“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只是開始
毛小柒2023-07-28 云阿云智庫•樓市
導(dǎo)讀：由“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)房不認(rèn)貸”的變化意味著在執(zhí)行首套房和二套房標(biāo)準(zhǔn)的政策界定上已經(jīng)開始趨于優(yōu)化。也即，后續(xù)政策層面對首套房與二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將會趨松。
一、住建部釋放積極信號：落實(shí)好“降首付和利率、稅費(fèi)減免及‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策”
（一）2023年7月28日早上8點(diǎn)左右，住建部官網(wǎng)刊發(fā)一則信息，即《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會 釋放積極信號》（該條新聞被各官媒廣為宣傳），明確提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。受此影響，市場表現(xiàn)頗為積極，金融股與地產(chǎn)股均出現(xiàn)大漲。
（二）雖然官方表述中用的是“落實(shí)好”這個(gè)詞，但市場普遍將其理解為是住建部主動釋放的積極信號，意味著后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策將會繼續(xù)放松優(yōu)化，即購房成本將會持續(xù)降低。其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”無疑是最受關(guān)注的部分。
（三）雖然2021年以來，全國已有很多地方不再嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但一些市場表現(xiàn)不是太差的熱點(diǎn)城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這是當(dāng)前政策的關(guān)注點(diǎn)。
（四）當(dāng)然，從官方公布的信息來看，除支持剛性和改善性住房需求外，推進(jìn)保交樓和推動建筑業(yè)發(fā)展也是住建部的重要任務(wù)。此外，住建部官網(wǎng)還特別提及“希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，這意味著保障性住房、城中村改造等工作已經(jīng)成為住建部的重要任務(wù)。
二、“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策會造成誤傷
（一）2010年5月26日，為貫徹落實(shí)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），住建部聯(lián)合央行、原銀監(jiān)會等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房（2010）83號），明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。隨后2010年7月15日，北京市出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)來界定二套房，即銀行在放貸前不僅需要查詢借款人的貸款記錄，還要查詢借款人家庭的住房數(shù)量，正式拉開了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的序幕。
（二）“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策主要是指只要有購房貸款記錄，再進(jìn)行購房時(shí)會被認(rèn)定為購買第二套住房，并適用更高的首付比例和房貸利率和更嚴(yán)格的公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)，無形中提高了購房成本，不利于地產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)的改善，是“限購限貸”政策的延伸，需要優(yōu)化。
（三）近年地產(chǎn)行業(yè)需求端的政策導(dǎo)向已經(jīng)從過去的“支持剛性住房需求”轉(zhuǎn)向“支持剛性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看屬于政策鼓勵(lì)方向，但卻在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的背景下承擔(dān)著更加高昂的購房成本和更嚴(yán)格的限制。因此，在當(dāng)前形勢下，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策無疑會誤傷一些改善性購房者，使得其在置換住房時(shí)比較憂慮。
三、“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只是開始
（一）由“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)房不認(rèn)貸”的變化意味著在執(zhí)行首套房和二套房標(biāo)準(zhǔn)的政策界定上已經(jīng)開始趨于優(yōu)化。也即，后續(xù)政策層面對首套房與二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將會趨松。
（二）“認(rèn)房又認(rèn)貸”并非是全國性政策，而“因城施策”的具體體現(xiàn)，是在房地產(chǎn)過熱時(shí)期推出的嚴(yán)格調(diào)控政策，這意味著在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的具體實(shí)施后，各地是有一定靈活空間的，如是否明確貸款已結(jié)清、是否考慮家庭成員數(shù)量、是否首套房的區(qū)域、非本地居民的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上是否有優(yōu)化空間等等。
也即，未來哪些地方需要調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策以及如何調(diào)整，可能會“因城而異”，力度上更有可能體現(xiàn)“因城施策”的特征。
（三）此項(xiàng)政策的實(shí)施一方面表明地產(chǎn)行業(yè)政策寬松的信號比較清晰、方向比較明確，也意味著目前政策層面認(rèn)為當(dāng)前市場的觀望者以改善性購房者為主，那些首套房購房者的挖掘空間可能已不大，需要發(fā)揮改善性購房者的力量。
（四）為避免改善性購房在置換的同時(shí)拋售其首套房，給市場帶來較大拋售壓力，預(yù)計(jì)政策層面在推動實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)不會急于求成，而在穩(wěn)步實(shí)施，如此才有可能同時(shí)穩(wěn)住一手房與二手房市場，否則不斷加大拋盤壓力會進(jìn)一步惡化改善性購房者的改善預(yù)期。
四、結(jié)語：對地產(chǎn)行業(yè)政策可以持續(xù)樂觀
從7月政治局會議（全面剖析7月政治局會議九大要點(diǎn)）的定調(diào)來看，整個(gè)三季度市場對地產(chǎn)行業(yè)政策均可以保持樂觀。
（一）和4月政治局會議相比，7月政治局會議對地產(chǎn)行業(yè)的提法有比較大的變化，如未提“房住不炒”，新增“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”和“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。
雖然上述提法在7月14日的央行新聞發(fā)布會上（央行超重磅發(fā)聲）已有體現(xiàn)，但政治局會議明確定調(diào)至少表明目前高層對地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了微妙變化，而我們認(rèn)為當(dāng)前中央層面對地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度變化可能只是開始，正所謂“中央一小步”，地方“一大步”（當(dāng)前比較講究政治站位和避免“四個(gè)沖動”的大背景下是否還適用？），后續(xù)中央對地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的變化將從目前的微妙轉(zhuǎn)向逐漸傾斜，即地產(chǎn)行業(yè)政策寬松力度會越來越大。
