杠桿之痛，非理性繁榮之殤
原創(chuàng) 陳志龍 秦朔朋友圈
導(dǎo)讀：去年疫情開(kāi)始后，大中小開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性出問(wèn)題“拉警報(bào)”、喊救命的就沒(méi)停過(guò)，從許首富“皮帶哥”寫(xiě)給政府的“不救就死給你看”的求救信，到泰禾員工發(fā)尋人啟事，找黃老板討薪，再到富力地產(chǎn)百億債務(wù)高壓下“賣(mài)兒賣(mài)女”“借新還舊”，度日如年…….從萬(wàn)億級(jí)資產(chǎn)的大佬到百億級(jí)負(fù)債的區(qū)域龍頭，一夜之間都喊“沒(méi)錢(qián)了”“救命啊”！
陳志龍 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
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你身邊的爛尾樓在增加嗎？
年關(guān)時(shí)節(jié)，商業(yè)銀行忙年的一項(xiàng)很重要的工作是處置不良。最近，遇到幾家銀行的相關(guān)人員，談到一個(gè)新問(wèn)題就是隨著房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)案例增加，過(guò)去銀行相對(duì)安全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款“出險(xiǎn)率”有了相當(dāng)幅度的攀升。
去年，無(wú)錫嘉熙地產(chǎn)申請(qǐng)破產(chǎn)，其在無(wú)錫鬧市區(qū)的一處叫時(shí)代888的商業(yè)廣場(chǎng)停工4年陷入爛尾狀態(tài)，該項(xiàng)目近年涉建筑商、材料商的訴訟不斷，因資金鏈問(wèn)題出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)糾紛。
無(wú)錫作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量萬(wàn)億級(jí)的發(fā)達(dá)城市，這幾年房?jī)r(jià)一路飛漲，多家銀行搶著辦的近千套房子，因爛尾原因購(gòu)房者開(kāi)始陸續(xù)斷供，涉及貸款近2億元。這個(gè)爛尾項(xiàng)目掛在阿里法拍上幾輪都流拍了，數(shù)百位業(yè)主苦苦煎熬，不知何時(shí)是個(gè)盼頭。
買(mǎi)這房子的人不僅錯(cuò)失了這一輪房?jī)r(jià)飛漲的行情，還欠銀行一身的債。而隨著一批人斷供后，相關(guān)銀行也一籌莫展。
無(wú)錫鬧市區(qū)，除了這處888的商業(yè)廣場(chǎng)，同樣停工數(shù)載的還有嘉匯環(huán)球，依然是過(guò)了5年還交不了房，數(shù)百名購(gòu)房者苦苦等待。
南京一家律師行的朋友說(shuō)，他這兩年的主要精力就是幫銀行與出問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商保全資產(chǎn)。去年底，南京東郊的一處泰禾金樽府的樓盤(pán)爛尾后，上百名購(gòu)房者圍在項(xiàng)目所在地的鎮(zhèn)政府門(mén)口討說(shuō)法。該項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積27萬(wàn)平方米，總計(jì)2299套房源、總貨值43億左右。已售1807套、34.8億，未售住宅492套、預(yù)估貨值8.5億，還有商鋪未售4.6億。
因?yàn)榈靥庣婌`毓秀的鐘山風(fēng)景區(qū)附近，又是大開(kāi)發(fā)商，當(dāng)初銀行一致看好該項(xiàng)目，紛紛搶著給開(kāi)發(fā)貸和發(fā)放按揭貸。目前涉及到的多家銀行貸款超過(guò)20億，哪想到泰禾總部出問(wèn)題了，現(xiàn)在大家都傻眼。
政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者代表和債權(quán)銀行圍繞前期房屋銷(xiāo)售資金流向、復(fù)工安排、后期的閉環(huán)銷(xiāo)售及建立新的監(jiān)管賬戶(hù)等問(wèn)題展開(kāi)了多輪談判，目前還沒(méi)有定論。
地方也成立了工作專(zhuān)班協(xié)調(diào)，一直到元旦，“方案還出不來(lái)，銷(xiāo)售也打不開(kāi)”。業(yè)主頂著寒風(fēng)，幾個(gè)人一組，輪流到泰禾的售樓部值班，監(jiān)督復(fù)工情況，不讓繼續(xù)賣(mài)房。
