趙燕菁：房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大轉變，政策如何跟進？
趙燕菁2023-09-01云阿云智庫•樓市
療效不彰說明執(zhí)行部門對政治局會議所做的判斷理解不到位�！肮┣箨P系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整，而是方向上的轉變。
趙燕菁 | 廈門大學教授，中國城市規(guī)劃學會副理事長
【導讀】 8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，降低存量首套住房貸款利率，調(diào)整最低首付比例。這是繼7月24日政治局會議后，有關房地產(chǎn)市場的又一次政策調(diào)整，以期提振低迷已久的房地產(chǎn)市場。
對于房地產(chǎn)市場政策調(diào)整，廈門大學教授，中國城市規(guī)劃學會副理事長趙燕菁認為，在房產(chǎn)供求關系發(fā)生重大轉變的當下，要以原來商品房為主的單軌制，轉變?yōu)楸Ｕ蠟橹�、商品為輔的雙軌制，盡快恢復房地產(chǎn)市場的流動性。同時，要充分認識到房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的重要性，要有危機意識，糾正“債務厭惡”的陳舊思維，中央政府在及時出手履行市場責任。
【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 趙燕菁】
一、“房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大轉變”
房地產(chǎn)“放血療法”【1】拖累中國經(jīng)濟的跡象已經(jīng)非常明顯，但對于是否要先給房地產(chǎn)“止血”，卻依然爭論不休。原來開出放血療法的醫(yī)生認為一旦止血，病人的血壓又會反彈（“前功盡棄”）；反對的醫(yī)生則認為，用放血治療高血壓一開始就是錯的，如果不給房地產(chǎn)止血，經(jīng)濟很可能直接在手術臺上休克。
7月24日政治局會議給這一爭論畫上了句號，會議認為“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”，基于這一重大判斷，會議果斷提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
現(xiàn)在時間已經(jīng)過去一個多月，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)顯示處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠遠不夠——強心劑下去，血壓并沒有回升——甚至一線城市房價都沒有出現(xiàn)預期中的反彈。
療效不彰說明執(zhí)行部門對政治局會議所做的判斷理解不到位。“供求關系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整，而是方向上的轉變。——政策的方向盤也不能簡單回撥，而是要打向相反的方向!
簡單講，就是過去十幾年出臺的打壓房地產(chǎn)政策都要“一風吹”。原來限購、限貸、限價、限面積、限戶型、限套數(shù)、限配建……要轉變?yōu)楣膭钯�、鼓勵貸、不限面積、不限戶型、不限套數(shù)、不要求配建……
這樣做不是在鼓勵炒房，而是把給存量資產(chǎn)定價和增量需求保障分開：
1）原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級、改善型需求，要讓有錢人把錢花出去，盡快完成市場出清；
2）原來交給市場的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對困難群體的“重點保障”變?yōu)槿采w式的“全面保障”；
3）原來商品房為主的單軌制，要變?yōu)楸Ｕ蠟橹鳎唐窞檩o的雙軌制；
4）原來是靠賣地“保財政”，現(xiàn)在則應是靠拉升不動產(chǎn)估值“保金融”；
5）原來的政策“放量壓價”，通過大量供給土地，打壓房地產(chǎn)價格；現(xiàn)在則應是“放價限量”，放開交易管制，減少土地供給。
趙燕菁教授認為，房地產(chǎn)市場要以原來商品房為主的單軌制，轉變?yōu)楸Ｕ蠟橹�，商品為輔的雙軌制
二、扭轉房地產(chǎn)下滑螺旋