（二）“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”給足市場想象空間，意味著過去在市場過熱階段陸續(xù)出臺的政策已經(jīng)沒有必要（如限購等），這實(shí)際上為后續(xù)全面放開限購定下了基調(diào)。而本文討論的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策本質(zhì)上看是“限購限貸”的具體體現(xiàn)，因此未來與“限購限貸”有關(guān)的約束性政策均存在放松優(yōu)化空間。
深夜突發(fā)重磅消息：房事真正的大招要來了……
地產(chǎn)局座 2023-07-28 云阿云智庫•樓市
看上面的圖，注意兩點(diǎn)，第一是報(bào)道的媒體為財(cái)聯(lián)社，第二，發(fā)聲的部門來自：住建部。
一個(gè)是正規(guī)大媒體，一個(gè)是絕對權(quán)威部門。
所以，這個(gè)不是路邊社傳播的小道消息，而是官方媒體發(fā)布的權(quán)威新聞。
對于這個(gè)權(quán)威新聞，不能解讀太多。只畫重點(diǎn)，陳述實(shí)事，至于你能夠理解多少，全看個(gè)人能力水平。
新聞原文是：進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。
畫重點(diǎn)，有三個(gè)。第一，降首付；第二，降利率；第三，認(rèn)房不認(rèn)貸。
回顧歷史，過去曾經(jīng)出現(xiàn)過兩次降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸，簡稱為“兩降一不認(rèn)”的放松刺激樓市的政策。
樓市老鳥應(yīng)該都記得，一次是2008年四萬億投資刺激的時(shí)候，另一次是2014年樓市“去庫存”的時(shí)候。
2008年的政策是：降低貸款首付比例，首套最低降到2成（20%）；自住型房貸利率打7折（70%）；已有過房貸記錄但結(jié)清之后的，也算首套。
2014年的政策是：商貸首套房首付最低降到比例3成（30%），利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍（打7折，70%）；二套房首付比例降低到4成，并且二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房又認(rèn)貸改”為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。2015年進(jìn)一步放寬為公積金貸款首套最低2成（20%）。
政策兩次大放松之后樓市行情和房價(jià)走勢為：
2008年政策出臺之后，2009-2010年全國房價(jià)短時(shí)間內(nèi)大幅上漲，重點(diǎn)一二線城市房價(jià)幾乎全部翻倍，遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度。
其中，深圳從1.1萬/平米漲到2.5萬/平米；上海從1.3萬/平米漲到2.4萬元/平米，北京從1.2萬/平米漲到2.3萬/平米，廣州從8千/平米漲到1.5萬每平米。（以上指均價(jià)，部分板塊漲幅更多）
2014年政策出臺之后，2015-2019年房價(jià)長時(shí)間、全國范圍內(nèi)大漲，一二線城市和眾多三線城市房價(jià)全部翻倍大漲。大幅超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度，
其中，這一輪漲幅最兇猛的是深圳、杭州和合肥。深圳從2.8萬/平米漲到最高的7.6萬/平，合肥從8千/平米漲到2.1萬/平米，杭州從1.6萬/平米漲到4.2萬/平米。
美國人馬克吐溫說：歷史不會簡單地重復(fù)，但會押著相似的韻律……
18家銀行下調(diào)存款利率，幅度10-25個(gè)基點(diǎn)不等
2023-09-01來源：觀察者網(wǎng)
9月1日，多家銀行官網(wǎng)更新人民幣存款掛牌利率。目前，6家國有大行和全部12家股份制商業(yè)銀行均已官宣降息，幅度10-25個(gè)基點(diǎn)不等。
據(jù)觀察者網(wǎng)查詢官網(wǎng)，國有大行中，中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行集體下調(diào)1年期定期存款掛牌利率10個(gè)基點(diǎn)至1.55%，2年期下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至1.85%，3年期、5年期均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)分別至2.2%、2.25%。此前分別為1.65%、2.05%、2.45%、2.5%。
郵政儲蓄銀行下調(diào)一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率至1.58%、1.85%、2.2%、2.25%，此前分別為1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。
股份制銀行中，興業(yè)銀行、中信銀行、平安銀行、光大銀行、招商銀行、浙商銀行、渤海銀行、恒豐銀行、民生銀行、華夏銀行已在官網(wǎng)更新了人民幣存款參考利率表，調(diào)整存款品種和幅度基本與國有大行一致。
以光大銀行為例，光大銀行1年期利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至1.75%，2年期利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)降至2.1%，3年期、5年期利率均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，分別降至2.25%、2.3%。
距離上一次存款利率調(diào)整不到三個(gè)月的時(shí)間，主要商業(yè)銀行再一次下調(diào)存款利率。
此前于6月8日，國有六大行曾率先下調(diào)存款掛牌利率，其中活期存款利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至0.2%，兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。對比兩輪調(diào)整發(fā)現(xiàn)，本次存款利率調(diào)降幅度大于前一輪5個(gè)基點(diǎn)左右。
而再上一次存款利率下調(diào)則是在近一年前。2022年9月15日，六大行集體調(diào)整了包括活期存款和定期存款在內(nèi)的多個(gè)品種利率，其中活期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；三年期整存整取下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；其余期限下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)8月30日報(bào)道，對于此次存款利率調(diào)整，在近期召開的2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上，有國有大行也給予了提示：農(nóng)業(yè)銀行行長付萬軍談及如何穩(wěn)息差時(shí)表示，“受益于存款利率市場化調(diào)整機(jī)制作用的持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)后續(xù)存款成本壓力將得到一定緩解，我們有信心繼續(xù)保持存款成本的比較優(yōu)勢�！�
另據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，對于存款利率下調(diào)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有利于緩解存款定期化、長久期化，同時(shí)能夠減輕資金空轉(zhuǎn)套利。在今年半年度業(yè)績會上，對于此前存款利率下調(diào)，中國銀行副行長張毅表示，一方面有助于中國銀行持續(xù)改善存款結(jié)構(gòu)，壓降存款成本，尤其是中長期存款成本，推動存款付息率平穩(wěn)下降，增強(qiáng)持續(xù)經(jīng)營能力；另一方面，也為中國銀行發(fā)揮國有大行責(zé)任擔(dān)當(dāng)，加大信貸支持力度、推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降提供了空間。
另外，由于當(dāng)前存款利率參考10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為代表的貸款市場利率，因此，8月最新1年期LPR的下調(diào)也同樣指向了本次存款利率調(diào)整。
貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考，與房貸等密切相關(guān)。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。
8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，較上月“降息”10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.2%，與上月持平。這與此前市場期待的“雙降”有差異。
對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這或出于接下來在引導(dǎo)企業(yè)和居民融資成本穩(wěn)中有降過程中，需要保持銀行凈息差處于合理水平等考慮，從而“有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性”。從中也能看到18日央行等三部門召開的電視會議的精神，強(qiáng)調(diào)“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度要夠、節(jié)奏要穩(wěn)、結(jié)構(gòu)要優(yōu)、價(jià)格要可持續(xù)”。
事關(guān)存量房貸！北京、上海、深圳等地發(fā)布首套房利率下限
2023-09-01來源：觀察者網(wǎng)
8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
通知中明確，自9月25日起，符合相關(guān)條件的存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
9月1日，為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，央行分支機(jī)構(gòu)陸續(xù)在官網(wǎng)公布首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限有關(guān)情況。
中國人民銀行北京市分行9月1日公示，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）+55個(gè)BP。全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個(gè)BP。
央行上�？偛繛榇_保存量房貸利率調(diào)整順利落地，現(xiàn)公布上海首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限有關(guān)情況；其中2021.7.24-至今上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP。
央行深圳市分行公示深圳市首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況。2022.5.15-至今，深圳執(zhí)行利率下限水平為LPR+30BP，全國利率下限水平為LPR-20BP。
此外，福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內(nèi)蒙古、貴州等地的市場利率定價(jià)自律機(jī)制也通過中國人民銀行分支機(jī)構(gòu)官網(wǎng)發(fā)布公告，披露近幾年當(dāng)?shù)鼗蚴?nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況，以確保存量房貸利率調(diào)整順利落地。
央行：9月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率至4%
2023-09-01來源：觀察者網(wǎng)
據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站9月1日消息，為提升金融機(jī)構(gòu)外匯資金運(yùn)用能力，中國人民銀行決定，自2023年9月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的6%下調(diào)至4%。
兩部門：降低存量首套住房貸款利率，調(diào)整最低首付比例
2023-08-31來源：觀察者網(wǎng)
中國人民銀行網(wǎng)站8月31日消息，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局就降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)發(fā)布通知。
通知全文如下：
中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知
中國人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序，現(xiàn)就降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
二、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
三、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。
四、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。
五、各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關(guān)要求落實(shí)到位。
六、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要將本通知立即轉(zhuǎn)發(fā)轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)，督促貫徹執(zhí)行，有效維護(hù)市場秩序。
本通知自2023年9月25日起實(shí)施。此前相關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2023年8月31日
兩部門：首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%、利率下限下調(diào)
8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知：
中國人民銀行上�？偛�，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策�，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
二、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
四、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2023年8月31日
為什么要降低存量首套住房貸款利率？怎么申請？兩部門答問
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。有關(guān)負(fù)責(zé)同志就政策調(diào)整回答了記者提問。
問：差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的背景是什么？
答：7月24日中央政治局會議明確，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務(wù)院常務(wù)會議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。
為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，對現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
問：此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)是什么？
答：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
問：為什么要降低存量首套住房貸款利率？
答：近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。
問：哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？
答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場競爭秩序。
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