按合同約定，今年4月和11月，泰禾有兩批房子共1000多套要交付，購(gòu)房者普遍忐忑不安，“這個(gè)年看來(lái)是過(guò)不好了”。
不久前，氣溫在零下，一位年齡較大的購(gòu)房者從南京秦淮區(qū)坐地鐵倒大巴冒著寒風(fēng)趕過(guò)來(lái)，他瑟瑟發(fā)抖地說(shuō)，一輩子積蓄加把一套單位房改時(shí)的老房子賣(mài)了，本想著改善退休后的居住條件的，現(xiàn)在買(mǎi)了個(gè)鬧心，還欠了銀行一屁股債。他買(mǎi)的是3期，約定明年上半年交房，不知道未來(lái)會(huì)怎樣�，F(xiàn)在這個(gè)樣子，大家的貸款都不還，他也不還了。
年底，查了一下人民法院公告網(wǎng)，涉及到寧波、無(wú)錫、鎮(zhèn)江等地的涉及房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)公告有數(shù)百家。每家開(kāi)發(fā)商涉及到的與銀行、購(gòu)房者、材料供應(yīng)商、建筑商之間的法律訴訟一籮筐，一大批遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的抵債房、法拍房被銀行和材料商、建筑商拿出來(lái)低價(jià)拍。
一個(gè)專(zhuān)門(mén)給南京東郊的開(kāi)發(fā)商供應(yīng)玻璃門(mén)窗的小老板，年底手上就拿了十幾套房子，到處找人推銷(xiāo)，問(wèn)誰(shuí)要。這些都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流斷鏈，流動(dòng)性枯竭后出現(xiàn)的“猝死現(xiàn)象”，對(duì)于高負(fù)債的不動(dòng)產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這時(shí)更能體會(huì)到“流動(dòng)性是命，命系流動(dòng)性”的樸素道理。
去年疫情開(kāi)始后，大中小開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性出問(wèn)題“拉警報(bào)”、喊救命的就沒(méi)停過(guò)，從許首富“皮帶哥”寫(xiě)給政府的“不救就死給你看”的求救信，到泰禾員工發(fā)尋人啟事，找黃老板討薪，再到富力地產(chǎn)百億債務(wù)高壓下“賣(mài)兒賣(mài)女”“借新還舊”，度日如年…….從萬(wàn)億級(jí)資產(chǎn)的大佬到百億級(jí)負(fù)債的區(qū)域龍頭，一夜之間都喊“沒(méi)錢(qián)了”“救命啊”！
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疫情后收入斷流加劇杠桿脆斷
過(guò)去幾年間，伴隨著全國(guó)多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)限貸等樓市調(diào)控新政，除了重點(diǎn)城市的房產(chǎn)日光盤(pán)、打新盤(pán)之外，二三線城市開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售進(jìn)度總體不理想，政策沒(méi)有松動(dòng)跡象。
疫情以來(lái)，隨著城市新增就業(yè)崗位壓力加大，一些勞務(wù)輸出大省返鄉(xiāng)人口增加，收入不穩(wěn)定導(dǎo)致中小城市新增購(gòu)買(mǎi)力下降，不僅新樓盤(pán)的去化能力下降，還殃及存量房貸的按揭款償還。
蘇北一個(gè)勞務(wù)輸出大縣的負(fù)責(zé)人告訴我，年底他們統(tǒng)計(jì)農(nóng)民收入問(wèn)題，順便了解到一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，也是過(guò)去多少年沒(méi)有過(guò)的——過(guò)去夫妻倆外出打工，掙點(diǎn)錢(qián)在縣城交個(gè)首付按揭買(mǎi)個(gè)房子，多少年來(lái)每月都能正常還款，但去年受疫情影響，下半年開(kāi)始，出現(xiàn)了不少按揭貸款還款不正常的情況。
主要是外出務(wù)工人員找不到工作，收入不穩(wěn)定，只要有一個(gè)人找不到工作，銀行房貸就還不了。因?yàn)橐粋�(gè)人的收入只能維持家庭基本生活，另一個(gè)人的收入用來(lái)還按揭。