在這個關鍵時刻，要通過饑餓營銷，讓房地產(chǎn)市場盡快從供大于求回到供不應求，恢復房地產(chǎn)市場的流動性。市場恢復得越快，救市的代價就越小。也許房地產(chǎn)供不應求時，打壓房價算是“功”，現(xiàn)在“供求關系發(fā)生重大改變”，再打壓房價就是“過”！那種擔心房地產(chǎn)政策大轉向會造成“前功盡棄”的想法，是沒有深刻理解政治局會議對房地產(chǎn)市場的根本判斷。
房地產(chǎn)恢復主要有兩個信號，一個是價格上漲，一個是去化周期縮短，相比而言，第二個指標更重要�；謴头績r上漲不是目的，目的是恢復房地產(chǎn)市場的流動性。房地產(chǎn)主管部門要明確放棄價格管理，“約談”那些城市去化周期過長的城市。
房地產(chǎn)主管部門要將城市賣地指標像建設用地指標那樣納入宏觀管理工具，要將房地產(chǎn)新增供地作為一條高壓線重點監(jiān)控——根據(jù)“去化周期”決定城市能否賣地、能賣多少土地的核心指標。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項目向商品房市場增加供地，防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進入房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表里屬于資產(chǎn)端，但其價值卻記在所有者權益也就是負債端。就算增量需求不再，存量的價值依然可以通過漲跌影響負債端的擴張和收縮。由于中國的資產(chǎn)負債表的上限是由負債端的上限決定的，房地產(chǎn)市值直接決定了中國宏觀經(jīng)濟是增長還是衰退。中國過去三十年高速增長充分證明了這一點。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟而言絕不僅僅是“土地財政”，而是構成所有產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債表的基礎�！鞍逊康禺a(chǎn)需求簡單與房地產(chǎn)面積掛鉤，認為房地產(chǎn)取決于人口”，這個想法之所以是錯誤的，就是只看到增量的價值，沒有看到存量帶來的價值。
三、房地產(chǎn)不是“夕陽產(chǎn)業(yè)”
但即使從增量看，人口也不是房地產(chǎn)的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發(fā)達的房地產(chǎn)，多數(shù)發(fā)達國家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國還高，卻依然有著發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)。為什么？因為房地產(chǎn)一樣會隨著生活水平的提高不斷升級。
在諾基亞時代，手機幾乎也是人手一把，但為什么手機產(chǎn)業(yè)還會有一波大發(fā)展？因為蘋果開創(chuàng)的智能機實現(xiàn)了產(chǎn)品升級。手機如此，新能源車如此，住房也是如此。關鍵是我們能否去除掉制約房地產(chǎn)升級的人為障礙。
其中最主要的一個升級障礙，就是我們對高端居住產(chǎn)品的“封鎖”。高端需求是一個產(chǎn)品生態(tài)的頂端，雖然占比不一定很大，但卻是產(chǎn)品升級的策源地。只有放開對“高端需求”的限制，才能打通產(chǎn)品升級的通道。
靠限制需求并不能使需求消失。中國大量住房需求外流，到境外房、買樓，甚至買島，很大程度上就是因為沒有合適的住宅產(chǎn)品。根據(jù)Knight Frank的數(shù)據(jù)，2019年一年，中國買家在海外購買的房地產(chǎn)金額就高達1040億美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中國在內(nèi)全世界頂端需求，完成了城市消費跨越式升級。
國內(nèi)市場也是如此。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，就在房地產(chǎn)普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達2291宗，已達到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期北京單價超過10萬元的豪宅成交1886套，達到了過去十年最高值。新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求并非個別城市特例。這些需求利用得好，都可以用來為暴跌的房地產(chǎn)接盤。
