàn)億為代表的大規(guī)�；ńㄔO(shè)，這其實(shí)就是中國(guó)版本的QE，量化寬松政策。現(xiàn)在金融危機(jī)開(kāi)始籠罩全球，一旦全球經(jīng)濟(jì)隨之惡化，那么，中國(guó)就要考慮經(jīng)濟(jì)著落問(wèn)題，為了避免硬著陸，國(guó)家即便不采取四萬(wàn)億政策也會(huì)出臺(tái)數(shù)十萬(wàn)億的大規(guī)�；�。
基建擴(kuò)大必然帶動(dòng)房地產(chǎn)投資重新增長(zhǎng)。2008年以后房?jī)r(jià)再次上漲就是直接證據(jù)。所以，危機(jī)中大規(guī)�；ㄩ_(kāi)啟是可以買房的第三個(gè)信號(hào)。
上面三個(gè)信號(hào)都是政策面的，下面說(shuō)下技術(shù)面上購(gòu)買的時(shí)間。主導(dǎo)房地產(chǎn)的主要?jiǎng)恿κ菄?guó)家基建，基建以政府為主導(dǎo)。每年11月上旬，各地方政府的投資基本花的差不多了，到12月這個(gè)年終清算的時(shí)候，流動(dòng)性就會(huì)趨緊。所以，一年中12月到1月份過(guò)年前是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候承建商和持有現(xiàn)房的實(shí)體從業(yè)者就會(huì)拋售房產(chǎn)套現(xiàn)給工人發(fā)工資以及支付年底貨款，這個(gè)時(shí)候往往有頂賬房以及很大折扣的現(xiàn)房出售，這個(gè)時(shí)候就可以買入。
按照往年時(shí)節(jié)計(jì)算，今年9月23號(hào)以后，流感等病毒會(huì)再次爆發(fā)，會(huì)沖擊國(guó)民經(jīng)濟(jì)，所以，年底是購(gòu)房和動(dòng)他關(guān)注的技術(shù)時(shí)間窗口。
大家購(gòu)買房屋的時(shí)候，一定將三個(gè)政策窗口與一個(gè)技術(shù)窗口相結(jié)合，就能夠最大程度省錢避免額外損失。
六、剛需購(gòu)房者注意事項(xiàng)
上面的內(nèi)容主要與房產(chǎn)投資者有關(guān)，下面來(lái)說(shuō)下剛需住房者特別需要注意的事項(xiàng)，其中最后一項(xiàng)特別重要千萬(wàn)不要忘記了。
01區(qū)分什么是真正剛需
剛需主要集中在孩子上學(xué)和結(jié)婚以及養(yǎng)老等問(wèn)題上。其中大家最關(guān)心的就是孩子上學(xué)。在這里很多人都認(rèn)為在孩子上幼兒園的時(shí)候就應(yīng)該考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，這點(diǎn)在過(guò)去是適用的，但未來(lái)卻不是。國(guó)家目前正在進(jìn)行全面教育改革，公立教育將實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，公立學(xué)校將取代私立學(xué)校，K12和K15教育將逐步取消。更重要的是，未來(lái)老師將實(shí)行輪崗制，也就是每三年或者六年就要輪換學(xué)校，這樣教育資源將雨露均沾的覆蓋所有學(xué)校。隨著老師輪崗，優(yōu)秀學(xué)區(qū)資源將被逐步稀釋。屆時(shí)，從小學(xué)到初中的義務(wù)教育將資源平攤，高中教育則完全按照學(xué)生成績(jī)劃分，自然也就不存在學(xué)區(qū)房。
在這種情況下，之前從幼兒園甚至小學(xué)就開(kāi)始的學(xué)區(qū)房將逐步退出歷史舞臺(tái)。對(duì)普通家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，本來(lái)小學(xué)教育更重要的是家長(zhǎng)的輔導(dǎo)，現(xiàn)在資源更加平均，自然不需要現(xiàn)在花大價(jià)錢去購(gòu)買均價(jià)最貴的老破小來(lái)獲得入學(xué)資格。
如果孩子在3-12歲，則不著急購(gòu)買學(xué)區(qū)房，為了孩子成長(zhǎng)和未來(lái)升值，應(yīng)該優(yōu)先購(gòu)買城市新開(kāi)發(fā)地區(qū)的房子，不僅單價(jià)劃算，而且面積更大，同樣的錢還可以為二胎準(zhǔn)備一個(gè)房間，何樂(lè)而不為？等到孩子上了高中以后則可以考慮購(gòu)買附近房子，便于就近照顧孩子上學(xué)，可以隨時(shí)觀察孩子學(xué)習(xí)和情緒波動(dòng)。
02結(jié)婚住房記得先上車
如果到了結(jié)婚年齡，可能就要考慮購(gòu)買房屋，這個(gè)需求就是硬性的剛需，這個(gè)就別考慮什么時(shí)候買房了，因?yàn)橘I來(lái)是用的而不是投資升值。對(duì)剛結(jié)婚的年輕人來(lái)說(shuō)，如果資金不足就可以考慮先買小平米的先上車，結(jié)婚以后收入增加了可以再進(jìn)一步改善�；榉康倪x址以兩人工作單位距離中間位置比較好。同時(shí)如果是在新區(qū)上班，那就不需要考慮孩子上學(xué)的問(wèn)題，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房已經(jīng)被廢除，可以在新區(qū)購(gòu)買更大平米的房子。在大城市落戶，買房也是加分項(xiàng)，提前買房有助于提前獲得大城市戶口，對(duì)孩子未來(lái)教育幫助很大。
