法拍房的“詭異”與哀傷
原創(chuàng) 過(guò)蟈8433 秦朔朋友圈
導(dǎo)讀：這些法拍房的“熱銷(xiāo)”正在暴露了這么一個(gè)真相，人們正在用杠桿撬動(dòng)杠桿，用泡沫在追趕泡沫。其實(shí)，杠桿是一項(xiàng)放大器。在財(cái)富上升的時(shí)候，可以放大財(cái)富。在下跌時(shí)，更會(huì)加速縮水。并且杠桿在下跌期會(huì)比上升時(shí)放得更大，因?yàn)橘Y產(chǎn)的基數(shù)變大了。
過(guò)蟈 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
1
明星的法拍房
這兩年的法拍房火爆異常，就像一朵異域奇葩，在樓市里開(kāi)得妖艷。
先說(shuō)說(shuō)幾套關(guān)乎名人的法拍房。
之前成龍?jiān)诒本㎞AGA上院的兩套房子被法拍。因?yàn)楫?dāng)年成龍以公司名義買(mǎi)下兩套房后一直沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更，兩套房子仍處在開(kāi)發(fā)商名下。開(kāi)發(fā)商身陷債務(wù)糾紛，其名下兩套房產(chǎn)及車(chē)位被查封。不過(guò)在開(kāi)拍日的前幾天又因“案外人異議”被法院撤回。
這套NAGA上院是中國(guó)豪宅史上可謂是教科書(shū)級(jí)的存在，它位于北京東直門(mén)內(nèi)大街9號(hào)，是東二環(huán)內(nèi)保留完好的四合院遺址——康有為的故居。
早在2007年開(kāi)盤(pán)之時(shí)，樓盤(pán)均價(jià)為每平方米8萬(wàn)元，最低每套2400萬(wàn)起，被業(yè)界稱之為“皇家豪宅”，并且僅有99戶，開(kāi)發(fā)商還宣稱“不是有錢(qián)就能住進(jìn)來(lái)的”。
只是當(dāng)年的“豪宅專家”如今身陷多起債務(wù)糾紛。NAGA上院也因2014年房祖名的容留吸毒案而再度出名。更加值得一提的是，NAGA上院99席豪宅中，共有19套拍賣(mài)房產(chǎn)，占總數(shù)的比例達(dá)到20%！
相比成龍的“皇家豪宅”，賈躍亭的法拍房則相形“樸實(shí)無(wú)華”。其中一套是位于北京市東城區(qū)的4室2廳的學(xué)區(qū)房，在2020年10月低于市場(chǎng)價(jià)近250萬(wàn)元的價(jià)格成交，成交價(jià)為2406萬(wàn)。據(jù)稱，這個(gè)新業(yè)主在北京沒(méi)有住宅，家里有兩個(gè)孩子，買(mǎi)套學(xué)區(qū)房用以自住。
名人豪宅只是法拍房的一個(gè)縮影，也更符合普通人對(duì)“法拍房”的印象——法拍的不是企業(yè)生產(chǎn)辦公用地，就是千萬(wàn)級(jí)豪宅，多是企業(yè)主、富豪因生意、糾紛陷入資金鏈斷裂而造成的資產(chǎn)拍賣(mài)。
但近年來(lái)法拍房的崛起十分迅猛，一些普通的門(mén)面、辦公甚至住宅都開(kāi)始上線。淘寶上“逛法拍”已經(jīng)成為筆者的一項(xiàng)“愛(ài)好”，從中也發(fā)現(xiàn)了一些“玄妙”的現(xiàn)象。
2
火爆的法拍市場(chǎng)
玄妙在哪里？
首先，筆者發(fā)現(xiàn)，以物業(yè)屬性來(lái)分，三四線城市多廠房商鋪辦公樓，一二線核心城市則是普通住宅居多。尤其是在法拍房盛行的北上廣深杭這樣的城市，有時(shí)還能淘到一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
其次，阿里在法拍房上的營(yíng)銷(xiāo)也是噱頭十足。讓普通法拍房越來(lái)越成為普通人置業(yè)的路徑。以去年蘇州熱門(mén)的“兇宅試睡”為例，該套房子因發(fā)生過(guò)“兇案”，被大家理解為“兇宅”。阿里高價(jià)為該房源招聘“試睡主播”引發(fā)大家的集體關(guān)注，最后該房源以高出起拍價(jià)80萬(wàn)的價(jià)格成交。這個(gè)價(jià)格甚至超出了該小區(qū)的正常二手房?jī)r(jià)，筆者非常好奇競(jìng)拍成功者的心態(tài)。
最重要的是，一二線城市法拍住宅的競(jìng)拍十分踴躍，有不少住宅還是溢價(jià)成交。比如筆者曾關(guān)注的一套杭州市中心高端小區(qū)90方的房源，在1月中旬進(jìn)行法拍。起拍價(jià)480萬(wàn)，同面積二手房真實(shí)成交價(jià)約在600萬(wàn)左右，最終該法拍房成交價(jià)高達(dá)680萬(wàn)！整整高出二手房真實(shí)成交價(jià)的15%左右。