該縣一家銀行證實(shí)，他們過(guò)去每年按揭也有個(gè)十筆八筆不能正常還款，主要是因病或者交通意外不能正常外出務(wù)工，收入斷流所至。而去年不能正常還款的客戶(hù)數(shù)翻了幾番，涉及的貸款金額數(shù)千萬(wàn)，出現(xiàn)這個(gè)情況主要是務(wù)工人員工作收入不穩(wěn)定所至。
而過(guò)去一些開(kāi)發(fā)商在縣城跑馬圈地大搞商業(yè)綜合體，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)過(guò)度、當(dāng)?shù)厝丝诩笆杖朐鲩L(zhǎng)乏力，項(xiàng)目普遍陷入困境。
幾年前去過(guò)蘇北一個(gè)縣城，三十幾萬(wàn)的人口，排名前三十的企業(yè)，政府都出臺(tái)政策鼓勵(lì)他們搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有些企業(yè)做了幾十年的主業(yè)也無(wú)心做了，政府把所有銀行找過(guò)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦公，貸款現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放，容易得很。他們沿著政府新規(guī)劃到處圈地，大搞房地產(chǎn)和商業(yè)設(shè)施，結(jié)果到處爛尾荒蕪一片，城區(qū)的許多樓盤(pán)雜草叢生，成了野貓和流浪狗的樂(lè)園。
一個(gè)不大的小縣城響應(yīng)號(hào)召的金融機(jī)構(gòu)頭腦發(fā)熱以身飼虎，陷入的信貸資金數(shù)十億元，幾年過(guò)后都成了爛賬，房?jī)r(jià)至今還是3000多一平方，“房?jī)r(jià)十年不漲，房子太多了，像鄂爾多斯一樣，遲早要玩爆掉”，當(dāng)?shù)氐囊晃回?fù)責(zé)同志說(shuō)。
2016年，有關(guān)部門(mén)出過(guò)一個(gè)報(bào)告，說(shuō)中國(guó)居民住房交易杠桿率（按揭貸款和公積金貸款加總）達(dá)49%，較2013年水平接近翻倍，中國(guó)購(gòu)房杠桿比例已經(jīng)達(dá)到較高的危險(xiǎn)水平。
一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，中國(guó)居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)，還貸壓力已經(jīng)很大。居民杠桿率（居民部門(mén)負(fù)債/GDP）從2005年的17.1%猛增到現(xiàn)在超過(guò)50%，其在房地產(chǎn)上的過(guò)度負(fù)債壓力最終會(huì)傳導(dǎo)給銀行體系。
2017年，供給側(cè)改革和房地產(chǎn)去庫(kù)存中，中國(guó)房產(chǎn)總市值65萬(wàn)億美元，已超過(guò)“美國(guó)+歐盟+日本”的總和，后者只有60萬(wàn)億美元。而中國(guó)股票市值僅6萬(wàn)億美元，只有“美國(guó)+歐盟+日本”總和的十分之一左右，中國(guó)目前購(gòu)房杠桿比例已接近英國(guó)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫前的水平。最近，深圳、上海樓市再度大漲，有人統(tǒng)計(jì)說(shuō)，深圳樓市市值已高達(dá)150萬(wàn)億，將深圳所有房屋按市值賣(mài)掉，可以買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)。
當(dāng)前，15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市居民的住房按揭貸款占可支配收入的比重已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跨越40%紅線，排在前幾位的是深圳、上海、北京、廈門(mén)，居民住房貸款負(fù)擔(dān)比（月供/月均可支配收入）分別高達(dá)128%、94%、85%。
此外，南京、寧波、蘇州、合肥、鄭州等地居民購(gòu)房壓力亦明顯加大。值得警惕的是，若樓市熱度繼續(xù)向更多城市蔓延，恐有更多城市購(gòu)房壓力突破紅線。與此同時(shí)，中國(guó)銀行業(yè)不良貸款雖然整體風(fēng)險(xiǎn)可控，但房地產(chǎn)不良貸款增加的趨勢(shì)明顯加大，銀行業(yè)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)暴露才剛剛開(kāi)始。
