“認房不認貸”政策只是開始
毛小柒2023-07-28 云阿云智庫•樓市
導讀：由“認房又認貸”到“認房不認貸”的變化意味著在執(zhí)行首套房和二套房標準的政策界定上已經開始趨于優(yōu)化。也即，后續(xù)政策層面對首套房與二套房的認定標準將會趨松。
一、住建部釋放積極信號：落實好“降首付和利率、稅費減免及‘認房不認貸’等政策”
（一）2023年7月28日早上8點左右，住建部官網刊發(fā)一則信息，即《住房城鄉(xiāng)建設部召開企業(yè)座談會 釋放積極信號》（該條新聞被各官媒廣為宣傳），明確提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。受此影響，市場表現頗為積極，金融股與地產股均出現大漲。
（二）雖然官方表述中用的是“落實好”這個詞，但市場普遍將其理解為是住建部主動釋放的積極信號，意味著后續(xù)地產行業(yè)調控政策將會繼續(xù)放松優(yōu)化，即購房成本將會持續(xù)降低。其中，“認房不認貸”無疑是最受關注的部分。
（三）雖然2021年以來，全國已有很多地方不再嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策，但一些市場表現不是太差的熱點城市仍然嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策，這是當前政策的關注點。
（四）當然，從官方公布的信息來看，除支持剛性和改善性住房需求外，推進保交樓和推動建筑業(yè)發(fā)展也是住建部的重要任務。此外，住建部官網還特別提及“希望建筑企業(yè)和房地產企業(yè)積極參與保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”，這意味著保障性住房、城中村改造等工作已經成為住建部的重要任務。
二、“認房又認貸”政策會造成誤傷
（一）2010年5月26日，為貫徹落實《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），住建部聯合央行、原銀監(jiān)會等三部門出臺《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》（建房（2010）83號），明確二套房認定以家庭為單位，并執(zhí)行“認房又認貸”原則。隨后2010年7月15日，北京市出臺“認房又認貸”標準來界定二套房，即銀行在放貸前不僅需要查詢借款人的貸款記錄，還要查詢借款人家庭的住房數量，正式拉開了“認房又認貸”的序幕。
（二）“認房又認貸”政策主要是指只要有購房貸款記錄，再進行購房時會被認定為購買第二套住房，并適用更高的首付比例和房貸利率和更嚴格的公積金貸款標準，無形中提高了購房成本，不利于地產行業(yè)需求側的改善，是“限購限貸”政策的延伸，需要優(yōu)化。
（三）近年地產行業(yè)需求端的政策導向已經從過去的“支持剛性住房需求”轉向“支持剛性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看屬于政策鼓勵方向，但卻在“認房又認貸”的背景下承擔著更加高昂的購房成本和更嚴格的限制。因此，在當前形勢下，“認房又認貸”政策無疑會誤傷一些改善性購房者，使得其在置換住房時比較憂慮。
三、“認房不認貸”政策只是開始
（一）由“認房又認貸”到“認房不認貸”的變化意味著在執(zhí)行首套房和二套房標準的政策界定上已經開始趨于優(yōu)化。也即，后續(xù)政策層面對首套房與二套房的認定標準將會趨松。
（二）“認房又認貸”并非是全國性政策，而“因城施策”的具體體現，是在房地產過熱時期推出的嚴格調控政策，這意味著在“認房不認貸”政策的具體實施后，各地是有一定靈活空間的，如是否明確貸款已結清、是否考慮家庭成員數量、是否首套房的區(qū)域、非本地居民的二套房認定標準上是否有優(yōu)化空間等等。
也即，未來哪些地方需要調整“認房又認貸”政策以及如何調整，可能會“因城而異”，力度上更有可能體現“因城施策”的特征。
（三）此項政策的實施一方面表明地產行業(yè)政策寬松的信號比較清晰、方向比較明確，也意味著目前政策層面認為當前市場的觀望者以改善性購房者為主，那些首套房購房者的挖掘空間可能已不大，需要發(fā)揮改善性購房者的力量。
（四）為避免改善性購房在置換的同時拋售其首套房，給市場帶來較大拋售壓力，預計政策層面在推動實施“認房不認貸”時不會急于求成，而在穩(wěn)步實施，如此才有可能同時穩(wěn)住一手房與二手房市場，否則不斷加大拋盤壓力會進一步惡化改善性購房者的改善預期。
四、結語：對地產行業(yè)政策可以持續(xù)樂觀
從7月政治局會議（全面剖析7月政治局會議九大要點）的定調來看，整個三季度市場對地產行業(yè)政策均可以保持樂觀。
（一）和4月政治局會議相比，7月政治局會議對地產行業(yè)的提法有比較大的變化，如未提“房住不炒”，新增“適時調整優(yōu)化房地產政策”和“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。
雖然上述提法在7月14日的央行新聞發(fā)布會上（央行超重磅發(fā)聲）已有體現，但政治局會議明確定調至少表明目前高層對地產行業(yè)的態(tài)度已經發(fā)生了微妙變化，而我們認為當前中央層面對地產行業(yè)的態(tài)度變化可能只是開始，正所謂“中央一小步”，地方“一大步”（當前比較講究政治站位和避免“四個沖動”的大背景下是否還適用？），后續(xù)中央對地產行業(yè)態(tài)度的變化將從目前的微妙轉向逐漸傾斜，即地產行業(yè)政策寬松力度會越來越大。
（二）“適時調整優(yōu)化房地產政策”給足市場想象空間，意味著過去在市場過熱階段陸續(xù)出臺的政策已經沒有必要（如限購等），這實際上為后續(xù)全面放開限購定下了基調。而本文討論的“認房又認貸”政策本質上看是“限購限貸”的具體體現，因此未來與“限購限貸”有關的約束性政策均存在放松優(yōu)化空間。
深夜突發(fā)重磅消息：房事真正的大招要來了……
地產局座 2023-07-28 云阿云智庫•樓市
看上面的圖，注意兩點，第一是報道的媒體為財聯社，第二，發(fā)聲的部門來自：住建部。
一個是正規(guī)大媒體，一個是絕對權威部門。
所以，這個不是路邊社傳播的小道消息，而是官方媒體發(fā)布的權威新聞。
對于這個權威新聞，不能解讀太多。只畫重點，陳述實事，至于你能夠理解多少，全看個人能力水平。
新聞原文是：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。
畫重點，有三個。第一，降首付；第二，降利率；第三，認房不認貸。