更加夸張的是，杭州去年12月底曾拍賣(mài)一套杭大新村的學(xué)區(qū)房，起拍價(jià)242萬(wàn)，在160輪競(jìng)拍后最終成交價(jià)高達(dá)612萬(wàn)，單價(jià)為7.12萬(wàn)，而同小區(qū)的二手價(jià)格在5.6萬(wàn)左右。該房源的性質(zhì)為“房改房”，且為歷史建筑，過(guò)戶時(shí)還需繳納房改房的相關(guān)稅費(fèi)和維修費(fèi)；另外土地性質(zhì)為“使用權(quán)劃撥”，未來(lái)房子過(guò)戶要變更為“出讓”還要再繳納土地出讓金和增值收益部分。這套房子的真實(shí)成本要在8萬(wàn)以上！
杭州法拍房市場(chǎng)如此火爆，別的城市又如何呢？
根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市共計(jì)成交法拍房10154套。
以北京為例，去年法拍市場(chǎng)共計(jì)掛牌上拍房源5620套，成交法拍房2384套，環(huán)比上漲2.32%；成交總價(jià)260億元，環(huán)比上漲7.47%；平均折扣為7.78折。
而另外一個(gè)大城市——上海，根據(jù)央視新聞報(bào)道，上海的法拍房每套房源會(huì)有9個(gè)人參與競(jìng)拍，且基本上有85％的房源都會(huì)在一拍當(dāng)中被客戶拍中。
法拍房成交火爆，很大原因是在于大城市樓市本身就比較熱，并且都執(zhí)行著嚴(yán)厲的限購(gòu)。對(duì)大部分限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)法拍房，可以繞開(kāi)限購(gòu)，有些甚至還能貸款。是一部分購(gòu)房者“曲線置業(yè)”的路徑。
但是會(huì)不會(huì)有人像筆者一樣心有疑問(wèn)：為什么近些年法拍房掛牌規(guī)模的增長(zhǎng)會(huì)如此驚人呢？
3
5年3倍的法拍房規(guī)模
根據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，目前平臺(tái)拍賣(mài)（變賣(mài)）房源掛牌量為1342850套。年內(nèi)截至12月14日的房源為272979套，2015年同期為87879套，5年時(shí)間增幅超三倍。
5年3倍？房源規(guī)模為何擴(kuò)張如此之快？
筆者認(rèn)為，一方面是由于金融監(jiān)管收緊、效率提升，使得很多違約債務(wù)抵押物能通過(guò)司法拍賣(mài)，比以往更快速地進(jìn)入市場(chǎng)流通。
但另一方面則是很多企業(yè)、個(gè)人甚至是城市正面臨著高杠桿帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而法拍房則是這些債務(wù)帶來(lái)的直接結(jié)果。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的報(bào)道，經(jīng)央行數(shù)據(jù)測(cè)算，2020年貸款核銷(xiāo)金額達(dá)12180億元，較2019年同比增長(zhǎng)15%，創(chuàng)有記錄以來(lái)新高。同時(shí)，核銷(xiāo)金額也是2018年以來(lái)連續(xù)三年超過(guò)1萬(wàn)億元。2018年、2019年分別為10151億元、10551億元。
核銷(xiāo)，就是銀行按規(guī)定將呆賬貸款或貸款損失予以核銷(xiāo)的一種制度。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著不良貸款正在大幅增多。2020年8月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清接受媒體采訪時(shí)表示，“我們持續(xù)加大了不良貸款處置力度，今年（2020年）全年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬(wàn)億元，去年（2019年）是2.3萬(wàn)億元。明年的處置力度會(huì)更大，因?yàn)楦嗟馁J款延期，明年才暴露出來(lái)，所以要把新的問(wèn)題和老的問(wèn)題結(jié)合起來(lái)，一起處置，當(dāng)然我們更要控制好新增貸款的質(zhì)量�！�
3.4萬(wàn)億的不良貸款！這些不良貸款又集中在哪里？其中又有多少流向了樓市呢？筆者不能妄自揣測(cè)，不過(guò)去年郭樹(shù)清曾一再表示，“房地產(chǎn)是最大的灰犀�！�。其中深意，值得玩味。
4
債務(wù)漩渦
如果說(shuō)我們正處在各大債務(wù)漩渦之中。那么，中小房企應(yīng)該首當(dāng)其沖。阿里上架的各類房源資產(chǎn)包，有不少就來(lái)自于破產(chǎn)的中小房企。
阿里拍賣(mài)曾一次性上線10套位于南京市六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)山東路51號(hào)雨花石文化園的房產(chǎn)；也上線了常熟市新茂輕紡城的32套房源；今年9月還一次上線了杭州中泰9套住宅。中小型房企相繼破產(chǎn)，規(guī)模房企資金鏈斷裂，還有“五條紅線”緊隨其后。
