趙燕菁：房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，政策如何跟進(jìn)？
趙燕菁2023-09-01云阿云智庫•樓市
療效不彰說明執(zhí)行部門對(duì)政治局會(huì)議所做的判斷理解不到位�！肮┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整，而是方向上的轉(zhuǎn)變。
趙燕菁 | 廈門大學(xué)教授，中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長
【導(dǎo)讀】 8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，降低存量首套住房貸款利率，調(diào)整最低首付比例。這是繼7月24日政治局會(huì)議后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一次政策調(diào)整，以期提振低迷已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整，廈門大學(xué)教授，中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長趙燕菁認(rèn)為，在房產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的當(dāng)下，要以原來商品房為主的單軌制，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ蠟橹�、商品為輔的雙軌制，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。同時(shí)，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要性，要有危機(jī)意識(shí)，糾正“債務(wù)厭惡”的陳舊思維，中央政府在及時(shí)出手履行市場(chǎng)責(zé)任。
【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 趙燕菁】
一、“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”
房地產(chǎn)“放血療法”【1】拖累中國經(jīng)濟(jì)的跡象已經(jīng)非常明顯，但對(duì)于是否要先給房地產(chǎn)“止血”，卻依然爭論不休。原來開出放血療法的醫(yī)生認(rèn)為一旦止血，病人的血壓又會(huì)反彈（“前功盡棄”）；反對(duì)的醫(yī)生則認(rèn)為，用放血治療高血壓一開始就是錯(cuò)的，如果不給房地產(chǎn)止血，經(jīng)濟(jì)很可能直接在手術(shù)臺(tái)上休克。
7月24日政治局會(huì)議給這一爭論畫上了句號(hào)，會(huì)議認(rèn)為“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，基于這一重大判斷，會(huì)議果斷提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
現(xiàn)在時(shí)間已經(jīng)過去一個(gè)多月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)顯示處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠——強(qiáng)心劑下去，血壓并沒有回升——甚至一線城市房價(jià)都沒有出現(xiàn)預(yù)期中的反彈。
療效不彰說明執(zhí)行部門對(duì)政治局會(huì)議所做的判斷理解不到位�！肮┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整，而是方向上的轉(zhuǎn)變�！叩姆较虮P也不能簡單回?fù)埽且蛳蛳喾吹姆较?
簡單講，就是過去十幾年出臺(tái)的打壓房地產(chǎn)政策都要“一風(fēng)吹”。原來限購、限貸、限價(jià)、限面積、限戶型、限套數(shù)、限配建……要轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)購、鼓勵(lì)貸、不限面積、不限戶型、不限套數(shù)、不要求配建……
這樣做不是在鼓勵(lì)炒房，而是把給存量資產(chǎn)定價(jià)和增量需求保障分開：
1）原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級(jí)、改善型需求，要讓有錢人把錢花出去，盡快完成市場(chǎng)出清；
2）原來交給市場(chǎng)的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對(duì)困難群體的“重點(diǎn)保障”變?yōu)槿采w式的“全面保障”；
