京圈超級(jí)富豪，恐被這家開(kāi)發(fā)商收割
商業(yè)人物 2023-05-21 云阿云智庫(kù)•樓市
導(dǎo)讀：圍繞著房地產(chǎn)進(jìn)行的債務(wù)抵押與糾紛，本是商業(yè)活動(dòng)中屢見(jiàn)不鮮的現(xiàn)象。但是，當(dāng)糾紛與萬(wàn)柳書(shū)院聯(lián)系起來(lái)的時(shí)候，卻變成了一個(gè)有關(guān)階層與財(cái)富的幻夢(mèng)破滅的故事。
以下文章來(lái)源于鹽財(cái)經(jīng) ，作者寇大庸
作者：寇大庸
來(lái)源：鹽財(cái)經(jīng)（ID：nfc-yancaijing）
購(gòu)置上億豪宅的業(yè)主也會(huì)被房地產(chǎn)商“割韭菜”嗎？
這種事或許正在北京的豪宅圈上演。
近日，北京的豪宅頂流萬(wàn)柳書(shū)院被掛上了拍賣(mài)平臺(tái)，當(dāng)中的75套豪宅被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作債權(quán)抵押物，債權(quán)總額高達(dá)46.75億元。
這本是一樁正常的商業(yè)交易行為，但據(jù)稱(chēng)這75套豪宅中的許多套已經(jīng)被業(yè)主簽約、購(gòu)買(mǎi)，甚至入住，這意味著，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的房屋物權(quán)糾紛。
萬(wàn)柳書(shū)院向來(lái)聲名在外且神秘莫測(cè)，因而吸引了不少人的關(guān)注和想象。
今年年初，一條定位于此地的“胯下運(yùn)球”短視頻爆火，人們不僅通過(guò)視頻畫(huà)面來(lái)極盡所能地神話居住于此地的人們的生活，而且還自貶身段開(kāi)起了“老奴”與“少爺”的玩笑。
此次拍賣(mài)事件的發(fā)生，或許會(huì)讓人們意識(shí)到，富豪和普通人的生活并沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別。
一、上億豪宅被抵押
5月7日，拍賣(mài)平臺(tái)上悄然掛出了一則“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”拍賣(mài)公告。
這則拍賣(mài)的標(biāo)的物正是北京知名豪宅——萬(wàn)柳書(shū)院，當(dāng)中包含了75套萬(wàn)柳書(shū)院住宅商業(yè)服務(wù)用房以及車(chē)位，債權(quán)總額46.95億，債券本金37.5億元。
處置主體為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京分公司，中赫集團(tuán)有限公司是共同債務(wù)人，中赫置地、中赫集團(tuán)實(shí)際控制人周金輝及其配偶提供連帶責(zé)任保證。
這意味著，如果中赫集團(tuán)出現(xiàn)了違約情況，那么萬(wàn)柳書(shū)院的這些豪宅將被用于拍賣(mài)償還債務(wù)。
平攤下來(lái)，每一套萬(wàn)柳書(shū)院的住宅對(duì)應(yīng)的債務(wù)金額為6200多萬(wàn)元。
截至目前，這則拍賣(mài)公告已經(jīng)吸引了61名意向人和2萬(wàn)+人次的圍觀，可謂是拍賣(mài)圈的一樁奇觀。
令人疑惑的地方在于，這些被掛出拍賣(mài)的房源，并不是全是尚未售出的新房，當(dāng)中既有已簽約房源，也有未簽約房源。
比照拍賣(mài)公告內(nèi)公布的房源信息與北京住建委公布的網(wǎng)簽信息會(huì)發(fā)現(xiàn)，這75套住宅中有15套已經(jīng)網(wǎng)簽。
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，有了解情況的房屋經(jīng)紀(jì)人表示，萬(wàn)柳書(shū)院的這些樓盤(pán)中大部分已經(jīng)出售，并且已有業(yè)主入住，“但是開(kāi)發(fā)商之前把這些房子抵押出去，現(xiàn)在還沒(méi)資金解抵押，所以不能網(wǎng)簽、沒(méi)辦房本”。
這些信息的披露，讓這場(chǎng)拍賣(mài)變得復(fù)雜了起來(lái)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果房屋尚未售賣(mài)，那么開(kāi)發(fā)商想要如何處置這些房屋都可以。
但是，如果房屋已經(jīng)網(wǎng)簽并進(jìn)行物權(quán)登記，或者尚未網(wǎng)簽但業(yè)主已經(jīng)繳了房款，那么此時(shí)開(kāi)發(fā)商再把這些房源拿去抵押，就可能出現(xiàn)“一房?jī)墒邸?/strong>的情況。
