現(xiàn)在能買(mǎi)房嗎？
血飲2023-05-12 云阿云智庫(kù)•樓市
導(dǎo)讀：未來(lái)，如果中國(guó)能夠在貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)中擊垮猶太資本集團(tuán)。那么，海量的國(guó)際資本瘋狂涌入中國(guó)，在解決了資金問(wèn)題以后，國(guó)家發(fā)展積累的資金和海外資金也必然推高中國(guó)樓市。
一旦以新能源和數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的第四次科技革命在中國(guó)率先爆發(fā)，則中國(guó)工業(yè)生產(chǎn)效率和工業(yè)產(chǎn)值必然再次飛速增長(zhǎng)，美元霸權(quán)倒臺(tái)以后，國(guó)際資本再蜂擁而入，這將進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)階段類(lèi)似于二戰(zhàn)勝利以后，全球資本進(jìn)入美國(guó)，帶動(dòng)美國(guó)在1945年到1950年之間的飛速發(fā)展。
據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)報(bào)道，4月25號(hào)，自然資源部負(fù)責(zé)人在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這一消息引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
目前政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，后臺(tái)很多讀者留言表示，非常困惑現(xiàn)在是否適合買(mǎi)房。
房地產(chǎn)市場(chǎng)跟其他市場(chǎng)一樣，根本而言，漲跌取決于內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境。欲判斷當(dāng)前是否適合買(mǎi)房，就需要全面仔細(xì)觀(guān)察內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
一、外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
北京時(shí)間5月4號(hào)凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間由4.75%-5%上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至5%-5.25%。
這是美聯(lián)儲(chǔ)自去年三月加息以來(lái)的第10次加息，完全符合血飲之前關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)暴力加息的預(yù)測(cè)。這次加息之前，市場(chǎng)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將會(huì)很快停止加息，并迅速啟動(dòng)降息。
當(dāng)時(shí)血飲堅(jiān)持認(rèn)為，降息不會(huì)很快到來(lái)！因?yàn)椋?strong>降息只會(huì)讓美國(guó)死得更快！
有史為證。美聯(lián)儲(chǔ)歷史上曾經(jīng)在多輪加息以后就開(kāi)始降息，并非無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循。事實(shí)上，美聯(lián)儲(chǔ)在最近的一次測(cè)試中就已經(jīng)深刻領(lǐng)悟到，即便用降息來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，也無(wú)法阻止美國(guó)金融系統(tǒng)爆發(fā)危機(jī)。2019年8月2號(hào)，在時(shí)任總統(tǒng)特朗普的要求下，美聯(lián)儲(chǔ)被迫降息25點(diǎn)，到2020年3月16號(hào)，美聯(lián)儲(chǔ)將利率下調(diào)到0。僅僅短短7個(gè)月時(shí)間內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)緊急降息225點(diǎn)。但這一切努力并未阻止美國(guó)的金融悲劇發(fā)生。2020年3月開(kāi)始，美國(guó)金融氦閃如期爆發(fā)，美股連續(xù)熔斷4次，差點(diǎn)崩盤(pán)！
本次會(huì)議之前，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)在5月會(huì)議上停止加息，理由是銀行業(yè)危機(jī)擴(kuò)大。但實(shí)際美聯(lián)儲(chǔ)頂著銀行業(yè)危機(jī)繼續(xù)加息，直接打臉市場(chǎng)。
