來源：米筐投資
前言：
限購限貸等政策調(diào)控下，全國樓市橫盤整理……如果房價(jià)今后漲幅有限，房產(chǎn)投資還能獲得高收益嗎？
1
地產(chǎn)商的成本
認(rèn)識(shí)一位做民間借貸的朋友，主要是為中小地產(chǎn)商融資——把民間的閑散資金，對(duì)接給地產(chǎn)商，從中賺些息差。地產(chǎn)商給的資金成本是月息一分五（月息1.5%，合計(jì)年利率18%），他給民間散戶資金的月息是一分三、一分四，從中賺取二厘/一厘（0.2%/0.1%）的息差。
這種民間借貸的年收益雖然高達(dá)15%以上，但仍然不好尋找出資人，期間的風(fēng)險(xiǎn)也顯而易見：若樓市繼續(xù)平淡，一旦項(xiàng)目銷售不好，哪來的錢支付本息？這種地產(chǎn)商是很難從銀行獲得貸款的，除了信貸政策限制、銀行本身也不愿做這種高風(fēng)險(xiǎn)貸款，也就沒有了用銀行低成本貸款支付民間高息借貸的可能。
而真實(shí)的情況是，一些更小的地產(chǎn)商其融資成本遠(yuǎn)在年化18%以上。
無獨(dú)有偶。我有一位在某國內(nèi)知名地產(chǎn)商上班的親戚，這是一家行業(yè)排名前十的地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)然也是一家上市公司，而我的這個(gè)親戚在某個(gè)區(qū)域分公司里的財(cái)務(wù)部工作，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資。
前一段時(shí)間假期她回老家，順便我們碰面閑聊，就問起她地產(chǎn)公司貸款融資成本的問題。她說自己公司的融資成本一般在3%點(diǎn)多，少部分有超過5%的……這可都是年利率，資金來源有銀行開發(fā)貸、國內(nèi)發(fā)債、海外發(fā)債、私募債券等。
聽到這么低的融資成本后，我很詫異。她也很詫異：“我們是大公司，借錢給我們絕對(duì)安全，銀行都找著我們貸款好不好？”
一邊是資金成本在18%以上，一邊是資金成本還不到5%，未來地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展一目了然：越來越多的中小地產(chǎn)商將消失，資金籌措能力/設(shè)計(jì)規(guī)劃能力/系統(tǒng)管理能力更強(qiáng)的大型地產(chǎn)商將逐步壟斷市場。
對(duì)小地產(chǎn)商來說——行業(yè)慘淡、成本太高、利潤微薄……生意真沒法做。對(duì)大地產(chǎn)商來說——行業(yè)平淡、成本尚可、利潤下降……生意確實(shí)不如以前好。大小地產(chǎn)商的建筑成本相差不大、管理成本占收入的比重浮動(dòng)有限，可收益率差額或許會(huì)在15%以上，原因何在？全在融資成本上。
作為資金密集型的行業(yè)，資金成本更低的大地產(chǎn)商比資金成本更高的小地產(chǎn)平白無故的節(jié)省了15%以上的利息支出，省下的就賺到的、少支出意味著多利潤。
2
房投人的成本
近二十年房地產(chǎn)大牛市，造就了一批因買房而致富的人群。他們的成功是因?yàn)楦鷮?duì)了趨勢（也許是主動(dòng)判斷出來的，也許是僅僅靠運(yùn)氣）：國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、青壯年眾多的人口紅利、人口向城市聚集的城市化紅利……當(dāng)然還離不開貨幣超發(fā)的紅利。
貨幣超發(fā)就會(huì)讓市場中的錢多，這么多的錢集中流向哪個(gè)領(lǐng)域、哪個(gè)領(lǐng)域的價(jià)格就會(huì)上漲。這些年，超發(fā)的貨幣都流向哪里了呢？也許你猜到了——樓市，所以才有了近十余年波瀾壯闊的房產(chǎn)大牛市。
貨幣超發(fā)對(duì)什么人有利呢？債務(wù)人。
因?yàn)樵谫J款那一刻，債務(wù)總額就已確定。隨著市場中的錢增多，債務(wù)人賺取等額債務(wù)數(shù)量的錢就很容易——市場的錢有100億，賺取1萬元有難度，若市場中的錢增加到1萬億，你再賺取1萬元不就容易了嗎？1萬元就視作你當(dāng)初的貸款，而100億增加到1萬億就是市場中的錢變多了。
如果還不明白，再舉個(gè)例子：若你或你父母在1980年代貸款負(fù)債1萬元，拖到現(xiàn)在再還，是不是賺大了？那時(shí)候誰家有1萬元就是萬元戶，萬里、甚至十萬里挑一，而現(xiàn)在1萬元就是一二線城市上班族一月的工資。
當(dāng)大家明白這個(gè)道理后，就開始拼命的負(fù)債——2016年這波房價(jià)上漲后特別明顯。甚至在房投圈出現(xiàn)了一個(gè)特殊群體——囤債族，看誰的負(fù)債額多，只有達(dá)到一定的債務(wù)量后才有資格入群進(jìn)朋友圈。
貸到就是賺到。