在司法上，對(duì)爭(zhēng)議的房屋所有權(quán)歸屬有著明晰的判定方式，取決于抵押與買(mǎi)賣(mài)合同的流程和先后順序。
只是如果真的出現(xiàn)這種情況，那么對(duì)于萬(wàn)柳書(shū)院的業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是被開(kāi)發(fā)商“擺了一道”。
這也將是國(guó)內(nèi)少見(jiàn)的，發(fā)生在頂級(jí)富豪與開(kāi)發(fā)商之間的房屋物權(quán)糾紛事件。
二、失信的開(kāi)發(fā)商
是什么人敢“割富豪們的韭菜”？
萬(wàn)柳書(shū)院背后的開(kāi)發(fā)商中赫集團(tuán)成立于2005年，這是一家規(guī)模不大的房地產(chǎn)公司，并不為普通人所知曉。
但在富豪圈內(nèi)，中赫集團(tuán)卻是聲名顯赫，因?yàn)橹泻占瘓F(tuán)專(zhuān)攻頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。
中赫集團(tuán)先后開(kāi)發(fā)了“北緯40°”“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)”等數(shù)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，個(gè)個(gè)都是頂級(jí)豪宅。
其中，“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)”的樓盤(pán)單價(jià)一度高達(dá)30萬(wàn)元/平米，刷新了北京的樓盤(pán)單價(jià)紀(jì)錄。
萬(wàn)柳書(shū)院的地塊，更是中赫集團(tuán)以26.3億元的總價(jià)、4.42萬(wàn)/平米的單價(jià)，從一眾競(jìng)爭(zhēng)者中奪得，刷新了當(dāng)時(shí)的北京地王單價(jià)紀(jì)錄，并在開(kāi)發(fā)后一舉成為全國(guó)頂級(jí)的豪宅。
2016年后，中赫集團(tuán)的業(yè)務(wù)重心逐漸轉(zhuǎn)向了體育+旅游等多元產(chǎn)業(yè)布局，開(kāi)始廣泛投資體育、石油天然氣、旅游小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。
其中最知名的一筆投資是入股“北京國(guó)安俱樂(lè)部”。
2016年，中赫集團(tuán)以35.5億元的價(jià)格收購(gòu)了北京國(guó)安64%的股權(quán)，成為北京國(guó)安的第一大股東。
2021年，中赫集團(tuán)又從中信集團(tuán)那里收購(gòu)了剩下36%的股權(quán)，成為北京國(guó)安的唯一股東。
只是，漫長(zhǎng)的投入和培養(yǎng)，沒(méi)能換來(lái)好的經(jīng)營(yíng)效益。入主國(guó)安之后，國(guó)安的經(jīng)營(yíng)連年虧損，2020年，國(guó)安俱樂(lè)部虧損高達(dá)12億元。
這只是中赫集團(tuán)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的一瞥。
在地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代之后，中赫集團(tuán)無(wú)力再通過(guò)地產(chǎn)對(duì)其他項(xiàng)目進(jìn)行輸血，此后發(fā)展陷入了困境。
此次拍賣(mài)信息中披露，“債務(wù)人曾存在逾期等違約情形”。
根據(jù)企查查提供的信息，自2022年9月起，中赫集團(tuán)已有5次成為被執(zhí)行人，最新的一次發(fā)生在今年4月，執(zhí)行標(biāo)的為3.35億元，累計(jì)被執(zhí)行總金額高達(dá)11億元。
此外，中赫集團(tuán)旗下的諸多公司股權(quán)被凍結(jié)，標(biāo)的企業(yè)包括騰赫（北京）數(shù)字科技有限公司、北京合創(chuàng)冰雪小鎮(zhèn)企業(yè)管理中心、中赫置地有限公司，凍結(jié)結(jié)束日期在2025—2026年。
此次萬(wàn)柳書(shū)院的大規(guī)模的債權(quán)抵押，想必也是中赫集團(tuán)為回籠資金、償還債務(wù)所進(jìn)行的資產(chǎn)置換操作。
三、萬(wàn)柳書(shū)院的幻夢(mèng)
圍繞著房地產(chǎn)進(jìn)行的債務(wù)抵押與糾紛，本是商業(yè)活動(dòng)中屢見(jiàn)不鮮的現(xiàn)象。