回顧歷史，過去曾經出現過兩次降首付、降利率、認房不認貸，簡稱為“兩降一不認”的放松刺激樓市的政策。
樓市老鳥應該都記得，一次是2008年四萬億投資刺激的時候，另一次是2014年樓市“去庫存”的時候。
2008年的政策是：降低貸款首付比例，首套最低降到2成（20%）；自住型房貸利率打7折（70%）；已有過房貸記錄但結清之后的，也算首套。
2014年的政策是：商貸首套房首付最低降到比例3成（30%），利率下限為基準利率0.7倍（打7折，70%）；二套房首付比例降低到4成，并且二套房認定標準從“認房又認貸改”為“認貸不認房”。2015年進一步放寬為公積金貸款首套最低2成（20%）。
政策兩次大放松之后樓市行情和房價走勢為：
2008年政策出臺之后，2009-2010年全國房價短時間內大幅上漲，重點一二線城市房價幾乎全部翻倍，遠超城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度。
其中，深圳從1.1萬/平米漲到2.5萬/平米；上海從1.3萬/平米漲到2.4萬元/平米，北京從1.2萬/平米漲到2.3萬/平米，廣州從8千/平米漲到1.5萬每平米。（以上指均價，部分板塊漲幅更多）
2014年政策出臺之后，2015-2019年房價長時間、全國范圍內大漲，一二線城市和眾多三線城市房價全部翻倍大漲。大幅超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度，
其中，這一輪漲幅最兇猛的是深圳、杭州和合肥。深圳從2.8萬/平米漲到最高的7.6萬/平，合肥從8千/平米漲到2.1萬/平米，杭州從1.6萬/平米漲到4.2萬/平米。
美國人馬克吐溫說：歷史不會簡單地重復，但會押著相似的韻律……
18家銀行下調存款利率，幅度10-25個基點不等
2023-09-01來源：觀察者網
9月1日，多家銀行官網更新人民幣存款掛牌利率。目前，6家國有大行和全部12家股份制商業(yè)銀行均已官宣降息，幅度10-25個基點不等。
據觀察者網查詢官網，國有大行中，中國銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、交通銀行、建設銀行集體下調1年期定期存款掛牌利率10個基點至1.55%，2年期下調20個基點至1.85%，3年期、5年期均下調25個基點分別至2.2%、2.25%。此前分別為1.65%、2.05%、2.45%、2.5%。
郵政儲蓄銀行下調一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率至1.58%、1.85%、2.2%、2.25%，此前分別為1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。
股份制銀行中，興業(yè)銀行、中信銀行、平安銀行、光大銀行、招商銀行、浙商銀行、渤海銀行、恒豐銀行、民生銀行、華夏銀行已在官網更新了人民幣存款參考利率表，調整存款品種和幅度基本與國有大行一致。
以光大銀行為例，光大銀行1年期利率下調10個基點至1.75%，2年期利率下調20個基點降至2.1%，3年期、5年期利率均下調25個基點，分別降至2.25%、2.3%。
距離上一次存款利率調整不到三個月的時間，主要商業(yè)銀行再一次下調存款利率。
此前于6月8日，國有六大行曾率先下調存款掛牌利率，其中活期存款利率下調5個基點至0.2%，兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率分別下調10個基點、15個基點和15個基點。對比兩輪調整發(fā)現，本次存款利率調降幅度大于前一輪5個基點左右。
而再上一次存款利率下調則是在近一年前。2022年9月15日，六大行集體調整了包括活期存款和定期存款在內的多個品種利率，其中活期下調5個基點；三年期整存整取下調15個基點；其余期限下調10個基點。
據21世紀經濟8月30日報道，對于此次存款利率調整，在近期召開的2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上，有國有大行也給予了提示：農業(yè)銀行行長付萬軍談及如何穩(wěn)息差時表示，“受益于存款利率市場化調整機制作用的持續(xù)釋放，預計后續(xù)存款成本壓力將得到一定緩解，我們有信心繼續(xù)保持存款成本的比較優(yōu)勢�！�
另據財聯社報道，對于存款利率下調，業(yè)內人士認為，此舉有利于緩解存款定期化、長久期化，同時能夠減輕資金空轉套利。在今年半年度業(yè)績會上，對于此前存款利率下調，中國銀行副行長張毅表示，一方面有助于中國銀行持續(xù)改善存款結構，壓降存款成本，尤其是中長期存款成本，推動存款付息率平穩(wěn)下降，增強持續(xù)經營能力；另一方面，也為中國銀行發(fā)揮國有大行責任擔當，加大信貸支持力度、推動實體經濟融資成本穩(wěn)中有降提供了空間。
另外，由于當前存款利率參考10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期貸款市場報價利率（LPR）為代表的貸款市場利率，因此，8月最新1年期LPR的下調也同樣指向了本次存款利率調整。
貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考，與房貸等密切相關。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。
8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，較上月“降息”10個基點；5年期以上LPR為4.2%，與上月持平。這與此前市場期待的“雙降”有差異。
對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這或出于接下來在引導企業(yè)和居民融資成本穩(wěn)中有降過程中，需要保持銀行凈息差處于合理水平等考慮，從而“有利于增強商業(yè)銀行支持實體經濟的可持續(xù)性”。從中也能看到18日央行等三部門召開的電視會議的精神，強調“金融支持實體經濟力度要夠、節(jié)奏要穩(wěn)、結構要優(yōu)、價格要可持續(xù)”。
事關存量房貸！北京、上海、深圳等地發(fā)布首套房利率下限
2023-09-01來源：觀察者網
8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
通知中明確，自9月25日起，符合相關條件的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