3）原來商品房為主的單軌制，要變?yōu)楸Ｕ蠟橹�，商品為輔的雙軌制；
4）原來是靠賣地“保財(cái)政”，現(xiàn)在則應(yīng)是靠拉升不動(dòng)產(chǎn)估值“保金融”；
5）原來的政策“放量壓價(jià)”，通過大量供給土地，打壓房地產(chǎn)價(jià)格；現(xiàn)在則應(yīng)是“放價(jià)限量”，放開交易管制，減少土地供給。
趙燕菁教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)要以原來商品房為主的單軌制，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ蠟橹鳎唐窞檩o的雙軌制
二、扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)下滑螺旋
在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，要通過饑餓營銷，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快從供大于求回到供不應(yīng)求，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。市場(chǎng)恢復(fù)得越快，救市的代價(jià)就越小。也許房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，打壓房價(jià)算是“功”，現(xiàn)在“供求關(guān)系發(fā)生重大改變”，再打壓房價(jià)就是“過”！那種擔(dān)心房地產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)向會(huì)造成“前功盡棄”的想法，是沒有深刻理解政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本判斷。
房地產(chǎn)恢復(fù)主要有兩個(gè)信號(hào)，一個(gè)是價(jià)格上漲，一個(gè)是去化周期縮短，相比而言，第二個(gè)指標(biāo)更重要�；謴�(fù)房價(jià)上漲不是目的，目的是恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。房地產(chǎn)主管部門要明確放棄價(jià)格管理，“約談”那些城市去化周期過長的城市。
房地產(chǎn)主管部門要將城市賣地指標(biāo)像建設(shè)用地指標(biāo)那樣納入宏觀管理工具，要將房地產(chǎn)新增供地作為一條高壓線重點(diǎn)監(jiān)控——根據(jù)“去化周期”決定城市能否賣地、能賣多少土地的核心指標(biāo)。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項(xiàng)目向商品房市場(chǎng)增加供地，防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表里屬于資產(chǎn)端，但其價(jià)值卻記在所有者權(quán)益也就是負(fù)債端。就算增量需求不再，存量的價(jià)值依然可以通過漲跌影響負(fù)債端的擴(kuò)張和收縮。由于中國的資產(chǎn)負(fù)債表的上限是由負(fù)債端的上限決定的，房地產(chǎn)市值直接決定了中國宏觀經(jīng)濟(jì)是增長還是衰退。中國過去三十年高速增長充分證明了這一點(diǎn)。
房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)而言絕不僅僅是“土地財(cái)政”，而是構(gòu)成所有產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)�！鞍逊康禺a(chǎn)需求簡單與房地產(chǎn)面積掛鉤，認(rèn)為房地產(chǎn)取決于人口”，這個(gè)想法之所以是錯(cuò)誤的，就是只看到增量的價(jià)值，沒有看到存量帶來的價(jià)值。
三、房地產(chǎn)不是“夕陽產(chǎn)業(yè)”
但即使從增量看，人口也不是房地產(chǎn)的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)，多數(shù)發(fā)達(dá)國家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國還高，卻依然有著發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)一樣會(huì)隨著生活水平的提高不斷升級(jí)。
在諾基亞時(shí)代，手機(jī)幾乎也是人手一把，但為什么手機(jī)產(chǎn)業(yè)還會(huì)有一波大發(fā)展？因?yàn)樘O果開創(chuàng)的智能機(jī)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)。手機(jī)如此，新能源車如此，住房也是如此。關(guān)鍵是我們能否去除掉制約房地產(chǎn)升級(jí)的人為障礙。