去年受疫情影響，杠桿人群收入不穩(wěn)定必然引發(fā)部分人士的債務(wù)危機(jī)和杠桿脆斷。中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)劉元春帶領(lǐng)的一個(gè)課題組發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)消費(fèi)者在房地產(chǎn)庫(kù)存中債務(wù)率大幅度上升，消費(fèi)基礎(chǔ)受到嚴(yán)重削弱。而資本市場(chǎng)持續(xù)下跌，全社會(huì)的財(cái)富效應(yīng)減弱，亦難以支撐高房?jī)r(jià)和國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，甚至?xí)⻊?dòng)搖房?jī)r(jià)的根基，這對(duì)未來(lái)有可能形成新的金融風(fēng)險(xiǎn)埋下了極大的不確定性隱患。
一個(gè)把40%的貸款投向房地產(chǎn)的金融體系是脆弱的，銀保監(jiān)會(huì)大型國(guó)有銀行監(jiān)事會(huì)主席于學(xué)軍最近撰文稱(chēng)，貸款過(guò)度集中加劇資產(chǎn)泡沫化，這是重要的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。
12月31日，2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)商業(yè)銀行貸款集中管理辦法，所有人都認(rèn)識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)的火苗已經(jīng)點(diǎn)燃了。
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房地產(chǎn)怪獸曾成為日韓的“亡國(guó)病”
寫(xiě)這篇文章時(shí)，看了韓國(guó)學(xué)者孫洛龜?shù)摹斗康禺a(chǎn)階級(jí)社會(huì)》。戰(zhàn)后50年間，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格以10年為一個(gè)周期經(jīng)歷了4輪暴漲階段，其間雖然有多次高低起伏，但總的規(guī)律是向上的，這強(qiáng)化了韓國(guó)朝野“房地產(chǎn)不敗”的神話(huà)，全民奮不顧身投身于房地產(chǎn)泡沫中。
盡管歷屆政府都有所忌憚，有過(guò)一些監(jiān)管，但出于共同利益，所有的干預(yù)措施都是首鼠兩端，投鼠忌器，收效甚微。
20世紀(jì)80年代末，韓國(guó)著名學(xué)者李政宇教授在一份《韓國(guó)的財(cái)富：資本獲利與所得不平等》的報(bào)告中石破天驚地公布說(shuō)，20世紀(jì)80年代末韓國(guó)的土地價(jià)格為14兆636美元，僅次于日本的45兆400億美元和美國(guó)的29兆500億美元，居世界第三位。韓國(guó)地價(jià)是加拿大的近6倍（2兆562億美元），是法國(guó)（1兆721億美元）的9倍。按每坪為單位計(jì)價(jià)的話(huà)，韓國(guó)地價(jià)是英國(guó)的4倍多，是美國(guó)的50倍。要知道，美國(guó)和加拿大的國(guó)土面積是韓國(guó)的大約100倍左右。這就意味著當(dāng)時(shí)賣(mài)掉韓國(guó)的土地可能買(mǎi)下6個(gè)面積是其100倍大的加拿大，可以買(mǎi)下9個(gè)面積是其5倍大的法國(guó)，也可以置換半個(gè)美國(guó)。
這組數(shù)據(jù)震動(dòng)韓國(guó)朝野，此時(shí)韓國(guó)房地產(chǎn)的泡沫已是房間里的大象。而此前，大家都不認(rèn)為“有什么大不了的事”，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)得到了宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持”。
同一時(shí)期的日本也是如此，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)大潮中，房?jī)r(jià)漲到瘋魔荒唐的程度。1989年，日本房地產(chǎn)市價(jià)約為24萬(wàn)億美元，是美國(guó)房地產(chǎn)市價(jià)的4倍，而日本人口只有美國(guó)的一半，GDP只有美國(guó)的60%。1989年12月，日經(jīng)225指數(shù)達(dá)到38916點(diǎn)的高峰，市盈率約為80，而美國(guó)約為15。