退一萬(wàn)步講，即便美聯(lián)儲(chǔ)停止加息，也并不代表緊縮貨幣政策結(jié)束。在停止加息以后，美國(guó)將迎來(lái)比加息更可怕的信貸緊縮，也就是銀行業(yè)在高利率背景下，為防止破產(chǎn)只能進(jìn)一步降低貸款，收縮信貸。如果說(shuō)加息是提高了拆解利率，增加了利息支出，那么，信貸緊縮將帶來(lái)信貸量的全面收緊。
即便停止加息，美國(guó)銀行業(yè)開(kāi)始信貸緊縮，信貸收緊帶來(lái)的沖擊也將席卷美國(guó)家庭和制造業(yè)。從這個(gè)角度而言，如果說(shuō)銀行業(yè)危機(jī)是地震的話(huà)，那么，信貸緊縮就是地震引發(fā)的超級(jí)海嘯。
目前，包括華爾街和國(guó)內(nèi)金融領(lǐng)域?qū)酉⒌呐袛喽际菑募悍嚼娉霭l(fā)，不斷加息讓華爾街利率對(duì)賭輸?shù)缅X(qián)越來(lái)越多，屁股決定腦袋，華爾街自然希望加息結(jié)束，只要停止加息并降息QE，則大量金錢(qián)必然涌入華爾街。
國(guó)內(nèi)同樣如此，美聯(lián)儲(chǔ)加息讓國(guó)內(nèi)各個(gè)領(lǐng)域承壓，停止加息就能夠重新獲得政府提供的龐大流動(dòng)性，繼續(xù)從中獲得過(guò)去的超額利潤(rùn)。
美聯(lián)儲(chǔ)加息會(huì)不會(huì)因?yàn)殂y行業(yè)甚至經(jīng)濟(jì)衰退而停止加息呢？
早在去年4月份，美聯(lián)儲(chǔ)一把手鮑威爾就明確表示：即便加息導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，也在所不惜。但是，這句話(huà)卻被市場(chǎng)故意忽視，等到今年4月硅谷銀行破產(chǎn)導(dǎo)致銀行業(yè)危機(jī)擴(kuò)大以后，市場(chǎng)依舊顧我，以不能讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退為由，期望能夠裹挾美聯(lián)儲(chǔ)政策，但美聯(lián)儲(chǔ)早就明確表示，即便危機(jī)來(lái)臨，也不會(huì)停止加息緊縮的貨幣政策。
要知道，目前美國(guó)人的儲(chǔ)蓄率只有4.7%，比美國(guó)2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)還要低。但就是在這種情況下，美聯(lián)儲(chǔ)依舊加息并堅(jiān)持緊縮貨幣政策。美聯(lián)儲(chǔ)之所以這么干，就是預(yù)測(cè)到了降息的惡果比加息更加難以承受。
兩害相權(quán)取其輕，美聯(lián)儲(chǔ)如果停止加息啟動(dòng)降息，不僅美國(guó)銀行業(yè)會(huì)爆發(fā)危機(jī)，還會(huì)導(dǎo)致股市崩盤(pán)，連帶引發(fā)樓市和債市暴跌，這些都是美國(guó)無(wú)法承受之重。打個(gè)比喻，猶如目前的美國(guó)經(jīng)濟(jì)卡車(chē)在前不著村后不挨店的高速路上已經(jīng)起火，很多人認(rèn)為，解決危機(jī)的最好辦法就是停車(chē)救火，也就是停止加息并降息救火，但是，如果停車(chē)救火不僅無(wú)法撲滅火源，而且會(huì)將車(chē)輛本身焚燒殆盡，也就是將美國(guó)經(jīng)濟(jì)徹底燒毀。所以，對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來(lái)說(shuō)，這一歷史瞬間的最好辦法是狠踩油門(mén)，加速前進(jìn)，也就是連續(xù)加息，直到在道路前端找到水源，讓著火的客車(chē)從水源中沖過(guò)去，將車(chē)上的火焰撲滅。滅火前的任何停車(chē)行為都是找死。
目前，美聯(lián)儲(chǔ)正在駕駛著火的經(jīng)濟(jì)卡車(chē)前行，銀行業(yè)危機(jī)只是車(chē)上的火勢(shì)擴(kuò)大，美聯(lián)儲(chǔ)在加息之初就已經(jīng)預(yù)判到了經(jīng)濟(jì)卡車(chē)火勢(shì)會(huì)擴(kuò)大，所以鮑威爾在開(kāi)始加息時(shí)就表明了決心，即便加息途中火勢(shì)增大，但依舊會(huì)狠狠踩緊縮貨幣政策的油門(mén)。
美國(guó)解決車(chē)輛著火問(wèn)題的最終途徑，就是尋求中國(guó)支持，但美國(guó)在政治正確下目前依舊不愿意低頭，中國(guó)也隔岸觀(guān)火對(duì)美國(guó)的窘態(tài)冷眼旁觀(guān)。
美國(guó)不愿意讓步，卻又心存僥幸。美國(guó)國(guó)務(wù)卿布林肯、財(cái)政部長(zhǎng)耶倫以及商務(wù)部長(zhǎng)雷蒙多訪(fǎng)華均被中國(guó)拒絕，這說(shuō)明，中美雙方目前進(jìn)行談判，美國(guó)根本沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，正因?yàn)槊绹?guó)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，所以才會(huì)從對(duì)岸、日韓、南海幾乎所有問(wèn)題對(duì)華發(fā)難，但中國(guó)就是不動(dòng)如山，如此，美國(guó)車(chē)輛著火，一眾官員憂(yōu)心如焚，當(dāng)真活該！