現(xiàn)在商品房市場過剩的主要是高層單元住宅。這種單一無差異的產(chǎn)品在供不應求的時代，滿足了市場快速增長的基本需求。隨著房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生巨大改變，出現(xiàn)過剩一點也不奇怪。應該盡快停止建設目前千篇一律、南北無異的過剩產(chǎn)品。
要想鼓勵探索新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，用高端需求拉動房地產(chǎn)產(chǎn)品的迭代和升級，原來對戶型的管理、面積的管理和其它居住建筑標準，就必須隨之調(diào)整。對于超過一定價值的“豪宅”要放開購房資格的限制，要把高凈值消費者的需求盡量留在國內(nèi)。
中國品牌的豪華汽車已經(jīng)開始進入國際市場，中國頂級城市的居住產(chǎn)品也要敢于和世界上其它頂級城市展開競爭。不僅新產(chǎn)品要放開，已經(jīng)出售的住房也要允許業(yè)主根據(jù)新的需求自主更新。要對“違章”重新界定，要為存量居住升級提供審批通道。
四、“加大保障性住房建設和供給”
商品房政策調(diào)整一定會帶來兩個后果，第一是購房者特別是首次購房的“剛需”成本增加了；第二是商品房各地的減少會導致建筑、建材等上下游產(chǎn)業(yè)需求的驟減。這兩點都需要大規(guī)模保障房來接盤。
這就是為什么7月24日政治局會議在“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，緊接著提出要“加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造”。鑒于城中村在城市中事實上起著租賃型保障房的功能，這一條實際上是把保障房從原來的輔助角色，放到了戰(zhàn)略性的位置。
現(xiàn)在多數(shù)城市的保障體系中，保障的范圍主要是本地居民。這部分本地居民真正無房的其實很少，而真正需要保障的“新市民”反而處于保障的盲區(qū)。一旦商品房放開后，保障房就要全面接管無房居民的居住需求。沒有保障房的全覆蓋，就不能有商品房的全放開。
在新的住房體系中，要將局部、定向式的保障，改變?yōu)槿采w式的保障——只要本地有就業(yè)（“五險一金”）、且無房就應該納入租賃型住房保障，繳納租金超過一定年限（例如20年），就可以參與“新房改”——補交余額，以成本價買下保障房。
五、保障房為主，商品房為輔
為了抵消商品房耕地減少導致的建設萎縮的缺口，維持房地產(chǎn)相關的的中下游產(chǎn)業(yè)鏈（建筑、鋼鐵、裝修等部門的就業(yè)），要盡快把保障房建設納入“新基建”，作為拉動固投的重要抓手。
保障房要租購并舉，先租后售。只要商品房市場不倒，即使不賣地、不負債，也可以實現(xiàn)為保障房全額融資。這是保障房建設和其它“新基建”最大的不同。
為了防止因為城中村改造出現(xiàn)保障性租賃住房的斷崖式減少，現(xiàn)有城中村改造后的物業(yè)不得進入商品房市場，而是要以租賃的形式留在保障房體系內(nèi)。那些依靠商品房市場融資的城中村改造模式，必須立刻停止。
最終的目的，就是要形成類似新加坡那樣的“保障為主，市場補充”的住房結構。確保社會的穩(wěn)定，確保居民的存量財富保值、增值，確保新市民有機會進入財富再分配通道。穩(wěn)定是救市能否成功的前提。在政治局會議的戰(zhàn)略部署中，保障房和商品房一個“圍點”一個“打援”，構成一場完整的戰(zhàn)役。如果一個戰(zhàn)場失敗，另一個戰(zhàn)場也不可能成功。
六、低估風險是最大的風險
政治局會議提出要“化解金融風險”，本身就意味著“金融風險”已經(jīng)不再是需要討論的問題。當下最大的危險是對風險的規(guī)模和強度的低估——中央已經(jīng)拉響警報，危機已經(jīng)迫在眉睫，但各部門卻依然歌舞升平，遲遲不肯進入戰(zhàn)壕。
政治局會議后各部門之所以還行動遲緩，很重要一個原因就是嚴重低估了房地產(chǎn)崩盤的經(jīng)濟后果。這種低估會導致無法集中足夠的資源，進一步延緩出臺必須的政策。猶疑和觀望正在把中國經(jīng)濟暴露在巨大的風險之中。
由于喪失了最佳的時機，房地產(chǎn)完全靠自身已經(jīng)無法修復，很多政策的落地必須靠外部輸血才能完成。如果繼續(xù)逼迫地方政府還債，“誰家的孩子誰抱走”，地方政府只能繼續(xù)賣地，房地產(chǎn)就一定會繼續(xù)下滑，市場主體修復資產(chǎn)負債表將會遙遙無期�，F(xiàn)在最令人擔心的是那些認為“中國經(jīng)濟其實沒問題、挺健康，下降只是一過性的、周期性的”的想法。如果小病拖成大病，搶救需要的劑量只會比現(xiàn)在更大，中國經(jīng)濟很可能會陷入日本式的中長期衰退。