在牛市興奮沖天的時(shí)候，東京證券交易所股票市值占全球的42%，日本的房地產(chǎn)價(jià)值約占全球全部土地價(jià)值的50%，而日本的國(guó)土面積不到全球土地面積的3%。東京帝國(guó)大廈的占地面積價(jià)值超過(guò)了整個(gè)加利福尼亞的土地價(jià)值。
美國(guó)的國(guó)土面積是日本的25倍，可土地價(jià)格只有它的幾分之一，足見(jiàn)當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)泡沫是何等嚴(yán)重。沉浸在天文數(shù)字般的驚人財(cái)富中的日本人是膨脹而自負(fù)的。
日本各大空港的國(guó)際航班上，坐滿(mǎn)了去歐美購(gòu)物的人，資產(chǎn)升值給日本人帶來(lái)了巨額財(cái)富，自封“太陽(yáng)神之子”的民族當(dāng)時(shí)并沒(méi)有美國(guó)那樣高的創(chuàng)新水平。但日本人被自己經(jīng)濟(jì)上的成功沖昏了頭腦，他們得意忘形驕傲自大，覺(jué)得重新開(kāi)啟了日本年代，“太陽(yáng)將永不落山”“Japan is No.1”，自負(fù)自滿(mǎn)寫(xiě)在每個(gè)地方。他們占領(lǐng)全球市場(chǎng)，日本制造傾銷(xiāo)世界，“日本美元”驕橫地要買(mǎi)下全世界，而這一切都建立在“日本房?jī)r(jià)永不落”的幻影中。
“基本面很好”，建筑業(yè)高度繁榮，大量的高爾夫球場(chǎng)建成。一座鄰近東京火車(chē)站的大樓被命名為“太平洋世紀(jì)中心”（The Pacifc Century Building)。日本的財(cái)團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)滿(mǎn)世界地收購(gòu)全球最貴的藝術(shù)品，橫掃世界頂級(jí)物業(yè)。位于新宿的新落成的安田火災(zāi)海上保險(xiǎn)公司（Yasuda Marine and Fire Insurance）大樓里，收藏了一幅凡高的《向日葵》，為收購(gòu)這幅畫(huà)付出了4000萬(wàn)美元的天價(jià)。
而危機(jī)爆發(fā)后，許多耗資甚巨的藝術(shù)品打一折都沒(méi)人接手，事后日本人自己也反思說(shuō)，“我們滿(mǎn)世界地拍來(lái)這些每件都以數(shù)十億日元計(jì)的藝術(shù)品，志在必得，不知道這么做是出于狂熱還是十足的愚蠢�！彼麄冏罱K承認(rèn)，鼓吹泡沫經(jīng)濟(jì)是日本民粹化的“經(jīng)濟(jì)切腹行為”。
本來(lái)，戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)起飛是建立在實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的，隨著日本制造在全球的存在感越來(lái)越強(qiáng)，這時(shí)的日本人完全模糊了自己擅長(zhǎng)的東西和不擅長(zhǎng)的東西之間的差異，更忽視了放縱房地產(chǎn)泡沫可能帶來(lái)的嚴(yán)重后果。急于求勝的日本人想借廣場(chǎng)協(xié)議日元升值的勢(shì)頭，推進(jìn)日元全面的國(guó)際化和東京國(guó)際金融中心建設(shè)，日本式的急于求成、好大喜功忽視了自身金融體系的脆弱性。
他們認(rèn)識(shí)不到房地產(chǎn)泡沫是戰(zhàn)后給自己投下的又一枚致命的核彈，明明是一輪“非理性的瘋狂”，日本人卻誤判為戰(zhàn)后一個(gè)“新日本時(shí)代的到來(lái)”，最終付出了慘痛代價(jià)。
1992年，日本大藏省對(duì)問(wèn)題銀行的資產(chǎn)負(fù)債表再評(píng)估后認(rèn)為，當(dāng)時(shí)日本的銀行向大量開(kāi)發(fā)企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款，大多要求以土地作為抵押，當(dāng)時(shí)普遍低估了市場(chǎng)反轉(zhuǎn)后續(xù)房?jī)r(jià)下跌的影響，對(duì)房地產(chǎn)引發(fā)金融系統(tǒng)全局性危機(jī)的認(rèn)識(shí)把握不足，泡沫后期引發(fā)了金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性不穩(wěn)定、信用中介功能下降，這制約宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、加大來(lái)自海外的不信任感。
