京圈超級富豪，恐被這家開發(fā)商收割
商業(yè)人物 2023-05-21 云阿云智庫•樓市
導讀：圍繞著房地產進行的債務抵押與糾紛，本是商業(yè)活動中屢見不鮮的現(xiàn)象。但是，當糾紛與萬柳書院聯(lián)系起來的時候，卻變成了一個有關階層與財富的幻夢破滅的故事。
以下文章來源于鹽財經 ，作者寇大庸
作者：寇大庸
來源：鹽財經（ID：nfc-yancaijing）
購置上億豪宅的業(yè)主也會被房地產商“割韭菜”嗎？
這種事或許正在北京的豪宅圈上演。
近日，北京的豪宅頂流萬柳書院被掛上了拍賣平臺，當中的75套豪宅被開發(fā)商當作債權抵押物，債權總額高達46.75億元。
這本是一樁正常的商業(yè)交易行為，但據(jù)稱這75套豪宅中的許多套已經被業(yè)主簽約、購買，甚至入住，這意味著，未來可能會出現(xiàn)業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋物權糾紛。
萬柳書院向來聲名在外且神秘莫測，因而吸引了不少人的關注和想象。
今年年初，一條定位于此地的“胯下運球”短視頻爆火，人們不僅通過視頻畫面來極盡所能地神話居住于此地的人們的生活，而且還自貶身段開起了“老奴”與“少爺”的玩笑。
此次拍賣事件的發(fā)生，或許會讓人們意識到，富豪和普通人的生活并沒有本質上的區(qū)別。
一、上億豪宅被抵押
5月7日，拍賣平臺上悄然掛出了一則“北京赫華恒瑞房地產開發(fā)有限公司不良債權轉讓項目”拍賣公告。
這則拍賣的標的物正是北京知名豪宅——萬柳書院，當中包含了75套萬柳書院住宅商業(yè)服務用房以及車位，債權總額46.95億，債券本金37.5億元。
處置主體為中國信達資產管理股份有限公司北京分公司，中赫集團有限公司是共同債務人，中赫置地、中赫集團實際控制人周金輝及其配偶提供連帶責任保證。
這意味著，如果中赫集團出現(xiàn)了違約情況，那么萬柳書院的這些豪宅將被用于拍賣償還債務。
平攤下來，每一套萬柳書院的住宅對應的債務金額為6200多萬元。
截至目前，這則拍賣公告已經吸引了61名意向人和2萬+人次的圍觀，可謂是拍賣圈的一樁奇觀。
令人疑惑的地方在于，這些被掛出拍賣的房源，并不是全是尚未售出的新房，當中既有已簽約房源，也有未簽約房源。
比照拍賣公告內公布的房源信息與北京住建委公布的網(wǎng)簽信息會發(fā)現(xiàn)，這75套住宅中有15套已經網(wǎng)簽。
據(jù)每日經濟新聞報道，有了解情況的房屋經紀人表示，萬柳書院的這些樓盤中大部分已經出售，并且已有業(yè)主入住，“但是開發(fā)商之前把這些房子抵押出去，現(xiàn)在還沒資金解抵押，所以不能網(wǎng)簽、沒辦房本”。
這些信息的披露，讓這場拍賣變得復雜了起來。
簡單來說，如果房屋尚未售賣，那么開發(fā)商想要如何處置這些房屋都可以。
但是，如果房屋已經網(wǎng)簽并進行物權登記，或者尚未網(wǎng)簽但業(yè)主已經繳了房款，那么此時開發(fā)商再把這些房源拿去抵押，就可能出現(xiàn)“一房兩售”的情況。
在司法上，對爭議的房屋所有權歸屬有著明晰的判定方式，取決于抵押與買賣合同的流程和先后順序。
只是如果真的出現(xiàn)這種情況，那么對于萬柳書院的業(yè)主來說，無疑是被開發(fā)商“擺了一道”。
這也將是國內少見的，發(fā)生在頂級富豪與開發(fā)商之間的房屋物權糾紛事件。
二、失信的開發(fā)商
是什么人敢“割富豪們的韭菜”？
萬柳書院背后的開發(fā)商中赫集團成立于2005年，這是一家規(guī)模不大的房地產公司，并不為普通人所知曉。
但在富豪圈內，中赫集團卻是聲名顯赫，因為中赫集團專攻頂級豪宅項目。
中赫集團先后開發(fā)了“北緯40°”“釣魚臺7號”等數(shù)個地產項目，個個都是頂級豪宅。
其中，“釣魚臺7號”的樓盤單價一度高達30萬元/平米，刷新了北京的樓盤單價紀錄。
萬柳書院的地塊，更是中赫集團以26.3億元的總價、4.42萬/平米的單價，從一眾競爭者中奪得，刷新了當時的北京地王單價紀錄，并在開發(fā)后一舉成為全國頂級的豪宅。
2016年后，中赫集團的業(yè)務重心逐漸轉向了體育+旅游等多元產業(yè)布局，開始廣泛投資體育、石油天然氣、旅游小鎮(zhèn)等項目。
其中最知名的一筆投資是入股“北京國安俱樂部”。
2016年，中赫集團以35.5億元的價格收購了北京國安64%的股權，成為北京國安的第一大股東。