中美會(huì)談什么時(shí)候能夠達(dá)成協(xié)議尚不可知，美聯(lián)儲(chǔ)當(dāng)下唯有絕不放棄加息緊縮貨幣政策。只要緊縮持續(xù)，則美國(guó)購(gòu)買(mǎi)力下降，歐洲、加拿大、澳大利亞又緊跟美國(guó)加息，這樣導(dǎo)致歐美消費(fèi)快速減退，危害中國(guó)出口。這方面，雙方是在比拼經(jīng)濟(jì)內(nèi)力，出口困難就是比拼中出現(xiàn)的正�，F(xiàn)象。
出口不樂(lè)觀(guān)，國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)重振基礎(chǔ)同樣不牢固，固定資產(chǎn)投資自然也沒(méi)有前幾年那么繁榮，所以，外部美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)緊縮貨幣政策對(duì)國(guó)內(nèi)樓市壓力始終存在，這是制約樓市上漲的外部條件。
二、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
5月11號(hào)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)4月CPI同比上漲0.1%，較3月的0.7%有所下降，環(huán)比下降0.1%。PPI環(huán)比下降0.5%，同比下降3.6%，降幅比3月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局權(quán)威的數(shù)據(jù)表明，繼3月之后，中國(guó)4月CPI和PPI同比增速再次雙雙回落。回落的直接原因是進(jìn)口大宗產(chǎn)品價(jià)格下跌，今年4月份除糧食外全國(guó)大宗進(jìn)口產(chǎn)品價(jià)格全面下跌。
這代表什么呢？
血飲在之前文章說(shuō)過(guò)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)推動(dòng)低油價(jià)＋強(qiáng)勢(shì)美元的加息政策，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)會(huì)承壓，其動(dòng)力就來(lái)源于大宗產(chǎn)品價(jià)格下跌，產(chǎn)品價(jià)格下跌，則直接導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌，導(dǎo)致PPI下行。在過(guò)去一年，國(guó)際油價(jià)從最高接近140跌到最近的70美元，已經(jīng)下跌超過(guò)一半，貴金屬比如錫、鎳等下跌幅度更大。
PPI與CPI關(guān)系是衡量經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的重要指標(biāo)，當(dāng)兩者同時(shí)增長(zhǎng)，則代表全面向好，反之則代表經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)并不牢固。目前的形勢(shì)，血飲在2022年11月8號(hào)發(fā)表的文章《經(jīng)濟(jì)會(huì)好起來(lái)嗎》中已經(jīng)做出回答，現(xiàn)在的發(fā)展與當(dāng)初的預(yù)測(cè)完全吻合。
債務(wù)方面，地方債今年前四個(gè)月累計(jì)前4個(gè)月地方債發(fā)行近2.8萬(wàn)億，增速創(chuàng)三年來(lái)新高。
投資方面，四月份社會(huì)融資規(guī)模12200億前值為53800億，縮減78%。4月份新增人民幣貸款7188億，前值為38900，萎縮81%。
上面三個(gè)數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)依舊不構(gòu)牢固，需要繼續(xù)努力。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊需要共同努力才能夠重新啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)，今年國(guó)家將進(jìn)一步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，否則等到11月國(guó)家地方財(cái)政耗盡，下半年的經(jīng)濟(jì)將面臨諸多困難。所以，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍需繼續(xù)努力。
未來(lái)一年形勢(shì)究竟如何？明白了國(guó)內(nèi)外兩大市場(chǎng)趨勢(shì)，大家也就明白了未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。在這種情況下，大家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一定要量力而行。
三、人口下降必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌嗎
目前在網(wǎng)絡(luò)上流行這樣的觀(guān)點(diǎn)，人口下降會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。這種觀(guān)點(diǎn)看上去無(wú)比正確，但細(xì)想?yún)s并非如此。以韓國(guó)為例，目前韓國(guó)是世界上人口出生最低的國(guó)家之一，2020年韓國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但是據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報(bào)道，韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年韓國(guó)合計(jì)特殊出生率為0.78。韓國(guó)的房?jī)r(jià)卻在過(guò)去5年里平均上漲了8成。在韓國(guó)人口出生下降的過(guò)程中，平均每年增長(zhǎng)16%；同樣的2020年，美國(guó)主體人口白人人口數(shù)量首次出現(xiàn)下降，但過(guò)去3年美國(guó)房?jī)r(jià)依舊在不斷上漲，其中2022年房?jī)r(jià)更上漲11%。同樣的情況的出現(xiàn)在德國(guó)身上，在人口下降需要吸引外來(lái)移民的德國(guó)，2021年的房?jī)r(jià)比2020年增長(zhǎng)14%。人口已經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)的俄羅斯，同期房?jī)r(jià)上漲24%。
從上面數(shù)據(jù)可以看出，全世界的房?jī)r(jià)都在上漲，而且這跟所在國(guó)家人口是否增長(zhǎng)沒(méi)有必然聯(lián)系，即便這個(gè)國(guó)家人口減少，但房?jī)r(jià)依舊在上漲。
很多人認(rèn)為人口減少房子就成白菜價(jià)�？墒�，日本人口從2007年以后出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，已經(jīng)持續(xù)16年了，但是日本各大經(jīng)濟(jì)圈特別是京濱等城市圈的房子依舊是偶同日本人奮斗一輩子都買(mǎi)不起的。很多人不知道的是，被戰(zhàn)爭(zhēng)打成廢墟的敘利亞古城阿勒頗的房?jī)r(jià)高達(dá)2萬(wàn)人民幣一平米，菲律賓首都馬尼拉的房?jī)r(jià)也在2萬(wàn)一平米。這些房子同樣不是當(dāng)?shù)厝四軌蛸I(mǎi)得起的，也不是某些人眼中的白菜價(jià)。
四、房?jī)r(jià)上漲跟什么有關(guān)呢
房?jī)r(jià)上漲只跟兩個(gè)因素有關(guān)：
01生產(chǎn)效率提高帶動(dòng)的工業(yè)產(chǎn)值增加
中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)40年的增長(zhǎng)，一直被很多人詬病。不少人認(rèn)為是M2貨幣超發(fā)導(dǎo)致，但實(shí)際上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是中國(guó)工業(yè)制造的生產(chǎn)率不斷提高，帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值暴增。因?yàn)槭乔趧诘拿褡�，且有早期低教育成本培養(yǎng)起來(lái)的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)工人，中國(guó)的工業(yè)產(chǎn)值在過(guò)去40年增長(zhǎng)了1000倍，對(duì)應(yīng)的則是M2同比增長(zhǎng)1000倍。但，某些人開(kāi)始偷換概念，將房?jī)r(jià)暴漲歸咎于M2增長(zhǎng)，實(shí)際上貨幣一個(gè)重要價(jià)值就是價(jià)值尺度，工業(yè)產(chǎn)品增加必然增發(fā)貨幣用來(lái)衡量其價(jià)值，工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)必然帶動(dòng)M2增長(zhǎng)，兩者只要匹配，即便M2稍微多一點(diǎn)，但也不存在貨幣超發(fā)一說(shuō)。
40年工業(yè)產(chǎn)值高速發(fā)展，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加，M2水漲船高帶動(dòng)了脫產(chǎn)農(nóng)民入城，更好的配套設(shè)施極大改變生存環(huán)境，工業(yè)蓬勃發(fā)展帶動(dòng)地價(jià)上漲，然后再帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是順理成章的事情。比如中國(guó)房?jī)r(jià)增速最快的2003年到2008年，就是中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，工業(yè)產(chǎn)值瘋狂擴(kuò)張的結(jié)果。