泡沫破滅后，1500萬(wàn)億日元的地產(chǎn)市值灰飛煙滅，日本央行審查局推出了著名的關(guān)于銀行體系危機(jī)處置報(bào)告《白川報(bào)告》，日本經(jīng)濟(jì)就此陷入長(zhǎng)波衰退周期。
2001年9月14日，9.11事件剛過(guò)三天，索羅斯訪問(wèn)北京。他是從俄羅斯飛來(lái)北京，朱镕基總理會(huì)見(jiàn)他，談到當(dāng)年的日本房地產(chǎn)泡沫和金融自毀性的大爆炸。這次會(huì)見(jiàn)的對(duì)話(huà)完整地收錄進(jìn)《朱镕基講話(huà)實(shí)錄》中。
會(huì)見(jiàn)時(shí)，索羅索說(shuō)了一段耐人尋味的話(huà)：日本一度曾是世界上最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。日本工業(yè)雖然仍然強(qiáng)大，但金融體系一塌糊涂。日本工業(yè)產(chǎn)出多少，金融體系就丟掉多少。中國(guó)應(yīng)避免重蹈日本的覆轍。日本在對(duì)外開(kāi)放金融市場(chǎng)前，沒(méi)有利用先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)培育國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，更沒(méi)有對(duì)企業(yè)進(jìn)行國(guó)際化和現(xiàn)代化的改造。沒(méi)有學(xué)會(huì)對(duì)市場(chǎng)信號(hào)作出反應(yīng)，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)后，結(jié)果輸?shù)弥皇Ｏ乱r衫了。
朱镕基意味深長(zhǎng)地接過(guò)他的話(huà)說(shuō)：“你說(shuō)的還是客氣的，你還沒(méi)有說(shuō)輸?shù)弥皇Ｏ铝搜濕谩！贝荡蟮呐菽罱K會(huì)破滅，金融如果脫實(shí)向虛過(guò)度房地產(chǎn)化，最終必然受到懲罰。
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做過(guò)房地產(chǎn)的人做其它什么都打不起興致了
房地產(chǎn)泡沫沸騰的年代，高端物業(yè)無(wú)情地劃分和切割社會(huì)階層，不勞而獲的食利階層充斥著整個(gè)社會(huì)，房地產(chǎn)的暴利讓企業(yè)家不再關(guān)注實(shí)業(yè)投資而是醉心于炒買(mǎi)地皮，因?yàn)椤白鲞^(guò)房地產(chǎn)的人做其它什么都打不起興致了”。
韓國(guó)有財(cái)閥背景的大企業(yè)如三星、樂(lè)天、起亞、錦湖、斗山等，更加醉心于房地產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)極度繁榮的年代，這五大財(cái)閥大幅度減少技術(shù)研發(fā)，而投資于房地產(chǎn)的費(fèi)用是技術(shù)研發(fā)費(fèi)用的4～5倍。
韓國(guó)國(guó)家銀行在2001年對(duì)韓國(guó)和美國(guó)、日本企業(yè)的房地產(chǎn)擁有量進(jìn)行對(duì)比調(diào)查后公布，韓國(guó)大型制造業(yè)企業(yè)擁有的土地占總資產(chǎn)的12%以上，高于日本（10%）和美國(guó)（2%）。財(cái)閥集團(tuán)利用政府資源大面積圈占林地，大量囤積土地和房產(chǎn)，自然大大降低技術(shù)研究和生產(chǎn)設(shè)備的投資，進(jìn)而削減了整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
更糟糕的是，長(zhǎng)期迷醉于房地產(chǎn)的畸形發(fā)展，建筑業(yè)的財(cái)閥、房地產(chǎn)官僚、政客和擁有共同利益的媒體、學(xué)者結(jié)成“房地產(chǎn)五敵”，各類(lèi)圈子網(wǎng)絡(luò)交織在一起，形成了穩(wěn)固的房地產(chǎn)利益聯(lián)盟，也成為腐敗的溫床。