因資金鏈斷裂而走向破產(chǎn)的還不止中小房企，樓市調(diào)控、金融政策不斷收緊的大背景下，很多采取高杠桿策略的規(guī)模房企紛紛陷入危機(jī)，如今身陷泥潭的既有五洲國(guó)際、銀億、三盛宏業(yè)等小型房企，亦有福晟、泰禾這樣高杠桿的中大型房企。
這說(shuō)的是債務(wù)漩渦中的企業(yè)，而另一種杠桿則體現(xiàn)在我們普通人身上。
去年8月，第一財(cái)經(jīng)對(duì)23個(gè)重點(diǎn)城市的杠桿率進(jìn)行了梳理。
該數(shù)據(jù)有些滯后，考慮到上海四季度的樓市暴漲，上海的杠桿率會(huì)有很大飆升。除去上海，廈門(mén)、杭州、南京、深圳、廣州等地的杠桿率，總體都比較突出，不管是居民資金杠桿率還是住戶部門(mén)杠桿率，都處于相對(duì)的高位。居民貸款以房貸為主，杠桿率越高，說(shuō)明樓市行情越火熱。
當(dāng)然杠桿率和經(jīng)濟(jì)增速密切相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，收入水平越高，加杠桿的可能也會(huì)越大，說(shuō)明居民對(duì)自己未來(lái)的償還能力比較自信。尤其是杭州、深圳每年都有大量的人口凈流入，似乎在告訴大家，“別怕，只要在好的城市，樓市里多的是接盤(pán)俠。”
于是有些人為了實(shí)現(xiàn)財(cái)富的快速增值，最大限度地加杠桿。有的購(gòu)房者在沒(méi)有啟動(dòng)資金的前提下，會(huì)轉(zhuǎn)向首付貸。還有更老練的人玩起全套“杠桿游戲”：在限價(jià)套利的背景下，紛紛“打新”，利用老房產(chǎn)抵押——付新房全款——拿到新房產(chǎn)證再抵押。完全是用貸套貸，以貸養(yǎng)貸的杠桿游戲。在這里有諸多環(huán)節(jié)，稍有不慎就會(huì)資金鏈斷裂，房子會(huì)被銀行收走。
2020年有蘇州的炒房客，通過(guò)墊資公司利用728萬(wàn)元全款購(gòu)買(mǎi)深圳前海某小區(qū)小戶型。最終因資金鏈斷裂，被墊資公司起訴，剛?cè)胧值姆慨a(chǎn)被深圳市羅湖區(qū)人民法院查封。在阿里拍賣(mài)上被人以660萬(wàn)元底價(jià)拍走。
這些法拍房的“熱銷(xiāo)”正在暴露了這么一個(gè)真相，人們正在用杠桿撬動(dòng)杠桿，用泡沫在追趕泡沫。阿基米德如若知道了我們的樓市，不知作何感想。
5
鋒利的杠桿
巴菲特曾說(shuō)：“令聰明人破產(chǎn)的三個(gè)方法是：酒（liquor）、女人（lady）和杠桿（leverage）�！�
其實(shí)，杠桿是一項(xiàng)放大器。在財(cái)富上升的時(shí)候，可以放大財(cái)富。在下跌時(shí)，更會(huì)加速縮水。并且杠桿在下跌期會(huì)比上升時(shí)放得更大，因?yàn)橘Y產(chǎn)的基數(shù)變大了。
2008年任英國(guó)金融服務(wù)局主席的作者Adair Turner，2015年出版《債務(wù)與魔鬼》一書(shū)，對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)、危機(jī)后中國(guó)債務(wù)、歐盟小國(guó)危機(jī)均有描述。書(shū)中寫(xiě)道，大多數(shù)的銀行信貸創(chuàng)造并非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需，金融自由化造成了金融膨脹化，助推了房地產(chǎn)過(guò)度繁榮與金融空轉(zhuǎn)，加劇了財(cái)富不平等分配，導(dǎo)致了過(guò)量債務(wù)及其必然的債務(wù)危機(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條。
全球化助推了債務(wù)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的傳染速度，債務(wù)只是在全球范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移，卻無(wú)法消除。如果不約束私人部門(mén)的信貸創(chuàng)造，債務(wù)危機(jī)也無(wú)可避免。
我們正在一個(gè)高杠桿的時(shí)代里。這個(gè)杠桿有多高？具體數(shù)字我們普通人可能無(wú)法清晰認(rèn)知。近日剛出的“上海樓市新政”的一段話，可能能說(shuō)明一些問(wèn)題：
“《意見(jiàn)》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
到底有多少貸款催生了樓市的上漲？有多少其他類目的貸款最終變成了房貸？2021年又會(huì)多出多少套法拍房？筆者很想知道答案。
關(guān)注手機(jī)移動(dòng)微站
3029
唐駁虎：新疆棉花有多重要？這條產(chǎn)業(yè)鏈絕不簡(jiǎn)單 