七、動用終極國家信用
接替房地產(chǎn)需要巨大的資本。由于不能大規(guī)模新增賣地，負債累累的地方政府失去還款能力，如果在房地產(chǎn)市場上還要回購超供的土地和爛尾項目，需要的資金就更多。家庭部門、企業(yè)部門的資產(chǎn)負債表也同樣受到重創(chuàng)。此時，只有中央政府擁有足夠的貨幣工具和政策工具暫緩甚至接手部分債務。
在宏觀經(jīng)濟全面衰退的周期，只有中央政府有足夠的信用接手其他部門的所有者權益。中央政府絕不能作壁上觀，更不能逼迫其他主體拋售資產(chǎn)還債。因為只有貸款才能形成負債，只有負債才能生成貨幣，只有貨幣才能創(chuàng)造需求。
現(xiàn)在中國經(jīng)濟的規(guī)模遠超2008年，沒有中央政府出手，僅靠地方政府捉襟見肘的財政是不可能從房地產(chǎn)信用遷移到股權信用，中國經(jīng)濟也不可能完成資本替換和增長轉型。
在沒有“土地金融”支持的條件下，救市需要的資金要遠大于當年的“四萬億”。如此規(guī)模的融資只有可能來自于中央政府的國債，這也是宏觀資產(chǎn)負債表里被歷屆政府謹慎貯藏的一塊巨大信用�，F(xiàn)在是拿出來用的時候了！
截至2021年3月底，美國國債總額為28.13萬億美元。2021年財政預算報告，2020年美國的國債利息支出為3934億美元。中國經(jīng)濟規(guī)模超過美國一半，就算收益率高過美債，財政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。
趙燕菁教授認為，中央財政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。2022年中央預算報告顯示中央財政發(fā)債規(guī)模為9.7萬億，年末國債余額為25.9萬億。地方政府債務利息支持為1萬億
由于城市化的結束，大規(guī)�；ㄒ呀�(jīng)完成，以往國債重資產(chǎn)“鐵公基”的做法已經(jīng)不再有效。這時見效最快的辦法直接“靜脈注射”，將資金注入股票和房地產(chǎn)兩個主要的資本市場：一方面通過ETF（或為養(yǎng)老、社保基金提供擔保）直接入市；另一方面抄底超供的不動產(chǎn)。待資本市場恢復，國債再漸次退出。
宏觀管理的核心，就是必須確保市場上有足夠的流動性，其它目標和要付出的代價都是次要的，只要市場有充足的貨幣，政府稅收和企業(yè)利潤必然觸底反彈，社會消費和民營企業(yè)信心自然就會恢復。貨幣是整個經(jīng)濟最底層的基礎設施，只有中央政府才能提供，而不能只把危機責任和處理下放給地方。
八、錯誤經(jīng)濟理論妨礙中央履行職責
需要指出的是，政策之所以轉向是因為“房地產(chǎn)供求關系發(fā)生了重大改變”，而不能視作對以前決策的否定。“最后的投資者”和“最后的貸款者”是中央財政和貨幣當局的天然責任。妨礙中央政府履行其職責的，是長期主導我們決策的錯誤經(jīng)濟理論。
按照“市場原教旨主義”的教條，政府是不應當干擾市場的，一切債務都是有害的。只有正確理解政府的市場角色，正確理解債務在現(xiàn)代經(jīng)濟中的作用，糾正“債務厭惡”的陳舊思維，糾正對房地產(chǎn)、資本市場、虛擬經(jīng)濟的種種妖魔化，政府才能迅速、果斷地履行自己的市場責任。
任何“急救”都是有代價的，關鍵是判斷付出的代價是否值得。對于進入ICU的經(jīng)濟，心臟復蘇是首要目標，血壓升高乃是實現(xiàn)這一目標的代價。如果中國經(jīng)濟不能實現(xiàn)V型反彈，不僅國內(nèi)會出現(xiàn)鏈式爆雷，國際上的麻煩也會接踵而至。我們的競爭對手絕不會在中國經(jīng)濟虛弱時手軟，周邊國家則會根據(jù)你是強還是弱決定成為你的朋友還是敵人。
如果不愿付出刺激經(jīng)濟的小代價，就將付出遠比經(jīng)濟更大的代價。反之，只要中國快速增長，很多挑戰(zhàn)、甚至戰(zhàn)爭，都自然會煙消云散。
政治局會議對房地產(chǎn)大勢已經(jīng)做出判斷，執(zhí)行部門出手就要快，要堅決。不能多端寡要，四面出擊；更不能好謀無決，貽誤戰(zhàn)機。一旦開始行動，就不要怕別人說“大水漫灌”，也不要怕別人說“瞎折騰”。疾風知勁草，板蕩識誠臣。只有在危急時刻，才能看出誰是勇于擔當，獨立思考，力挽狂瀾的孤勇者。
【1】：指房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”等去杠桿政策
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“認房不認貸”政策只是開始 