2005年，韓國(guó)反貪?rùn)C(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告說(shuō)，韓國(guó)的行賄受賄案件中有55%與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，公職人員撤職查辦的大部分原因亦與房地產(chǎn)相關(guān)。甚至，過(guò)去幾十年間，歷任總統(tǒng)都因與土地財(cái)閥的瓜田李下而不得善終。他們是房地產(chǎn)投機(jī)食物鏈中的頂層，而墊底的是無(wú)房階層。
經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，房地產(chǎn)的“五敵聯(lián)盟”最終形成了連政府都難以馴服的“獅子王”，他們“稱(chēng)霸整個(gè)森林”，房地產(chǎn)投機(jī)愈演愈烈演變?yōu)轫n國(guó)的“亡國(guó)病”。直到泡沫破滅后，“韓國(guó)人才是一億種后悔”。
亞當(dāng)斯有一句名言：“可能出錯(cuò)的事情和完全不可能出錯(cuò)的事情之間的主要判別在于，一旦完全不可能出錯(cuò)的事情最終出錯(cuò)了，這個(gè)錯(cuò)誤往往無(wú)法挽回或者根本無(wú)法補(bǔ)救�！�
歷史的教訓(xùn)殷鑒不遠(yuǎn)，當(dāng)戒慎戒懼，心懷敬畏，而不是雞血充腦，無(wú)限膨脹，玩爆了拉倒。
20多年前的日本韓國(guó)教訓(xùn)慘痛而深刻。以當(dāng)下的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量、債務(wù)模式和房地產(chǎn)65萬(wàn)億美元市值的規(guī)模，遠(yuǎn)不是三十年前韓國(guó)和日本可比的。但是，中國(guó)式房地產(chǎn)泡沫與當(dāng)年的亞洲國(guó)家有相似之處。
韓國(guó)和日本上世紀(jì)八九十年代的教訓(xùn)警示我們，所有的泡沫都有破滅的時(shí)候，雖然我們無(wú)法預(yù)測(cè)泡沫破滅的準(zhǔn)確時(shí)點(diǎn)。泡沫可能會(huì)膨脹很長(zhǎng)時(shí)間，但泡沫形成期的財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵擋不了泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的危害。
市場(chǎng)修正泡沫的合力所形成的宏觀通縮效應(yīng)十分強(qiáng)烈。泡沫經(jīng)濟(jì)形成過(guò)度投資問(wèn)題，為泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融重建帶來(lái)了沉重負(fù)擔(dān)。所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者都遭遇到資產(chǎn)負(fù)債狀況惡化的境地，它會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)螺旋式惡性循環(huán)，寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策都未能恢復(fù)資本市場(chǎng)的價(jià)格體系，至今日本和韓國(guó)都沒(méi)有走出通縮的陰影。
這些亞洲國(guó)家泡沫經(jīng)濟(jì)給中國(guó)最深刻的啟示在于，首先宏觀決策部門(mén)在經(jīng)濟(jì)處于風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)時(shí)，要充分認(rèn)識(shí)到它潛在的發(fā)展方向，加強(qiáng)宏觀政策協(xié)同，加強(qiáng)預(yù)期管理，牢固樹(shù)立“防患于未然”的底線思維。宏觀決策部門(mén)要有沙盤(pán)推演的危機(jī)干預(yù)機(jī)制，各相關(guān)部門(mén)要明確管理責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，避免類(lèi)似資本市場(chǎng)異常波動(dòng)時(shí)手忙腳亂的“難以收拾的麻煩”。
作者：陳志龍，高級(jí)記者，南京大學(xué)長(zhǎng)江產(chǎn)經(jīng)智庫(kù)特聘研究員，財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家。
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