我們不清楚某些磚家為何要將中國(guó)民眾得利的M2增長(zhǎng)說(shuō)成是房?jī)r(jià)上漲的萬(wàn)惡之源。難道經(jīng)濟(jì)減速，M2一個(gè)勁下跌，工廠(chǎng)收縮資金鏈斷裂甚至倒閉才是磚家希望看到的嗎？非洲房?jī)r(jià)便宜，你會(huì)去買(mǎi)嗎？非洲沒(méi)有任何配套，工業(yè)停滯不前，買(mǎi)了房子十年以后價(jià)格一點(diǎn)沒(méi)漲，還要賠上裝修錢(qián)，是不是就更好呢？
02金融炒作
美聯(lián)儲(chǔ)掌握全球貨幣政策走向。2007年以后美國(guó)更多通過(guò)操縱美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策影響全球，其中最主要的就是通過(guò)控制大宗價(jià)格上下波動(dòng)，左右他國(guó)貨幣政策。打壓油價(jià)制造強(qiáng)通縮的時(shí)候，往往能夠擊垮對(duì)方制造業(yè)，拖對(duì)方國(guó)家樓市下手。制造通脹的時(shí)候，往往能夠帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值劇增，將泡沫硬塞進(jìn)對(duì)方國(guó)家經(jīng)濟(jì)。反復(fù)擠壓下，擊垮對(duì)方樓市和國(guó)民經(jīng)濟(jì)，達(dá)成不可告人的目的。
過(guò)去二十年，中國(guó)樓市價(jià)格基本跟隨美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策搖擺。但工業(yè)產(chǎn)值不斷增長(zhǎng)也支撐了中國(guó)房?jī)r(jià)一路上行。雖然近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭到美國(guó)外部遏制打擊比較多，為了維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)釋放流動(dòng)性增多，但絕大部分前都是進(jìn)入了基建領(lǐng)域，以基建建設(shè)維持工業(yè)增加值不斷增長(zhǎng)。雖然某些極端環(huán)境下大量基建建設(shè)拉升了房?jī)r(jià)，但整體房?jī)r(jià)依舊與工業(yè)產(chǎn)值增加相匹配。
金融炒作只有在工業(yè)產(chǎn)值大爆發(fā)以后才會(huì)起作用。2020年以后隨著海外訂單增加越南經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，緊接著越南首都胡志明市房?jī)r(jià)一路暴漲到3.5萬(wàn)人民幣一平，比中國(guó)杭州、蘇州、南京的GDP還高。
所以房?jī)r(jià)上漲的根本原因在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。未來(lái)，如果中國(guó)能夠在貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)中擊垮猶太資本集團(tuán)。那么，海量的國(guó)際資本瘋狂涌入中國(guó)，在解決了資金問(wèn)題以后，國(guó)家發(fā)展積累的資金和海外資金也必然推高中國(guó)樓市。這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的增量擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力。
當(dāng)前中國(guó)面臨兩大挑戰(zhàn)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，一個(gè)是美國(guó)全面打壓。產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，美國(guó)下定決定全面遏制中國(guó)，我們一方面要對(duì)抗美國(guó)打壓，一方面又要完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)后對(duì)美超越。兩個(gè)任務(wù)加在一起都特別艱難。
但，這些困難新中國(guó)建立以來(lái)已經(jīng)經(jīng)歷了很多次，最后我們都實(shí)現(xiàn)了跨越。這次的任務(wù)雖然艱難，但相信我們能夠再次突破。
一旦以新能源和數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的第四次科技革命在中國(guó)率先爆發(fā)，則中國(guó)工業(yè)生產(chǎn)效率和工業(yè)產(chǎn)值必然再次飛速增長(zhǎng)，美元霸權(quán)倒臺(tái)以后，國(guó)際資本再蜂擁而入，這將進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)階段類(lèi)似于二戰(zhàn)勝利以后，全球資本進(jìn)入美國(guó)，帶動(dòng)美國(guó)在1945年到1950年之間的飛速發(fā)展。