9月1日，為確保存量房貸利率調整順利落地，央行分支機構陸續(xù)在官網公布首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限有關情況。
中國人民銀行北京市分行9月1日公示，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。
央行上�？偛繛榇_保存量房貸利率調整順利落地，現公布上海首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限有關情況；其中2021.7.24-至今上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP。
央行深圳市分行公示深圳市首套房貸利率下限歷史調整情況。2022.5.15-至今，深圳執(zhí)行利率下限水平為LPR+30BP，全國利率下限水平為LPR-20BP。
此外，福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內蒙古、貴州等地的市場利率定價自律機制也通過中國人民銀行分支機構官網發(fā)布公告，披露近幾年當地或省內各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況，以確保存量房貸利率調整順利落地。
央行：9月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率至4%
2023-09-01來源：觀察者網
據中國人民銀行網站9月1日消息，為提升金融機構外匯資金運用能力，中國人民銀行決定，自2023年9月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點，即外匯存款準備金率由現行的6%下調至4%。
兩部門：降低存量首套住房貸款利率，調整最低首付比例
2023-08-31來源：觀察者網
中國人民銀行網站8月31日消息，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局就降低存量首套住房貸款利率有關事項發(fā)布通知。
通知全文如下：
中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知
中國人民銀行上�？偛�，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調整優(yōu)化資產負債，規(guī)范住房信貸市場秩序，現就降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率有關事項通知如下：
一、存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
二、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
三、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。
四、金融機構應嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。
五、各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關要求落實到位。
六、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機構要將本通知立即轉發(fā)轄內地方法人金融機構，督促貫徹執(zhí)行，有效維護市場秩序。
本通知自2023年9月25日起實施。此前相關規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2023年8月31日
兩部門：首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%、利率下限下調
8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知：
中國人民銀行上�？偛�，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定調整優(yōu)化差別化住房信貸政策�，F就有關事項通知如下：
一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
四、銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2023年8月31日
為什么要降低存量首套住房貸款利率？怎么申請？兩部門答問
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。有關負責同志就政策調整回答了記者提問。
問：差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的背景是什么？
答：7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議提出，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構建房地產業(yè)新發(fā)展模式。
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
問：此次差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的重點是什么？
答：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區(qū)內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
問：為什么要降低存量首套住房貸款利率？
答：近年來我國房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優(yōu)化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。
問：哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？
答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將密切關注市場動態(tài)，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。
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