2021年，中赫集團又從中信集團那里收購了剩下36%的股權，成為北京國安的唯一股東。
只是，漫長的投入和培養(yǎng)，沒能換來好的經營效益。入主國安之后，國安的經營連年虧損，2020年，國安俱樂部虧損高達12億元。
這只是中赫集團業(yè)務現(xiàn)狀的一瞥。
在地產進入白銀時代之后，中赫集團無力再通過地產對其他項目進行輸血，此后發(fā)展陷入了困境。
此次拍賣信息中披露，“債務人曾存在逾期等違約情形”。
根據(jù)企查查提供的信息，自2022年9月起，中赫集團已有5次成為被執(zhí)行人，最新的一次發(fā)生在今年4月，執(zhí)行標的為3.35億元，累計被執(zhí)行總金額高達11億元。
此外，中赫集團旗下的諸多公司股權被凍結，標的企業(yè)包括騰赫（北京）數(shù)字科技有限公司、北京合創(chuàng)冰雪小鎮(zhèn)企業(yè)管理中心、中赫置地有限公司，凍結結束日期在2025—2026年。
此次萬柳書院的大規(guī)模的債權抵押，想必也是中赫集團為回籠資金、償還債務所進行的資產置換操作。
三、萬柳書院的幻夢
圍繞著房地產進行的債務抵押與糾紛，本是商業(yè)活動中屢見不鮮的現(xiàn)象。
但是，當糾紛與萬柳書院聯(lián)系起來的時候，卻變成了一個有關階層與財富的幻夢破滅的故事。
在地產狂飆的年代，萬柳書院最早是作為豪宅頂流被大眾所知曉。
萬柳書院位于海淀核心區(qū)，緊鄰中關村，周圍有頤和園、圓明園等景點以及中關村三小、人大附小等名校資源，地理位置十分優(yōu)越。
在萬柳書院8.9萬平方米的地塊上，只有區(qū)區(qū)300余套住宅，每一套的面積在200—600平米之間，低密度、大空間，就連停車位都比普通小區(qū)的要大一些。
此外，萬柳書院還為住戶們提供了堪比療養(yǎng)院的配置與服務，并配備有管家悉心打理房屋的一切事宜。
這些因素共同將萬柳書院推至“北京豪宅的盡頭”。
據(jù)稱，萬柳書院的業(yè)主們多為中關村的IT新貴，柳傳志、丁磊等知名富豪都是萬柳書院的業(yè)主。
2015年7月，萬柳書院上市銷售，樓盤均價便已超過14萬元/平米，成為當時北京為數(shù)不多的單價過10萬的地產項目。
此后萬柳書院一直是有價無市，去年5月，萬柳書院一間300平米的住宅在司法拍賣中以1.09億元的價格成交，單價超過36萬元/平米，可見其受捧程度。
作為頂級豪宅，萬柳書院最令人津津樂道的是它那5米高的外墻，據(jù)稱每一塊都由荷蘭匠人純手工燒制，可以在不同的天氣和時段呈現(xiàn)不同的顏色。更甚之，設計師還特意將圍墻向內傾斜了5度，以“謙卑地照顧路人的感受”。
普通人難以分清這究竟是包裝話術，還是真的具有功能上的差異，但高大的圍墻隔絕了墻內與墻外的生活，使富豪生活增添了一絲神秘色彩。
年初，一條定位于萬柳書院的“變裝運球”的短視頻突然爆火，視頻內容很簡單，只是一位高中生在家中拍攝了自己變裝胯下運球的視頻，卻獲得了超過200萬個點贊。
不僅如此，視頻里的一切元素、畫作、提琴和衣服都被網(wǎng)友們仔細地分析、比對，人們從模糊的視頻畫面中推斷出，掛在墻壁上的一幅畫是齊白石的真跡，價值4億元；畫面右邊只露出一部分的提琴，也被認為是稀世名品。
這位高中生的其他資料和視頻也被網(wǎng)友們找了出來，并勾勒出了一個家境優(yōu)渥、精通各種藝術、運動、品行良好的富家子弟形象。
事情到這還不算完，許多網(wǎng)友開始在評論區(qū)內稱呼自己為“老奴”，稱呼這名高中生為“少爺”，甚至出現(xiàn)了“少爺是不是把老奴落在廣西了”、“少爺，您看老奴拴在哪里比較合適”等自貶身段的留言。
還有一名20多歲的女生，給這位“少爺”寫了整整2頁的情書，當中滿是對這位“少爺”不切實際的美好想象與優(yōu)渥生活的艷羨。
通過這條短短數(shù)十秒的視頻，網(wǎng)友們極盡所能地想象著萬柳書院厚重圍墻內富豪們的生活，這種好奇是人之常情。
只是，當人們因家境優(yōu)渥而對一個面目模糊的陌生少年進行神話和諂媚時，這種關注與想象就變了味。
財富、階層與各種美好的品性聯(lián)系在一起，富豪因其財富成為了崇拜對象，而普通人則在這種比較中進行著降格自尊的自我貶低。
此番萬柳書院的拍賣事件或許會使人們意識到，那堵被描述得天花亂墜的高墻并不能使富豪們無堅不摧，他們也有可能像普通人一樣遇上物權糾紛，被“割韭菜”。
過好自己自尊自愛的生活，才是真正重要的事情。
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