在那個(gè)年代，普通美國(guó)人的臉上都洋溢著笑容，美國(guó)對(duì)全世界的態(tài)度是前所未有的寬松。國(guó)民更是無(wú)比的自信，他們只要努力工作就能夠在快速增長(zhǎng)收入中買(mǎi)到喜歡的房子。相信我們也會(huì)過(guò)上這樣的好日子！
五、買(mǎi)房四大信號(hào)
上面我們說(shuō)到短期內(nèi)購(gòu)房的不利因素和長(zhǎng)期持有的內(nèi)在邏輯，那么，到底什么時(shí)候買(mǎi)房最合適呢？
01一二線(xiàn)城市打開(kāi)限購(gòu)
在2022年2月的知識(shí)星球討論中血飲說(shuō)過(guò)，樓市限購(gòu)將逐步打開(kāi)。結(jié)果，當(dāng)年三月份哈爾濱成為全國(guó)第一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市。緊接著，鄭州、長(zhǎng)沙、蘇州、青島等城市接連放開(kāi)限購(gòu)。當(dāng)年，全國(guó)又開(kāi)始降低購(gòu)房首付到20%。
推測(cè)國(guó)家再次放開(kāi)限購(gòu)的邏輯是，地方債增速過(guò)快，必然倒逼土地出讓增加。為了增加只能放開(kāi)限購(gòu)，讓更多愿意買(mǎi)房的存量購(gòu)房者上車(chē)。目前，除了一二線(xiàn)城市以外，幾乎都放開(kāi)了限購(gòu)。國(guó)家目前不放開(kāi)一二線(xiàn)城市限購(gòu)，原因在一旦放開(kāi)，大量資金會(huì)從銀行資金緊缺的西部瘋狂涌向東部城市，導(dǎo)致銀行購(gòu)買(mǎi)地方債資金更加緊張，帶來(lái)西部地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)外溢。
但是，未來(lái)隨著低油價(jià)＋強(qiáng)勢(shì)美元制造的通縮襲到來(lái)，為了阻止資金出逃，國(guó)家可能會(huì)放開(kāi)一二線(xiàn)城市限購(gòu)，進(jìn)一步向下挖掘購(gòu)房者需求。當(dāng)然這個(gè)放開(kāi)是在挖掘三四線(xiàn)城市潛力結(jié)束以后。一旦國(guó)家放開(kāi)一二線(xiàn)城市限購(gòu)，就發(fā)出了全面購(gòu)房的信號(hào)，大家就可以踴躍買(mǎi)入。
02股市調(diào)整到位
中國(guó)有兩個(gè)主要融資池，一個(gè)是股市，一個(gè)是樓市。2014年是中國(guó)股市上漲的一年，2015年更迎來(lái)了所謂的牛市。成交量暴增短暫的解決了當(dāng)年通縮危機(jī)下上市企業(yè)的融資需求，但是隨著2015年股災(zāi)到來(lái)，融資任務(wù)結(jié)束，國(guó)家打開(kāi)了樓市融資池，于是，全國(guó)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，2018到2019年以后更帶動(dòng)三四線(xiàn)城市暴漲。在契機(jī)上，股市在2015年年中股災(zāi)是樓市上漲的第二個(gè)信號(hào)，一旦出現(xiàn)，則可以快速買(mǎi)入。
03大規(guī)�；ㄩ_(kāi)始
跟硅谷銀行破產(chǎn)一樣，2007年美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)。緊接著在2018年年底中國(guó)開(kāi)啟了MMT理論下的四萬(wàn)億為代表的大規(guī)�；ńㄔO(shè)，這其實(shí)就是中國(guó)版本的QE，量化寬松政策�，F(xiàn)在金融危機(jī)開(kāi)始籠罩全球，一旦全球經(jīng)濟(jì)隨之惡化，那么，中國(guó)就要考慮經(jīng)濟(jì)著落問(wèn)題，為了避免硬著陸，國(guó)家即便不采取四萬(wàn)億政策也會(huì)出臺(tái)數(shù)十萬(wàn)億的大規(guī)�；�。
基建擴(kuò)大必然帶動(dòng)房地產(chǎn)投資重新增長(zhǎng)。2008年以后房?jī)r(jià)再次上漲就是直接證據(jù)。所以，危機(jī)中大規(guī)模基建開(kāi)啟是可以買(mǎi)房的第三個(gè)信號(hào)。
上面三個(gè)信號(hào)都是政策面的，下面說(shuō)下技術(shù)面上購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間。主導(dǎo)房地產(chǎn)的主要?jiǎng)恿κ菄?guó)家基建，基建以政府為主導(dǎo)。每年11月上旬，各地方政府的投資基本花的差不多了，到12月這個(gè)年終清算的時(shí)候，流動(dòng)性就會(huì)趨緊。所以，一年中12月到1月份過(guò)年前是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候承建商和持有現(xiàn)房的實(shí)體從業(yè)者就會(huì)拋售房產(chǎn)套現(xiàn)給工人發(fā)工資以及支付年底貨款，這個(gè)時(shí)候往往有頂賬房以及很大折扣的現(xiàn)房出售，這個(gè)時(shí)候就可以買(mǎi)入。
按照往年時(shí)節(jié)計(jì)算，今年9月23號(hào)以后，流感等病毒會(huì)再次爆發(fā)，會(huì)沖擊國(guó)民經(jīng)濟(jì)，所以，年底是購(gòu)房和動(dòng)他關(guān)注的技術(shù)時(shí)間窗口。