負(fù)債就是掙錢。
多負(fù)債多賺錢。
他們?nèi)煌艘粋�(gè)道理——債務(wù)是有成本的。只有資產(chǎn)的漲幅高于貸款的利息，其差額才是利潤，在這種差額下，杠桿越高收益越高。過去二十年負(fù)債買房劃算，因?yàn)榉績r(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于貸款的利息。
在“房住不炒”的當(dāng)下，樓市調(diào)控因城施策、越發(fā)精準(zhǔn)，房價(jià)漲幅趨緩、橫盤、甚至微跌，那買房還能賺錢嗎？看你的資金成本啊。
有人買房的首付是自有資金，成本近乎于零（不考慮機(jī)會(huì)成本）；
有人買房的首付來自信用貸，年利息只有5%；
可還有人買房的首付來自于年利息高達(dá)15%、甚至20%以上的信用貸/網(wǎng)貸/民間借貸……
請(qǐng)問在同樣的房價(jià)微漲下，誰賺得多？即使按揭房貸，大家的成本也不一樣，有人8折利率、有人基準(zhǔn)利率、可有人卻是利率上浮30%！誰賺誰虧？風(fēng)險(xiǎn)誰大誰��？是不是當(dāng)下立斷？
以前房價(jià)周期性暴漲，債務(wù)成本高低無所謂，只是賺多賺少的問題。今后呢？當(dāng)房價(jià)穩(wěn)定微漲時(shí)，賺多賺少、贏錢虧錢是要看資金成本的。
在不知今后房價(jià)漲幅高低的情況下，負(fù)債可以，但得看資金成本，并不是所有的負(fù)債都能帶來正收益，在漲幅微小的情況下，省到的就是賺到的。
3
省的就是賺的
行業(yè)日趨規(guī)范、市場日趨成熟、競爭日趨均衡（也就是行業(yè)寡頭時(shí)代，即某個(gè)行業(yè)的絕大部分市場份額被少數(shù)幾家公司占有）……隨之而來的就是GDP增速的日趨下行，以往暴漲暴擊的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，未來收益平庸或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。
這也就是當(dāng)下很多人的切身感受——好像干什么都不賺錢。
上班不賺錢、投資不賺錢、創(chuàng)業(yè)不賺錢、生意不賺錢、實(shí)體不賺錢……錢都被誰賺走了呢？被那些會(huì)節(jié)省控制成本的、會(huì)精細(xì)化管理的、有獨(dú)特競爭力的人賺走了。
就像前文中講述的，能籌集到低成本資金的大地產(chǎn)商就能繼續(xù)賺錢，而其他中小地產(chǎn)商只會(huì)感覺賺錢越來難直至被淘汰。有信貸系統(tǒng)、能籌集到低成本資金的房產(chǎn)投資人就能賺到錢，自身資質(zhì)差、無信貸系統(tǒng)、不管成本高低胡亂負(fù)債一氣的投資人只會(huì)感覺賺錢很難、直至虧錢爆倉。
省的就是賺的。
少支出就是多賺利潤。
控制成本就是增加收益。
除了控制好成本省錢外，再有就是把自己的智慧凝結(jié)在商品或服務(wù)中，提高溢價(jià)、增加收益、獲得利潤，既要精細(xì)化管理，也要打造自己獨(dú)特的競爭力。
就像飯店，同樣的米面、魚肉、蔬菜……有的做得好吃，有的做得難吃，做得好吃就是廚師把自己的廚藝智慧凝結(jié)在菜品，從而提高了溢價(jià)，如果這些原材料是時(shí)令蔬菜、最便宜的原料呢？那豈不是賺的更多？
公司也一樣，就是這一攤子、就是這些人員、就是這些資金技術(shù)……如何把這些資源運(yùn)用好、價(jià)值發(fā)揮到位，并創(chuàng)造更多的收入，就需要融入更多人的智慧——在成本一定的情況下，用智慧創(chuàng)造溢價(jià)，這就是獨(dú)特的競爭力。
機(jī)會(huì)遍地、暴利暴擊的野蠻生長時(shí)代正在過去，很多過去嘗過甜頭的人仍然念念不忘，對(duì)比當(dāng)下收益平庸的時(shí)代，無奈發(fā)出“實(shí)體不賺錢、生意不好做”的感嘆。正確的理解應(yīng)該是：不是現(xiàn)在實(shí)體太難做，而是過去實(shí)體太好做。
制造個(gè)商品就銷售火爆？開個(gè)飯店就顧客盈門？成立個(gè)公司就業(yè)務(wù)不斷？推出個(gè)服務(wù)就訂單爆棚？
那是以前短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，現(xiàn)在早已是過剩經(jīng)濟(jì)了，有個(gè)性、有特色、好吃好看好玩的商品或服務(wù)才會(huì)贏得市場、賺取利潤，現(xiàn)在不是講數(shù)量、而是講質(zhì)量，你隨隨便便弄個(gè)實(shí)體憑什么就能賺到錢？
投資收益平庸的時(shí)代，憑什么賺得高收益？節(jié)省成本、智識(shí)溢價(jià)、獨(dú)特體驗(yàn)、好吃好玩好看。
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