其中最主要的一個(gè)升級(jí)障礙，就是我們對(duì)高端居住產(chǎn)品的“封鎖”。高端需求是一個(gè)產(chǎn)品生態(tài)的頂端，雖然占比不一定很大，但卻是產(chǎn)品升級(jí)的策源地。只有放開對(duì)“高端需求”的限制，才能打通產(chǎn)品升級(jí)的通道。
靠限制需求并不能使需求消失。中國大量住房需求外流，到境外房、買樓，甚至買島，很大程度上就是因?yàn)闆]有合適的住宅產(chǎn)品。根據(jù)Knight Frank的數(shù)據(jù)，2019年一年，中國買家在海外購買的房地產(chǎn)金額就高達(dá)1040億美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中國在內(nèi)全世界頂端需求，完成了城市消費(fèi)跨越式升級(jí)。
國內(nèi)市場(chǎng)也是如此。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就在房地產(chǎn)普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達(dá)2291宗，已達(dá)到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期北京單價(jià)超過10萬元的豪宅成交1886套，達(dá)到了過去十年最高值。新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求并非個(gè)別城市特例。這些需求利用得好，都可以用來為暴跌的房地產(chǎn)接盤。
現(xiàn)在商品房市場(chǎng)過剩的主要是高層單元住宅。這種單一無差異的產(chǎn)品在供不應(yīng)求的時(shí)代，滿足了市場(chǎng)快速增長的基本需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大改變，出現(xiàn)過剩一點(diǎn)也不奇怪。應(yīng)該盡快停止建設(shè)目前千篇一律、南北無異的過剩產(chǎn)品。
要想鼓勵(lì)探索新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，用高端需求拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的迭代和升級(jí)，原來對(duì)戶型的管理、面積的管理和其它居住建筑標(biāo)準(zhǔn)，就必須隨之調(diào)整。對(duì)于超過一定價(jià)值的“豪宅”要放開購房資格的限制，要把高凈值消費(fèi)者的需求盡量留在國內(nèi)。
中國品牌的豪華汽車已經(jīng)開始進(jìn)入國際市場(chǎng)，中國頂級(jí)城市的居住產(chǎn)品也要敢于和世界上其它頂級(jí)城市展開競(jìng)爭。不僅新產(chǎn)品要放開，已經(jīng)出售的住房也要允許業(yè)主根據(jù)新的需求自主更新。要對(duì)“違章”重新界定，要為存量居住升級(jí)提供審批通道。
四、“加大保障性住房建設(shè)和供給”
商品房政策調(diào)整一定會(huì)帶來兩個(gè)后果，第一是購房者特別是首次購房的“剛需”成本增加了；第二是商品房各地的減少會(huì)導(dǎo)致建筑、建材等上下游產(chǎn)業(yè)需求的驟減。這兩點(diǎn)都需要大規(guī)模保障房來接盤。
這就是為什么7月24日政治局會(huì)議在“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，緊接著提出要“加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造”。鑒于城中村在城市中事實(shí)上起著租賃型保障房的功能，這一條實(shí)際上是把保障房從原來的輔助角色，放到了戰(zhàn)略性的位置。
現(xiàn)在多數(shù)城市的保障體系中，保障的范圍主要是本地居民。這部分本地居民真正無房的其實(shí)很少，而真正需要保障的“新市民”反而處于保障的盲區(qū)。一旦商品房放開后，保障房就要全面接管無房居民的居住需求。沒有保障房的全覆蓋，就不能有商品房的全放開。
在新的住房體系中，要將局部、定向式的保障，改變?yōu)槿采w式的保障——只要本地有就業(yè)（“五險(xiǎn)一金”）、且無房就應(yīng)該納入租賃型住房保障，繳納租金超過一定年限（例如20年），就可以參與“新房改”——補(bǔ)交余額，以成本價(jià)買下保障房。
五、保障房為主，商品房為輔
為了抵消商品房耕地減少導(dǎo)致的建設(shè)萎縮的缺口，維持房地產(chǎn)相關(guān)的的中下游產(chǎn)業(yè)鏈（建筑、鋼鐵、裝修等部門的就業(yè)），要盡快把保障房建設(shè)納入“新基建”，作為拉動(dòng)固投的重要抓手。