大家購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，一定將三個(gè)政策窗口與一個(gè)技術(shù)窗口相結(jié)合，就能夠最大程度省錢(qián)避免額外損失。
六、剛需購(gòu)房者注意事項(xiàng)
上面的內(nèi)容主要與房產(chǎn)投資者有關(guān)，下面來(lái)說(shuō)下剛需住房者特別需要注意的事項(xiàng)，其中最后一項(xiàng)特別重要千萬(wàn)不要忘記了。
01區(qū)分什么是真正剛需
剛需主要集中在孩子上學(xué)和結(jié)婚以及養(yǎng)老等問(wèn)題上。其中大家最關(guān)心的就是孩子上學(xué)。在這里很多人都認(rèn)為在孩子上幼兒園的時(shí)候就應(yīng)該考慮購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，這點(diǎn)在過(guò)去是適用的，但未來(lái)卻不是。國(guó)家目前正在進(jìn)行全面教育改革，公立教育將實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，公立學(xué)校將取代私立學(xué)校，K12和K15教育將逐步取消。更重要的是，未來(lái)老師將實(shí)行輪崗制，也就是每三年或者六年就要輪換學(xué)校，這樣教育資源將雨露均沾的覆蓋所有學(xué)校。隨著老師輪崗，優(yōu)秀學(xué)區(qū)資源將被逐步稀釋。屆時(shí)，從小學(xué)到初中的義務(wù)教育將資源平攤，高中教育則完全按照學(xué)生成績(jī)劃分，自然也就不存在學(xué)區(qū)房。
在這種情況下，之前從幼兒園甚至小學(xué)就開(kāi)始的學(xué)區(qū)房將逐步退出歷史舞臺(tái)。對(duì)普通家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，本來(lái)小學(xué)教育更重要的是家長(zhǎng)的輔導(dǎo)，現(xiàn)在資源更加平均，自然不需要現(xiàn)在花大價(jià)錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)均價(jià)最貴的老破小來(lái)獲得入學(xué)資格。
如果孩子在3-12歲，則不著急購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，為了孩子成長(zhǎng)和未來(lái)升值，應(yīng)該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)城市新開(kāi)發(fā)地區(qū)的房子，不僅單價(jià)劃算，而且面積更大，同樣的錢(qián)還可以為二胎準(zhǔn)備一個(gè)房間，何樂(lè)而不為？等到孩子上了高中以后則可以考慮購(gòu)買(mǎi)附近房子，便于就近照顧孩子上學(xué)，可以隨時(shí)觀(guān)察孩子學(xué)習(xí)和情緒波動(dòng)。
02結(jié)婚住房記得先上車(chē)
如果到了結(jié)婚年齡，可能就要考慮購(gòu)買(mǎi)房屋，這個(gè)需求就是硬性的剛需，這個(gè)就別考慮什么時(shí)候買(mǎi)房了，因?yàn)橘I(mǎi)來(lái)是用的而不是投資升值。對(duì)剛結(jié)婚的年輕人來(lái)說(shuō)，如果資金不足就可以考慮先買(mǎi)小平米的先上車(chē)，結(jié)婚以后收入增加了可以再進(jìn)一步改善。婚房的選址以?xún)扇斯ぷ鲉挝痪嚯x中間位置比較好。同時(shí)如果是在新區(qū)上班，那就不需要考慮孩子上學(xué)的問(wèn)題，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房已經(jīng)被廢除，可以在新區(qū)購(gòu)買(mǎi)更大平米的房子。在大城市落戶(hù)，買(mǎi)房也是加分項(xiàng)，提前買(mǎi)房有助于提前獲得大城市戶(hù)口，對(duì)孩子未來(lái)教育幫助很大。
同樣是幼兒園，上海公立幼兒園的價(jià)格甚至比五六七八線(xiàn)的公立幼兒園還便宜。但性?xún)r(jià)比顯然上海的更高，在大城市的教育資源不是小城市能比的。人往高處走，能留在大城市讓孩子接受更好的教育自然是最好的。再次強(qiáng)調(diào)下，如果是結(jié)婚買(mǎi)房的剛需不要去考慮目前的房?jī)r(jià)，先上車(chē)再說(shuō)。如果擔(dān)心搶不到新房，又不愿意購(gòu)買(mǎi)老破小，可以考慮購(gòu)買(mǎi)交房三到五年的次新房。好處是，戶(hù)型優(yōu)劣一眼就能看出，而且沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
03養(yǎng)老住房以配套成熟為主
這里需要說(shuō)明下，老人的社會(huì)關(guān)系往往比較固定，特別是農(nóng)村的親戚朋友如果都在一個(gè)城市，那就可以就近購(gòu)買(mǎi)在一個(gè)城市，親戚之間有事可以相互幫助，這樣就免去了外地兒女的擔(dān)心。而且，親戚在一起有話(huà)題聊天，老人不會(huì)孤單。