同樣是幼兒園，上海公立幼兒園的價(jià)格甚至比五六七八線的公立幼兒園還便宜。但性價(jià)比顯然上海的更高，在大城市的教育資源不是小城市能比的。人往高處走，能留在大城市讓孩子接受更好的教育自然是最好的。再次強(qiáng)調(diào)下，如果是結(jié)婚買房的剛需不要去考慮目前的房?jī)r(jià)，先上車再說(shuō)。如果擔(dān)心搶不到新房，又不愿意購(gòu)買老破小，可以考慮購(gòu)買交房三到五年的次新房。好處是，戶型優(yōu)劣一眼就能看出，而且沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
03養(yǎng)老住房以配套成熟為主
這里需要說(shuō)明下，老人的社會(huì)關(guān)系往往比較固定，特別是農(nóng)村的親戚朋友如果都在一個(gè)城市，那就可以就近購(gòu)買在一個(gè)城市，親戚之間有事可以相互幫助，這樣就免去了外地兒女的擔(dān)心。而且，親戚在一起有話題聊天，老人不會(huì)孤單。
當(dāng)然，買房還是要考慮周邊配套，新區(qū)往往剛開(kāi)發(fā)，配套不太完善。這種情況下可以考慮已經(jīng)交付三到五年的次新房或者面積大一點(diǎn)、房齡不超過(guò)5年的的老城區(qū)房子。這里設(shè)施配套齊全，雖然舊了點(diǎn)，但適合腿腳不方便的父母購(gòu)物。當(dāng)然有條件的最好是在同小區(qū)為父母購(gòu)買房屋，方便照顧，也方便父母空閑周末的時(shí)候給自己帶帶孩子，而且相互之間有獨(dú)立空間，避免同一屋檐下婆媳矛盾激化，雞犬不寧。
04房齡超15年老破小盡快出手
學(xué)區(qū)房被廢以后，中心區(qū)的老破小的剛需被打破。學(xué)區(qū)改革以后，打破了學(xué)區(qū)壟斷，老破小金融屬性被直接削掉，回歸了住房屬性。有上海市中心老破小學(xué)區(qū)房一夜之間從16萬(wàn)跌到9萬(wàn)的案例。國(guó)家層面已經(jīng)不再給20年以上房屋提供按揭貸款，一旦購(gòu)買15年甚至20年的老破小，那就意味著購(gòu)房者將是最后一個(gè)接盤俠。從一兩千一平米漲到數(shù)萬(wàn)一平米，老破小已經(jīng)有了巨大升值空間，隨著政策改變，最終購(gòu)買者就是長(zhǎng)達(dá)三十年房產(chǎn)接力的最后一棒。
這樣的房子，政府會(huì)就行舊房改造，比如刷外墻漆以及安裝電梯，但很難下定決心拆遷。原因很簡(jiǎn)單，第一是地方債負(fù)債累累，政府沒(méi)有錢拆遷，其次是老破小均價(jià)太高，房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間有限，政府也沒(méi)有賣地收入，拆遷成本甚至大于賣給開(kāi)發(fā)商的價(jià)格，政府自然沒(méi)有動(dòng)力拆遷，只能縫縫補(bǔ)補(bǔ)。
05改善型住房需求永遠(yuǎn)存在
老破小退出歷史舞臺(tái)，但是，只要有人存在，住房需求就會(huì)一直存在。在存量博弈下，改善型住房需求將會(huì)一直存在。仔細(xì)對(duì)比現(xiàn)在和十年前的戶型就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的戶型更加完善，而且最新的建筑標(biāo)準(zhǔn)也提高了層高，提升了抗震、防水等指標(biāo)。從升值空間上，遠(yuǎn)比年齡超過(guò)十年的更有吸引力。如果考慮舒適性和升值空間還是要購(gòu)買改善型新房。目前比較受歡迎的大平層就是其中的佼佼者。其平面化功能能夠?qū)⑦^(guò)去改善型的頂級(jí)住宅別墅的立體功能區(qū)在平面全部展開(kāi)，同時(shí)，大平層可以建立在鬧市區(qū)，這樣就可以享受出則繁華，入則寧?kù)o的居住體驗(yàn)。
提醒大家都買改善型住房盡量選擇115平米以上，臥室相對(duì)較多，單個(gè)空間大的房子，這樣的房子升值速度也是最快的。同時(shí)，購(gòu)房的時(shí)候一定要評(píng)估小區(qū)物業(yè)水平，選擇物業(yè)服務(wù)水平好，地面人車分流的小區(qū)。做到這兩點(diǎn)，小區(qū)再過(guò)五六年也會(huì)井井有條，而不是像菜市場(chǎng)一樣亂哄哄，最大可能做大保值。
06購(gòu)買核心城市房產(chǎn)
未來(lái)不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何，有一點(diǎn)是確定的。一個(gè)城市提供的就業(yè)機(jī)會(huì)越多，那么，房?jī)r(jià)就越不可能下跌。日本在失去的二十年里，包括東京在內(nèi)的四大城市圈房?jī)r(jià)始終保持堅(jiān)挺，就是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下滑中，這些核心城市依舊是大集團(tuán)、大公司扎堆的地方。這就好比沙漠中聚集人口最多的永遠(yuǎn)是水源最充足的綠洲一樣。
一旦一二線城市限購(gòu)打開(kāi)，有條件有需求的就可以擇機(jī)購(gòu)買，與此同時(shí)，另外一些城市房產(chǎn)也可以動(dòng)態(tài)關(guān)注，比如新一線城市，推薦長(zhǎng)沙、青島、蘇州、重慶、成都、杭州。其中，蘇州、重慶、成都是GDP超過(guò)2萬(wàn)億的七座城市中的一員，剩下的是北上廣深。
購(gòu)買新一線城市房?jī)r(jià)就是要鎖定沙漠中的綠洲水源，做到進(jìn)退有據(jù)，而不是進(jìn)退維谷。
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