保障房要租購并舉，先租后售。只要商品房市場(chǎng)不倒，即使不賣地、不負(fù)債，也可以實(shí)現(xiàn)為保障房全額融資。這是保障房建設(shè)和其它“新基建”最大的不同。
為了防止因?yàn)槌侵写甯脑斐霈F(xiàn)保障性租賃住房的斷崖式減少，現(xiàn)有城中村改造后的物業(yè)不得進(jìn)入商品房市場(chǎng)，而是要以租賃的形式留在保障房體系內(nèi)。那些依靠商品房市場(chǎng)融資的城中村改造模式，必須立刻停止。
最終的目的，就是要形成類似新加坡那樣的“保障為主，市場(chǎng)補(bǔ)充”的住房結(jié)構(gòu)。確保社會(huì)的穩(wěn)定，確保居民的存量財(cái)富保值、增值，確保新市民有機(jī)會(huì)進(jìn)入財(cái)富再分配通道。穩(wěn)定是救市能否成功的前提。在政治局會(huì)議的戰(zhàn)略部署中，保障房和商品房一個(gè)“圍點(diǎn)”一個(gè)“打援”，構(gòu)成一場(chǎng)完整的戰(zhàn)役。如果一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)失敗，另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)也不可能成功。
六、低估風(fēng)險(xiǎn)是最大的風(fēng)險(xiǎn)
政治局會(huì)議提出要“化解金融風(fēng)險(xiǎn)”，本身就意味著“金融風(fēng)險(xiǎn)”已經(jīng)不再是需要討論的問題。當(dāng)下最大的危險(xiǎn)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模和強(qiáng)度的低估——中央已經(jīng)拉響警報(bào)，危機(jī)已經(jīng)迫在眉睫，但各部門卻依然歌舞升平，遲遲不肯進(jìn)入戰(zhàn)壕。
政治局會(huì)議后各部門之所以還行動(dòng)遲緩，很重要一個(gè)原因就是嚴(yán)重低估了房地產(chǎn)崩盤的經(jīng)濟(jì)后果。這種低估會(huì)導(dǎo)致無法集中足夠的資源，進(jìn)一步延緩出臺(tái)必須的政策。猶疑和觀望正在把中國經(jīng)濟(jì)暴露在巨大的風(fēng)險(xiǎn)之中。
由于喪失了最佳的時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)完全靠自身已經(jīng)無法修復(fù)，很多政策的落地必須靠外部輸血才能完成。如果繼續(xù)逼迫地方政府還債，“誰家的孩子誰抱走”，地方政府只能繼續(xù)賣地，房地產(chǎn)就一定會(huì)繼續(xù)下滑，市場(chǎng)主體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表將會(huì)遙遙無期�，F(xiàn)在最令人擔(dān)心的是那些認(rèn)為“中國經(jīng)濟(jì)其實(shí)沒問題、挺健康，下降只是一過性的、周期性的”的想法。如果小病拖成大病，搶救需要的劑量只會(huì)比現(xiàn)在更大，中國經(jīng)濟(jì)很可能會(huì)陷入日本式的中長期衰退。
七、動(dòng)用終極國家信用
接替房地產(chǎn)需要巨大的資本。由于不能大規(guī)模新增賣地，負(fù)債累累的地方政府失去還款能力，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)上還要回購超供的土地和爛尾項(xiàng)目，需要的資金就更多。家庭部門、企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債表也同樣受到重創(chuàng)。此時(shí)，只有中央政府擁有足夠的貨幣工具和政策工具暫緩甚至接手部分債務(wù)。
在宏觀經(jīng)濟(jì)全面衰退的周期，只有中央政府有足夠的信用接手其他部門的所有者權(quán)益。中央政府絕不能作壁上觀，更不能逼迫其他主體拋售資產(chǎn)還債。因?yàn)橹挥匈J款才能形成負(fù)債，只有負(fù)債才能生成貨幣，只有貨幣才能創(chuàng)造需求。
現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的規(guī)模遠(yuǎn)超2008年，沒有中央政府出手，僅靠地方政府捉襟見肘的財(cái)政是不可能從房地產(chǎn)信用遷移到股權(quán)信用，中國經(jīng)濟(jì)也不可能完成資本替換和增長轉(zhuǎn)型。
在沒有“土地金融”支持的條件下，救市需要的資金要遠(yuǎn)大于當(dāng)年的“四萬億”。如此規(guī)模的融資只有可能來自于中央政府的國債，這也是宏觀資產(chǎn)負(fù)債表里被歷屆政府謹(jǐn)慎貯藏的一塊巨大信用�，F(xiàn)在是拿出來用的時(shí)候了！