當(dāng)然，買(mǎi)房還是要考慮周邊配套，新區(qū)往往剛開(kāi)發(fā)，配套不太完善。這種情況下可以考慮已經(jīng)交付三到五年的次新房或者面積大一點(diǎn)、房齡不超過(guò)5年的的老城區(qū)房子。這里設(shè)施配套齊全，雖然舊了點(diǎn)，但適合腿腳不方便的父母購(gòu)物。當(dāng)然有條件的最好是在同小區(qū)為父母購(gòu)買(mǎi)房屋，方便照顧，也方便父母空閑周末的時(shí)候給自己帶帶孩子，而且相互之間有獨(dú)立空間，避免同一屋檐下婆媳矛盾激化，雞犬不寧。
04房齡超15年老破小盡快出手
學(xué)區(qū)房被廢以后，中心區(qū)的老破小的剛需被打破。學(xué)區(qū)改革以后，打破了學(xué)區(qū)壟斷，老破小金融屬性被直接削掉，回歸了住房屬性。有上海市中心老破小學(xué)區(qū)房一夜之間從16萬(wàn)跌到9萬(wàn)的案例。國(guó)家層面已經(jīng)不再給20年以上房屋提供按揭貸款，一旦購(gòu)買(mǎi)15年甚至20年的老破小，那就意味著購(gòu)房者將是最后一個(gè)接盤(pán)俠。從一兩千一平米漲到數(shù)萬(wàn)一平米，老破小已經(jīng)有了巨大升值空間，隨著政策改變，最終購(gòu)買(mǎi)者就是長(zhǎng)達(dá)三十年房產(chǎn)接力的最后一棒。
這樣的房子，政府會(huì)就行舊房改造，比如刷外墻漆以及安裝電梯，但很難下定決心拆遷。原因很簡(jiǎn)單，第一是地方債負(fù)債累累，政府沒(méi)有錢(qián)拆遷，其次是老破小均價(jià)太高，房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間有限，政府也沒(méi)有賣(mài)地收入，拆遷成本甚至大于賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的價(jià)格，政府自然沒(méi)有動(dòng)力拆遷，只能縫縫補(bǔ)補(bǔ)。
05改善型住房需求永遠(yuǎn)存在
老破小退出歷史舞臺(tái)，但是，只要有人存在，住房需求就會(huì)一直存在。在存量博弈下，改善型住房需求將會(huì)一直存在。仔細(xì)對(duì)比現(xiàn)在和十年前的戶(hù)型就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的戶(hù)型更加完善，而且最新的建筑標(biāo)準(zhǔn)也提高了層高，提升了抗震、防水等指標(biāo)。從升值空間上，遠(yuǎn)比年齡超過(guò)十年的更有吸引力。如果考慮舒適性和升值空間還是要購(gòu)買(mǎi)改善型新房。目前比較受歡迎的大平層就是其中的佼佼者。其平面化功能能夠?qū)⑦^(guò)去改善型的頂級(jí)住宅別墅的立體功能區(qū)在平面全部展開(kāi)，同時(shí)，大平層可以建立在鬧市區(qū)，這樣就可以享受出則繁華，入則寧?kù)o的居住體驗(yàn)。
提醒大家都買(mǎi)改善型住房盡量選擇115平米以上，臥室相對(duì)較多，單個(gè)空間大的房子，這樣的房子升值速度也是最快的。同時(shí)，購(gòu)房的時(shí)候一定要評(píng)估小區(qū)物業(yè)水平，選擇物業(yè)服務(wù)水平好，地面人車(chē)分流的小區(qū)。做到這兩點(diǎn)，小區(qū)再過(guò)五六年也會(huì)井井有條，而不是像菜市場(chǎng)一樣亂哄哄，最大可能做大保值。
06購(gòu)買(mǎi)核心城市房產(chǎn)
未來(lái)不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何，有一點(diǎn)是確定的。一個(gè)城市提供的就業(yè)機(jī)會(huì)越多，那么，房?jī)r(jià)就越不可能下跌。日本在失去的二十年里，包括東京在內(nèi)的四大城市圈房?jī)r(jià)始終保持堅(jiān)挺，就是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下滑中，這些核心城市依舊是大集團(tuán)、大公司扎堆的地方。這就好比沙漠中聚集人口最多的永遠(yuǎn)是水源最充足的綠洲一樣。
一旦一二線(xiàn)城市限購(gòu)打開(kāi)，有條件有需求的就可以擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)，與此同時(shí)，另外一些城市房產(chǎn)也可以動(dòng)態(tài)關(guān)注，比如新一線(xiàn)城市，推薦長(zhǎng)沙、青島、蘇州、重慶、成都、杭州。其中，蘇州、重慶、成都是GDP超過(guò)2萬(wàn)億的七座城市中的一員，剩下的是北上廣深。
購(gòu)買(mǎi)新一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)就是要鎖定沙漠中的綠洲水源，做到進(jìn)退有據(jù)，而不是進(jìn)退維谷。
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