但是，當(dāng)糾紛與萬(wàn)柳書(shū)院聯(lián)系起來(lái)的時(shí)候，卻變成了一個(gè)有關(guān)階層與財(cái)富的幻夢(mèng)破滅的故事。
在地產(chǎn)狂飆的年代，萬(wàn)柳書(shū)院最早是作為豪宅頂流被大眾所知曉。
萬(wàn)柳書(shū)院位于海淀核心區(qū)，緊鄰中關(guān)村，周?chē)蓄U和園、圓明園等景點(diǎn)以及中關(guān)村三小、人大附小等名校資源，地理位置十分優(yōu)越。
在萬(wàn)柳書(shū)院8.9萬(wàn)平方米的地塊上，只有區(qū)區(qū)300余套住宅，每一套的面積在200—600平米之間，低密度、大空間，就連停車(chē)位都比普通小區(qū)的要大一些。
此外，萬(wàn)柳書(shū)院還為住戶們提供了堪比療養(yǎng)院的配置與服務(wù)，并配備有管家悉心打理房屋的一切事宜。
這些因素共同將萬(wàn)柳書(shū)院推至“北京豪宅的盡頭”。
據(jù)稱(chēng)，萬(wàn)柳書(shū)院的業(yè)主們多為中關(guān)村的IT新貴，柳傳志、丁磊等知名富豪都是萬(wàn)柳書(shū)院的業(yè)主。
2015年7月，萬(wàn)柳書(shū)院上市銷(xiāo)售，樓盤(pán)均價(jià)便已超過(guò)14萬(wàn)元/平米，成為當(dāng)時(shí)北京為數(shù)不多的單價(jià)過(guò)10萬(wàn)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
此后萬(wàn)柳書(shū)院一直是有價(jià)無(wú)市，去年5月，萬(wàn)柳書(shū)院一間300平米的住宅在司法拍賣(mài)中以1.09億元的價(jià)格成交，單價(jià)超過(guò)36萬(wàn)元/平米，可見(jiàn)其受捧程度。
作為頂級(jí)豪宅，萬(wàn)柳書(shū)院最令人津津樂(lè)道的是它那5米高的外墻，據(jù)稱(chēng)每一塊都由荷蘭匠人純手工燒制，可以在不同的天氣和時(shí)段呈現(xiàn)不同的顏色。更甚之，設(shè)計(jì)師還特意將圍墻向內(nèi)傾斜了5度，以“謙卑地照顧路人的感受”。
普通人難以分清這究竟是包裝話術(shù)，還是真的具有功能上的差異，但高大的圍墻隔絕了墻內(nèi)與墻外的生活，使富豪生活增添了一絲神秘色彩。
年初，一條定位于萬(wàn)柳書(shū)院的“變裝運(yùn)球”的短視頻突然爆火，視頻內(nèi)容很簡(jiǎn)單，只是一位高中生在家中拍攝了自己變裝胯下運(yùn)球的視頻，卻獲得了超過(guò)200萬(wàn)個(gè)點(diǎn)贊。
不僅如此，視頻里的一切元素、畫(huà)作、提琴和衣服都被網(wǎng)友們仔細(xì)地分析、比對(duì)，人們從模糊的視頻畫(huà)面中推斷出，掛在墻壁上的一幅畫(huà)是齊白石的真跡，價(jià)值4億元；畫(huà)面右邊只露出一部分的提琴，也被認(rèn)為是稀世名品。
這位高中生的其他資料和視頻也被網(wǎng)友們找了出來(lái)，并勾勒出了一個(gè)家境優(yōu)渥、精通各種藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、品行良好的富家子弟形象。
事情到這還不算完，許多網(wǎng)友開(kāi)始在評(píng)論區(qū)內(nèi)稱(chēng)呼自己為“老奴”，稱(chēng)呼這名高中生為“少爺”，甚至出現(xiàn)了“少爺是不是把老奴落在廣西了”、“少爺，您看老奴拴在哪里比較合適”等自貶身段的留言。
還有一名20多歲的女生，給這位“少爺”寫(xiě)了整整2頁(yè)的情書(shū)，當(dāng)中滿是對(duì)這位“少爺”不切實(shí)際的美好想象與優(yōu)渥生活的艷羨。
通過(guò)這條短短數(shù)十秒的視頻，網(wǎng)友們極盡所能地想象著萬(wàn)柳書(shū)院厚重圍墻內(nèi)富豪們的生活，這種好奇是人之常情。
只是，當(dāng)人們因家境優(yōu)渥而對(duì)一個(gè)面目模糊的陌生少年進(jìn)行神話和諂媚時(shí)，這種關(guān)注與想象就變了味。
財(cái)富、階層與各種美好的品性聯(lián)系在一起，富豪因其財(cái)富成為了崇拜對(duì)象，而普通人則在這種比較中進(jìn)行著降格自尊的自我貶低。
此番萬(wàn)柳書(shū)院的拍賣(mài)事件或許會(huì)使人們意識(shí)到，那堵被描述得天花亂墜的高墻并不能使富豪們無(wú)堅(jiān)不摧，他們也有可能像普通人一樣遇上物權(quán)糾紛，被“割韭菜”。
過(guò)好自己自尊自愛(ài)的生活，才是真正重要的事情。
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1962
中國(guó)房企退市第一股誕生了！ 