截至2021年3月底，美國國債總額為28.13萬億美元。2021年財(cái)政預(yù)算報(bào)告，2020年美國的國債利息支出為3934億美元。中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模超過美國一半，就算收益率高過美債，財(cái)政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。
趙燕菁教授認(rèn)為，中央財(cái)政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。2022年中央預(yù)算報(bào)告顯示中央財(cái)政發(fā)債規(guī)模為9.7萬億，年末國債余額為25.9萬億。地方政府債務(wù)利息支持為1萬億
由于城市化的結(jié)束，大規(guī)�；ㄒ呀�(jīng)完成，以往國債重資產(chǎn)“鐵公基”的做法已經(jīng)不再有效。這時(shí)見效最快的辦法直接“靜脈注射”，將資金注入股票和房地產(chǎn)兩個(gè)主要的資本市場(chǎng)：一方面通過ETF（或?yàn)轲B(yǎng)老、社�；鹛峁⿹�(dān)保）直接入市；另一方面抄底超供的不動(dòng)產(chǎn)。待資本市場(chǎng)恢復(fù)，國債再漸次退出。
宏觀管理的核心，就是必須確保市場(chǎng)上有足夠的流動(dòng)性，其它目標(biāo)和要付出的代價(jià)都是次要的，只要市場(chǎng)有充足的貨幣，政府稅收和企業(yè)利潤必然觸底反彈，社會(huì)消費(fèi)和民營企業(yè)信心自然就會(huì)恢復(fù)。貨幣是整個(gè)經(jīng)濟(jì)最底層的基礎(chǔ)設(shè)施，只有中央政府才能提供，而不能只把危機(jī)責(zé)任和處理下放給地方。
八、錯(cuò)誤經(jīng)濟(jì)理論妨礙中央履行職責(zé)
需要指出的是，政策之所以轉(zhuǎn)向是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大改變”，而不能視作對(duì)以前決策的否定。“最后的投資者”和“最后的貸款者”是中央財(cái)政和貨幣當(dāng)局的天然責(zé)任。妨礙中央政府履行其職責(zé)的，是長期主導(dǎo)我們決策的錯(cuò)誤經(jīng)濟(jì)理論。
按照“市場(chǎng)原教旨主義”的教條，政府是不應(yīng)當(dāng)干擾市場(chǎng)的，一切債務(wù)都是有害的。只有正確理解政府的市場(chǎng)角色，正確理解債務(wù)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的作用，糾正“債務(wù)厭惡”的陳舊思維，糾正對(duì)房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)、虛擬經(jīng)濟(jì)的種種妖魔化，政府才能迅速、果斷地履行自己的市場(chǎng)責(zé)任。
任何“急救”都是有代價(jià)的，關(guān)鍵是判斷付出的代價(jià)是否值得。對(duì)于進(jìn)入ICU的經(jīng)濟(jì)，心臟復(fù)蘇是首要目標(biāo)，血壓升高乃是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的代價(jià)。如果中國經(jīng)濟(jì)不能實(shí)現(xiàn)V型反彈，不僅國內(nèi)會(huì)出現(xiàn)鏈?zhǔn)奖�，國際上的麻煩也會(huì)接踵而至。我們的競(jìng)爭對(duì)手絕不會(huì)在中國經(jīng)濟(jì)虛弱時(shí)手軟，周邊國家則會(huì)根據(jù)你是強(qiáng)還是弱決定成為你的朋友還是敵人。
如果不愿付出刺激經(jīng)濟(jì)的小代價(jià)，就將付出遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)更大的代價(jià)。反之，只要中國快速增長，很多挑戰(zhàn)、甚至戰(zhàn)爭，都自然會(huì)煙消云散。
政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)已經(jīng)做出判斷，執(zhí)行部門出手就要快，要堅(jiān)決。不能多端寡要，四面出擊；更不能好謀無決，貽誤戰(zhàn)機(jī)。一旦開始行動(dòng)，就不要怕別人說“大水漫灌”，也不要怕別人說“瞎折騰”。疾風(fēng)知?jiǎng)挪�，板蕩識(shí)誠臣。只有在危急時(shí)刻，才能看出誰是勇于擔(dān)當(dāng)，獨(dú)立思考，力挽狂瀾的孤勇者。
【1】：指房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”等去杠桿政策
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“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只是開始 